La compraventa de viviendas cae hace 28 meses en la Ciudad: ¿qué pasó con los precios en dólares?

La cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires cayó 24% interanual en septiembre, con lo que acumuló 28 meses consecutivos a la baja, informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Durante septiembre, se firmaron 2.181 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció 9,5%, con 21.321 millones de pesos.

No obstante, en comparación con agosto de este año los actos crecieron 36%, ya que en ese mes se habían firmado 1.604 escrituras. El monto medio de las operaciones fue de 9.775.837 millones de pesos (123.167 dólares de acuerdo con el tipo de cambio oficial promedio para el mes, que fue de 79,37 pesos según la cotización del Banco Nación).

Esos montos implican que trepó 44,2% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 6,8%.

Según el informe, en septiembre hubo sólo 98 escrituras formalizadas mediante hipoteca bancaria, por lo que la caída interanual trepó al 74,5%.

Entre enero y septiembre de este año, la baja interanual de escrituras con crédito fue del 60%. En los actos totales, los nueve meses ya transcurridos de 2020 acumularon una pérdida interanual del 56,7%.

El presidente del Colegio de Escribanos, Carlos Allende, destacó: "septiembre fue el mejor mes de 2020, pero no podemos dejar de ver que llevamos 28 meses con caída interanual. Seguimos apostando por todo lo que pueda generar la Mesa Inmobiliaria y deseamos que las últimas medidas (para la industria de la construcción) generen un aliciente".

¿Cuánto bajaron los precios de las propiedades en dólares?

Los precios en dólares de las propiedades cayeron más de 14% en la mayoría de los barrios de la Ciudad de Buenos Aires en lo que va del 2020. El ritmo comenzó a acelerarse a partir de marzo pasado cuando comenzó a impactar la pandemia de coronavirus.

Así lo destacó un relevamiento realizado por Ramos Brokers Inmobiliarios, que determinó que en Recoleta el valor del metro cuadrado pasó de 3.500 a 3.045 dólares en ese período, mientras que en Palermo la merma fue menor, de 4.034 a 3.560 dólares.

Este descenso "muestra un ajuste de valores de cierre entre el primer trimestre del año y los meses de cuarentena de un 14,94% para Recoleta y un 13,31% para Palermo", indicó el informe.

"Tomamos la medición desde enero, en lo que va del año se registró esa caída; lo que notamos es que entre enero y mitad de marzo hubo caída, pero a partir de la cuarentena se acrecentó", dijo Dina Crusizio, directora de Residencial Recoleta de la firma inmobiliaria.

Al respecto, Crusizio observó que "la búsqueda de menor superficie se debe a que hay gente que bajó y pudo mejorar zona y también gente que se achicó".

Según datos del Colegio de Escribanos porteño, durante el primer semestre del año se concretaron 6.866 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, cifra que muestra una baja del 56% respecto del mismo período de 2019.

En cuanto al valor del metro cuadrado medido en dólares, Zonaprop registra un descenso del 3% para el promedio de la ciudad.

De acuerdo con L.J. Ramos, "la pandemia vino a colaborar en el proceso de acelerar el sinceramiento de los valores. La escalada del dólar hace necesario una revisión del precio de los inmuebles".

Sin embargo, aclaró que "no todas las propiedades son iguales, y no todas las localizaciones convalidan una pérdida de valor. Existen propiedades que son más líquidas que otras"

"El mercado muestra gran disparidad de precios entre barrios y tipos de propiedades; y el propietario muestra hasta dónde está dispuesto a bajar su propiedad", concluyó.

¿Funcionará o fracasará blanqueo para construcción?

Desde el sector inmobiliario se pone en duda la efectividad del proyecto oficial, más allá que fue bien recibido

El Gobierno tomó la iniciativa en uno de los sectores clave para la economía, al presentar proyectos de ley para reactivar la construcción. Así, no tardaron en reflejarse las opiniones de los analistas y actores involucrados sobre ello.

En este sentido, iProfesional dialogó con varios expertos inmobiliarios que coincidieron en calificar a las "ideas" oficiales como "buenas, pero insuficientes". 

En especial, se considera que no alcanzará sólo con incentivos tributarios y blanqueo de fondos para los desarrolladores, y de cuotas ajustadas al incremento salarial para los compradores.

La coincidencia generalizada es que esto hoy no podrá torcer el contexto de pandemia, economía frenada, cepo cambiario y, lo más importante, la desconfianza que hay entre los inversores, que ven cómo cambian las reglas de juego continuamente. 

Dudas de expertos

Más allá de la bienvenida que tuvieron estas iniciativas por parte de la cámara sectorial y que nadie discute que la intención es la de impulsar a la construcción, los expertos consultados por iProfesional ponen en duda el verdadero impacto que pueden tener estas medidas y destacan algunos puntos difusos de los proyectos.

Por el lado de los incentivos para los constructores e inversores, a través de un blanqueo de capitales e incentivos fiscales, Miguel Pato, analista de temas urbanos con más de 30 años de experiencia en real estate, afirma a este medio: "No veo nada nuevo que me haga pensar que vamos a tener mejor respuesta que a los Cedines de Cristina Kirchner o a los Fondos Cerrados Inmobiliarios del blanqueo de Mauricio Macri".

Al respecto, remarca que en los dos casos mencionados la situación macroeconómica era "mejor que la actual".

"Los Cedines se podían aplicar a inmuebles usados y, sin embargo, los dólares para estos instrumentos no aparecieron y el sector entró en crisis mucho antes que el resto de la economía, coincidiendo con el período de mayor cantidad de dólares declarados de nuestra historia", recuerda Pato.

Y concluye: "Tal vez, las cosas serían mejores si el sector cambiara el modelo de negocio y volviera a construir para clientes finales".

Desde la opinión de Federico González Rouco, economista especializado en el tema inmobiliario y autor del libro "Vivienda Del Relato", respecto al blanqueo y la rebaja de impuestos, "la clave es ver si los inversores y desarrolladores piensan que esto es transitorio o permanente. Porque si se piensa que este blanqueo es una parte previa a un posible impuesto sobre la riqueza y la plata blanqueada, eso va a ser un problema".

Para acotar que la "desconfianza" puede jugar un rol importante en esto, ya que más allá que "no son malas medidas, pueden estar tapadas por la incertidumbre y el escenario político, debido a que nadie puede animarse a sumarse y aprovechar estos incentivos, porque se puede pensar que los costos posteriores serán mayores", dice a iProfesional.

En definitiva, su análisis es que las medidas son "buenas", ya que linealmente es una baja de impuestos y eso sirve para bajar costos. "Pero esto ya se hizo mil veces y, en general, no funciona porque las medidas sueltas no tienen sentido. Si esto es un paso para otras medidas más, es otra cosa y puede resultar, pero por ahora no se observa eso", sintetiza González Rouco.

German Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, consultora especializada en el sector, opina que "de la norma no surge cómo se podrá disponer del dinero una vez depositado los dólares billetes en la cuenta".

"Creo que ese es un punto central ya que no sería lo mismo transferir dinero pesificado a dólar oficial, por ejemplo, a un corralón de materiales, que disponer de los dólares a cotización libre", detalla.

Es decir, se crean dudas respecto a que si la persona que va a blanquear su dinero pierde poder de compra debido a las asimetrías de los múltiples dólares que se aplican en el mercado.

Por ende, si no se sinteriza el tipo de cambio, "es muy posible que la operatoria no genere interés y fracase", considera Gómez Picasso.

Y concluye: "Definitivamente, se necesitan normas para incentivar la construcción. Lo importante es que se implementen de forma real y no pasen a ser tan sólo anuncios".

La coincidencia es que bajar la carga fiscal es necesario, tanto en el sector de la construcción como en el resto de los sectores de la economía, y eso es lo que "no se viene observando, sino todo lo contrario", finaliza Gómez Picasso.

Uno de los empresarios inmobiliarios, en desarrollo y venta de proyectos, Pablo Brodsky, co-fundador de Lugaren y Predial, sostiene a iProfesional que los proyectos del Gobierno "son una gran noticia para el sector inmobiliario, pero aún más para la sociedad en su conjunto ya que va a permitir que los ahorros en pesos se conviertan en metros cuadrados".

Sobre todo en un momento donde los costos de construcción en dólares "están en pisos históricos y también se ha abaratado el costo de la tierra, lo que va a permitir a que más gente pueda llegar a su primera vivienda", dice este experto.