El Gobierno extenderá el DNU que congela alquileres y prohíbe desalojos
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2020/06/498827.jpg)
La vicejefa de Gabinete, Cecilia Todesca Bocco, anunció este jueves que se extenderá el decreto de necesidad y urgencia (DNU) que congela alquileres y prohíbe desalojos y el que mantiene las cuotas de las hipotecas UVA, en el marco de la pandemia de coronavirus.
"Los dos decretos ya están escritos, lo que puedo anticipar, porque todavía no están firmados, es que nosotros vamos a seguir acompañando a la gente que alquila porque entendemos que estos meses han sido difíciles, que las familias todavía no han podido recuperar todo el ingreso que han perdido producto de la pandemia", dijo Todesca Bocco en declaraciones a La Red.
"Nos parece que hay que acompañar a la gente que alquila y en el mismo sentido el tema de los créditos UVA para vivienda única de hasta 120 mil UVAs también seguir con el congelamiento, y luego hacer un cronograma para ir ajustando lentamente en 18 meses la cuota a lo que hubiese correspondido, de manera tal que para las familias no sea un golpe de un día para el otro", destacó.
Por su parte, la Federación de Inquilinos Nacional expresó que "transmitimos a las cientos de miles de familias que alquilan que pueden estar tranquilas y les pedimos que no firmen contratos nuevos, que no paguen suma alguna por encima del alquiler, y que no se dejen amenazar, amedrentar ni extorsionar por los locadores".
En un comunicado, el presidente de la Federación, Gervasio Muñoz, señaló que "la extensión del decreto y la ley de alquileres son dos medidas profundamente protectoras que desde la Federación vamos a defender hasta su total cumplimiento por parte del mercado inmobiliario".
Extensión del congelamiento: proyecto en marcha
La diputada nacional Fernanda Vallejos presentó el lunes 14 en la Cámara de Diputados un proyecto de ley para extender el congelamiento de alquileres y la suspensión de los desalojos hasta marzo del próximo año, una iniciativa que se suma a la presentada por la senadora María de los Ángeles Sacnun en la Cámara alta.
El proyecto de Vallejos postula que la vigencia del DNU 320/20 -que finaliza el 30 de este mes- debe prorrogarse hasta el 31 de marzo de 2021 y entre los argumentos señala el pedido de las entidades de inquilinos en tal sentido "por la imposibilidad de pagar el alquiler".
"Es fundamental y necesario -agregó- extender por lo menos hasta el mes de marzo de 2021 dicha medida, sobre todo teniendo en cuenta los últimos datos y la necesidad de continuar resguardando la situación habitacional de las personas y familias que alquilan".
"Cabe ser destacado que la emergencia producida por la pandemia, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento para una importante cantidad de locatarios y locatarias, trabajadores, trabajadoras, comerciantes, profesionales, industriales, pequeños y medianos empresarios para hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos", señaló.
Alquileres se dispararon casi 20% tras sanción de la ley
Los precios de los alquileres aumentaron 19,2% desde el 11 de junio, cuando el Senado sancionó la ley que regula al sector, según un informe del portal de propiedades Zonaprop.
En lo que va de 2020, el precio promedio de los alquileres acumula una suba del 37,6%, el doble que la inflación y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%).
"Hay indicios de que el impacto de esta ley podría continuar presente durante el mes de septiembre", dice el informe privado, crítico de la legislación promulgada por el Gobierno nacional el 30 de junio.
Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados se ubica en 26.137 pesos por mes, es decir, sube un 6,5% en el mes, es inferior al incremento de julio (7,9%), pero superior al ajuste mensual previo a la ley.
Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por 36.184 pesos mensuales.
En los últimos 6 meses los valores de alquiler aumentan a una velocidad de 56% anual, la mayor suba desde el inicio de la serie en 2012, dice el informe privado.
Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños
A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad:
- Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $55.173 por mes
- Palermo: $32.312
- Núñez: $30.516
En la zona media de precios se encuentran:
- Chacarita: $27.336
- Saavedra: $26.200
- Parque Chacabuco: $25.551
- Monserrat: $23.793
- Santa Rita: $22.828 pesos
Con respecto a los barrios con alquileres más económicos se encuentran:
- Mataderos (20.194
- Villa Luro: $19.714
- Lugano: $15.659
En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (83,9%), seguido de Agronomía (74,4%) y Barracas (73,4%).
Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Parque Patricios (36,2%), Lugano (30,7%) y Constitución (29,6%).
Fórmula de la nueva ley: cómo se ajustarán los alquileres
Los inquilinos pasarán a convertirse en unos de los principales aliados del crecimiento de la economía a partir de la aplicación del nuevo índice de actualización de alquileres, ya que en ese caso el valor de la renta aumentaría menos que el promedio de los salarios, aunque más que la inflación.
El Banco Central ya aprobó el nuevo "Índice para Contratos de Locación de Inmuebles Destinados a Uso Habitacional", tras haber reglamentado la aplicación del artículo 14 de la Ley 2755 sancionada en junio, que parte de un nivel base de 1,00 para el 30 de junio pasado.
La ley estableció que los alquileres, que sólo podrán actualizarse una vez por año, se ajustarán según ese índice, integrado en un 50% por la inflación y el 50% por el aumento de salarios, según los registros de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), ya utilizado para jubilaciones y pensiones y para los accidentes de trabajo.
Cuándo comenzará a aplicarse el nuevo índice
Desde la autoridad monetaria indicaron que, más allá de la publicación del nuevo índice, su aplicación efectiva comenzará en julio de 2021, debido a que la nueva legislación no puede realizar ajustes con retroactividad.
Los incrementos que tengan los alquileres de ahora en más estarán sujetos a la combinación de los aumentos de precios y salarios, una incógnita cuya resolución demandará doce meses, aunque tanto las proyecciones como los antecedentes pueden servir de ayuda a la hora de hacer los cálculos.
¿Cuánto subirán los alquileres?
De acuerdo con el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), los economistas consultados por el Banco Central prevén para los próximos doce meses una inflación de 51,9%, porcentaje que habrá que promediar con la evolución de los salarios registrados en el mismo período.
La dificultad para hacer el cálculo se profundiza en el actual contexto en el que, en medio de la pandemia de coronavirus y del aislamiento social, gran parte de las negociaciones paritarias están suspendidas o bien condicionadas.
Pero los antecedentes de los últimos años dejan una enseñanza: a mayor crecimiento de la economía, los salarios le ganan a la inflación y, en consecuencia, el índice que resulta de la combinación de las dos variables será menor al aumento de sueldo y superior al de los precios minoristas.
Por el contrario, en tiempos de recesión es la inflación la que le gana a los salarios, por lo que en el nuevo índice se reflejará un aumento mayor que el de los sueldos y menor que el de los precios.
El ejemplo más contundente fue de la recesión de 2002, con una caída del PBI de más del 10%. Ese año, la inflación fue del 41% y los salarios registrados subieron sólo un 3,47%. De haberse aplicado el índice de alquileres, hubiese sido de 22,23%, más de seis veces el incremento de los sueldos en el período.
Al año siguiente, la situación fue la inversa: con una inflación de 3,70% y un RIPTE de 11,98%, los alquileres habrían aumentado 7,84%, un 35% menos que los salarios.
Los últimos años -con la salvedad de los afectados por la manipulación estadística denunciada entre 2007 y 2015- la realidad confirma la experiencia de 2002 y 2003, con alquileres que hubieran subido más que los salarios en años de recesión (2016, 2018, 2019 y los últimos 12 meses) y menos en épocas de crecimiento, como en 2015 y 2017.
El índice de ajuste se publicará diariamente
El Banco Central aprobó el método de cálculo del Índice para Contratos de Locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el que combinará el nivel de inflación de precios con el aumento de salarios, tal como lo establece el artículo 14 de la Ley de Alquileres (27551), que será publicado de manera diaria.
En ese sentido, la norma establece que el precio del alquiler solo podrá ajustarse en forma anual y utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
El índice tendrá carácter diario, de modo de posibilitar el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato, según definió el Directorio de la autoridad monetaria.
La nueva Ley de Alquileres, sancionada este año por el Congreso, modifica una vieja norma de 1984 e incorpora nuevos derechos y obligaciones del inquilino y del propietario como, entre otros, la prohibición de pagos por adelantado, salvo el pago de un mes de alquiler y el depósito en garantía.
También establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble será de tres años, que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler y que el inquilino no tendrá a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como impuestos u otros gastos.
Por otra parte, los locadores deberán aceptar como garantía título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario y, en los casos de desalojo, el procedimiento de mediación prejudicial pasará a ser obligatorio, entre otros cambios.