En agosto cayó 46% la compraventa de propiedades en la Ciudad: ¿qué pasa con los precios de inmuebles?
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La cantidad total de las escrituras en la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto una fuerte caída del 45,9% contra igual período de 2019 y la situación podría agravarse en los meses siguientes por las nuevas medidas cambiarias.
Sin embargo, respecto de julio pasado, tuvieron un aumento de casi 180%, según el informe mensual del Colegio de Escribanos porteño.
Con el resultado de agosto, y en medio de la pandemia, el mercado inmobiliario en la Ciudad acumuló un período de 27 meses consecutivos de caídas en las mediciones interanuales.
La estadística refleja la crítica situación que está atravesando el mercado inmobiliario con una virtual parálisis en las ventas.
El mejor mes en el marco de un derrumbe histórico
Según el informe, en el octavo mes del año, se formalizaron 1.604 documentos escriturarios, por un total de 13.360 millones de pesos, que significó una caída del 41,2%.
"Agosto fue el mes de mayor actividad del año, pero de un 2020 muy especial. Si lo miramos en perspectiva, son 27 meses de caída interanual de forma consecutiva y 8 meses que evidencian un descenso de más del 60% sobre el 2019, que ya había sido el peor registro que teníamos", sostuvo el presidente del Colegio, Carlos Ignacio Allende.
Advirtió que "los nuevos esquemas cambiarios generarán quizá un poco más de enfriamiento, pero entendemos que prácticamente ya era complejo acceder a los dólares desde antes de la medida".
De acuerdo con el relevamiento, el monto medio de los actos fue de 8.329.273 pesos (107.557 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 8,6% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 23,4%.
En agosto hubo 91 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, por lo que la caída en ese sentido es del 71,9% y los primeros 8 meses acumulan una baja de escrituras con crédito del 64,1%.
En los actos totales, los 8 meses llevan una baja del 61%, consideró el informe del Colegio de Escribanos.
Qué pasa con los precios de las propiedades
La reapertura de las inmobiliarias a partir de la flexibilización de la cuarentena vino marcada por una serie de movimientos impensados en la previa a la pandemia. El más contundente refiere a la caída de los valores de las propiedades y la multiplicación de contraofertas agresivas que, en algunos casos, han dado como resultado operaciones cerradas con rebajas de hasta el 30 por ciento.
Pero esta etapa no sólo se encuentra marcada por estas negociaciones, sino que la irrupción de variables como la nueva "Ley de Alquileres", la permanencia de los números negativos en términos sanitarios, y la inminente reactivación de los proyectos inmobiliarios a medio terminar, anticipan nuevos cambios.
En lo que hace al primer ítem, distintos analistas y actores de la comercialización consultados por iProfesional coincidieron en que la promulgación de la norma encendió la preocupación y el malestar entre los propietarios, quienes en muchos de los casos optaron por retirar los inmuebles del mercado para ponerlos directamente a la venta.
Esto, en un contexto en el que la rentabilidad es una de las más bajas en décadas, comenzó a engrosar el stock de unidades, lo que en definitiva no hizo más que desalentar cualquier suba de precios en el ladrillo.
Por estos días, en Capital Federal el número de unidades a la venta alcanza las 80.000 propiedades y todos los pronósticos coindicen que en esa cifra saltará fuerte hacia arriba también por la incorporación de inmuebles nuevos a la oferta.
El combo, anticipan, derivará en negociaciones con precios cada vez más por el piso. "El stock no para de incrementarse. Hoy tenemos una sobreoferta de inmuebles que tira las cotizaciones a la baja. Y todo indica que la tendencia será el declive porque la vuelta de la construcción traerá como consecuencia el ingreso de unidades nuevas de aquí a fin de año", dijo a iProfesional Roberto Vivaldo, titular de Century 21 Argentina.
"Este sobrestock se ve reforzado en estas semanas con los inmuebles que salieron a la venta a partir de la 'Ley de Alquileres'. Muchos propietarios decidieron sacar las unidades de esa propuesta porque sienten cierta indefensión a partir del marco. Tenemos clientes de muchos años en la instancia de los alquileres que ahora decidieron poner a la venta el inmueble. También, empresarios que deciden desprenderse de propiedades por el contexto de crisis económica", añadió.
Francisco Altgelt, vicepresidente de la comercializadora homónima, coincidió que en la nueva normativa generó mucha preocupación en el grueso de los propietarios. En diálogo con iProfesional, reconoció que muchos decidieron colgar el cartelito de "Se vende" a sus unidades y que sobreabundancia de inmuebles seguirá presionando los valores hacia abajo.
"Hay cientos de edificios que están para terminar. En seis meses la mayoría estará concluido por lo que habrá una inyección muy fuerte de unidades nuevas. Si bien hay que ver qué deciden sus dueños, lo cierto es que con muy pocos que se pongan a la venta ya la oferta será demasiado amplia. En un contexto de recesión, incertidumbre, demanda acotada, los precios seguirán bajando", anticipó.
En sintonía con esto, Altgelt remarcó que hoy por hoy "quien quiere vender algo tiene que bajar" el precio.
"Quienes mantienen los valores de otros años tienen que considerarse fuera del mercado. Hoy es muy común que se den operaciones con rebajas del 30 por ciento. En ese sentido, los vendedores se están volviendo más realistas: entienden que si quieren cerrar la operación no pueden ni por asomo pedir lo mismo que hace 2 años", dijo.
Demanda que cambia a otros barrios
A la par de este escenario de precios, entre los comercializadores también hay sintonía en cuanto al tipo de vivienda que más se solicita en estos tiempos de pandemia.
Mayores dimensiones en los interiores, cercanía con espacios verdes o disponibilidad de patios con jardín, espacios abiertos de gran amplitud, son algunos de los aspectos que concentran el interés de quienes buscan inmuebles en este presente de Covid-19.
Este cambio en la predilección también alcanza a los barrios, con fuerte incremento de consultas en lo que hace a zonas alejadas de las grandes concentraciones de edificios.
Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria del mismo nombre, comentó a iProfesional que "el 'efecto cuarentena' derivó en la demanda de unidades con terraza, balcón terraza y espacios verdes".
Como otro rasgo particular de la situación, comentó que el incremento de los niveles de inseguridad en el conurbano frenó la intención de muchos habitantes de la Capital Federal de adquirir inmuebles en zonas del otro lado de la General Paz.
"Hay un interés renovado por propiedades en barrios como Chacarita, La Paternal, Colegiales, Núñez, Saavedra. Se trata de zonas de densidad muy baja en términos de construcción, con muchas casas y un valor del metro cuadrado muy por debajo del que ostentan, por ejemplo, Palermo o Recoleta", expresó.
Migliorisi detalló que mientras que en puntos de Palermo como Scalabrini Ortiz y Soler el precio del metro cuadrado no baja de los 2.400 dólares, en varios de los barrios mencionados antes la misma unidad cotiza a razón de los 1.500.
"Encontrás mucha diferencia y en esas zonas hay una oferta muy importante de casas. Es un momento de oportunidades a partir de los precios, por supuesto, pero también por la disponibilidad de inmuebles", aseguró.
A tono con esto, Altgelt dijo a iProfesional que "este es un momento en el que están disponibles aquellos inmuebles que luego, en otro contexto de mercado, escasean" por lo que la posibilidad de concretar operaciones para quienes tienen el billete en la mano "pasa por el ahora" más allá de que los precios -todo indica- seguirán oscilando hacia abajo.