En menos de un mes vencen precios congelados de alquileres: ¿habrá prórroga?
La posibilidad de que se extienda el DNU que congela alquileres y prohibe desalojos está generando un cruce entre los actores alcanzados por la medida.
El presidente Alberto Fernández confirmó que está en estudio la posibilidad de prorrogar la vigencia del DNU 320 por la cual quedaron congelados hasta el 30 de este mes los precios de los alquileres y prohibe desalojos, aunque aclaró que todavía no se tomó una decisión definitiva.
"Hay que esperar para tomar una decisión sobre los alquileres", dijo en declaraciones al programa "A Dos Voces", y expresó que "lo que tienen que saber todos es que vamos a proteger a los sectores más débiles porque no es momento de castigarlos".
Frente a esta situación, el sector de inquilinos apoya esta medida ante las dificultades que enfrentan los hogares para afrontar mayores gastos en el marco de la pandemia de coronavirus.
El director de la Defensoría de Inquilinos de la Ciudad, Fernando Muñoz, aseguró que "fue una más de las buenas noticias que está dando como presidente frente a una crisis que naturalmente al inquilino, que venia de cuatro años que los alquileres en Argentina fueron los más altos en la historia, nos agarra la pandemia en una situación muy critica".
"El 50% de las consultas que recibimos tienen que ver con dificultades económicas de inquilinos que no pueden continuar pagando el alquiler, están endeudados, están evaluando irse a vivir con famuiliares o temen por desalojo", detalló Muñoz.
Dijo que los inquilinos "tienen deuda acumulada; por lo tanto es fundamental la prórroga y que podamos sentarnos los distintas actores con el presidente para analizar cómo resolver el desendeudamiento".
Agregó que "hay muchos sectores vulnerables que ya han sufrido desalojos y que además la Justicia no tiene suspendido el procedimiento judicial, lo que está suspendido es el desalojo. El proceso judicial continuó, por lo tanto en octubre podemos tener miles de desalojos de sectores vulnerables".
Inmobiliarias y propietarios, en contra
Días atrás, la entidad que nuclea a los corredores inmobiliarios de todo el país solicitó al Gobierno nacional que no extienda hasta fin de año el congelamiento de alquileres, a través de una carta abierta enviada a la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat, María Eugenia Bielsa.
Los corredores sostuvieron que los resultados de las encuestas realizadas por los Colegios Profesionales Inmobiliarios del país "vienen dando estadísticas bajísimas sobre el incumplimiento del pago de los alquileres de viviendas", por lo que "no sería razonable ni oportuno una extensión del DNU, cuando la actividad económica comienza a normalizarse en el país en la mayoría de los sectores de la economía".
Desde la cartera ministerial informaron Télam que "se está estudiando y trabajando en el tema, no sólo desde nuestro Ministerio", y señalaron que "la continuidad depende de la evolución de las problemáticas sanitarias y económicas".
"El DNU busca proteger los inquilinos tanto de vivienda como de los sectores productivos vinculados con el comercio y las pymes. Entendemos que es el momento de interpretar al alquiler como una política de vivienda", indicaron desde la cartera que conduce Bielsa.
En ese sentido, se afirmó que "se vienen generando instancias de diálogo con las diversas entidades defensoras de inquilinos".
Alquileres: debutó la fórmula de indexación
El viernes pasado el Banco Central publicó en su página web el índice para incrementar el precio de los alquileres, de forma anual, como lo contempla la nueva ley aprobada en junio. Desde el mercado, advierten que la fórmula, que toma como variables los salarios y la inflación, generará subas por encima de los valores que los inquilinos venían pagando en los últimos años y que seguía la curva de crecimiento del promedio de paritarias.
Los contratos locativos que ahora son a tres años tienen un alza anual, prohibiendo la suba escalonada. "La ley de alquileres impone restricciones que eliminan flexibilidad e incrementan la incertidumbre, factores claves que afectan las expectativas y se traducen en un mayor monto del alquiler al inicio del contrato", asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria en una nota publicada en el sitio Zonaprop.
"Es muy probable que el incremento en el valor del alquiler después del primer año de contrato supere el que hubiera sido pactado sin la nueva ley", agrega por su parte la especialista.
Alza superior a la del mercado
El índice que, a partir del viernes pasado, publica cada día el Banco Central en su página oficial está conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
Ahora, según los datos de Zonaprop, en 2019 el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes – con 50 m2 – era de $17.792, con una suba anual del 32,8% muy por debajo de la inflación, que cerró en 53.8%, y acompañando el promedio de paritarias que fue cercano al 35%. "El incremento promedio de los últimos años fue del 35% muy por debajo de la inflación y tuvo mucho que ver con la dinámica de la oferta y la demanda al momento de la renovación entre ellas variables como los salarios", explica Balayan.
Ahora bien, en un contexto atípico por la pandemia del coronavirus, el 2020 parece muy diferente. Hoy, según el informe de julio de Zonaprop, se paga en promedio $24.549 de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires por un departamento dos ambientes, un 29,3% más que en enero, una suba que duplica la inflación acumulada que, según el Indec, fue del 15,8%. Lo cierto es que la ley de alquileres también generó un alza en los precios del mercado locativo, con un aumento del 12% desde que fue aprobada la norma a principios de junio, tal como preveían los especialistas consultados por Zonaprop.
Sin renegociación
Antes de la ley y con el libre acuerdo, se tenían en cuenta ciertas variables a la hora de incrementar los valores. "Al momento de realizar un nuevo contrato no se pacta un precio en base a un porcentaje de incremento determinado y fijo. Son varios los factores que afectan al precio: cuán bueno fue el inquilino durante el contrato, cuánto aumentaron las expensas, cómo se vio afectada la oferta y demanda de la tipología del inmueble en particular", resalta Balayan.
Para Martín Boquete, director de Toribio Achaval, el nuevo índice "saca de la mesa de discusión la forma de actualización del precio" y "representa bastante bien los aumentos de los alquileres fruto de la inflación". Sin embargo, para Boquete tiene un gran defecto: "Los precios se actualizan de forma anual, según la ley, cuando el índice está creado para actualizarse de forma mensual por lo tanto se produce una inequidad en el contrato del locatario. Esto va a generar que el propietario compense el precio del alquiler inicial", remarca. Algo que ya se evidenció con incrementos muy marcados los primeros dos meses, tras aprobarse la nueva norma.