Alquileres: debutó la fórmula de indexación y advierten por posibles aumentos

El viernes pasado el Banco Central publicó en su página web el índice para incrementar el precio de los alquileres, de forma anual, como lo contempla la nueva ley aprobada en junio. Desde el mercado, advierten que la fórmula, que toma como variables los salarios y la inflación, generará subas por encima de los valores que los inquilinos venían pagando en los últimos años y que seguía la curva de crecimiento del promedio de paritarias.

Los contratos locativos que ahora son a tres años tienen un alza anual, prohibiendo la suba escalonada. "La ley de alquileres impone restricciones que eliminan flexibilidad e incrementan la incertidumbre, factores claves que afectan las expectativas y se traducen en un mayor monto del alquiler al inicio del contrato", asegura Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria en una nota publicada en el sitio Zonaprop.

"Es muy probable que el incremento en el valor del alquiler después del primer año de contrato supere el que hubiera sido pactado sin la nueva ley", agrega por su parte la especialista.

Advierten que los acuerdos de renegociación quedarán de lado y los aumentos se regirán por un índice

Alza superior a la del mercado

El índice que, a partir del viernes pasado, publica cada día el Banco Central en su página oficial está conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), es decir, la inflación y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

Ahora, según los datos de Zonaprop, en 2019 el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes – con 50 m2 – era de $17.792, con una suba anual del 32,8% muy por debajo de la inflación, que cerró en 53.8%, y acompañando el promedio de paritarias que fue cercano al 35%.  "El incremento promedio de los últimos años fue del 35% muy por debajo de la inflación y tuvo mucho que ver con la dinámica de la oferta y la demanda al momento de la renovación entre ellas variables como los salarios", explica Balayan.

Ahora bien, en un contexto atípico por la pandemia del coronavirus, el 2020 parece muy diferente. Hoy, según el informe de julio de Zonaprop, se paga en promedio $24.549 de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires por un departamento dos ambientes, un 29,3% más que en enero, una suba que duplica la inflación acumulada que, según el Indec, fue del 15,8%. Lo cierto es que la ley de alquileres también generó un alza en los precios del mercado locativo, con un aumento del 12% desde que fue aprobada la norma a principios de junio, tal como preveían los especialistas consultados por Zonaprop.

Los contratos comenzarán con un número inicial más alto, consideran los expertos

Sin renegociación

Antes de la ley y con el libre acuerdo, se tenían en cuenta ciertas variables a la hora de incrementar los valores. "Al momento de realizar un nuevo contrato no se pacta un precio en base a un porcentaje de incremento determinado y fijo. Son varios los factores que afectan al precio: cuán bueno fue el inquilino durante el contrato, cuánto aumentaron las expensas, cómo se vio afectada la oferta y demanda de la tipología del inmueble en particular", resalta Balayan.

Para Martín Boquete, director de Toribio Achaval, el nuevo índice "saca de la mesa de discusión la forma de actualización del precio" y "representa bastante bien los aumentos de los alquileres fruto de la inflación". Sin embargo, para Boquete tiene un gran defecto: "Los precios se actualizan de forma anual, según la ley, cuando el índice está creado para actualizarse de forma mensual por lo tanto se produce una inequidad en el contrato del locatario. Esto va a generar que el propietario compense el precio del alquiler inicial", remarca. Algo que ya se evidenció con incrementos muy marcados los primeros dos meses, tras aprobarse la nueva norma.

El nuevo índice manda

Ahora, ¿qué pasa si el índice del Banco Central lleva a los alquileres a un valor difícil de afrontar para el inquilino?

"Es muy probable que rescindiera el contrato si es que se encuentra con los valores de mercado por debajo del ajuste que debe pagar. Será clave lo que esté pasando con los valores del mercado publicados al momento de los ajustes. Y esto también dependerá del nivel de la oferta y variedad que tenga disponible el que alquila y el nivel de ingresos de los inquilinos en ese momento", describe Balayan.

"El rol del matriculado será fundamental para mediar entre las partes y tratar de llegar a un acuerdo, buscar una forma de cumplir con la nueva ley, pero ajustándose a las necesidades de ambos jugadores", indica por su parte Alejandro Benazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

"Al tomar como referencia la inflación junto al salario, las subas serán mucho más altas de las que se venían registrando que eran apenas por encima de los acuerdos paritarios", profundiza Benazar. "A nuestro entender el índice no debería superar el salario, pero al agregarle el IPC va a ser ampliamente superior a los sueldos, eso va a obligar a las partes a re-negociar, siempre bajo los parámetros de la nueva ley", desarrolla el especialista.

Boquete se manifiesta en desacuerdo con esa afirmación, para él no habrá posibilidad de re-negociaciones: "Los incrementos anuales están en el índice, no se negocian. Se negocia el precio de origen, se puede establecer un escalonamiento en el precio del alquiler y se le suma el índice, pero no hay lugar a la negociación anual de los contratos, eso lo hará el índice".

La clave dependerá del "matriculado que maneja alquileres y gestiona mensualmente contratos", ya que "está informado y observa la dinámica del mercado tiene información valiosa para las partes que puede aportar valor en las negociaciones", concluye Balayan.