Oportunidad para invertir: cuánto cayeron los precios de las viviendas y cuáles son los mejores barrios para comprar

Más del 70% de los operadores inmobiliarios aseguran que los valores de las propiedades para la venta bajaron entre un 10% y un 20% en el marco de la pandemia y que el dólar blue es la cotización de la divisa que mayoritariamente acuerdan las partes como referencia para las operaciones.

Así se desprende un relevamiento del Observatorio de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

El informe, que relevó a más de 3.200 operadores inmobiliarios de todo el país, permitió determinar que un 73% de los operadores afirma que los precios cayeron entre 10% y 20%, un 20% sostiene que la baja fue entre 30% y 40% y un 7% sostiene que no hubo baja.

Dólar inmobiliario: ¿qué valor se toma para las operaciones?

Sobre cuál es el valor de referencia del dólar que acuerdan las partes al momento de concretar una venta, un 67% señaló que utiliza como referencia el dólar blue; un 14% afirmó que usa un promedio entre el blue y la cotización oficial; un 8% el dólar oficial; un 6% el dólar oficial más el impuesto País y un 5% una cotización promedio entre el dólar oficial más impuesto País y el blue. A este valor también se lo comienza a denominar como "dólar ladrillo" o "celeste".

Al respecto, el presidente de CAMESI, Alejandro Ginevra, señaló que "si bien la caída de la actividad es drástica, en los valores de las propiedades la realidad indica que esa baja del valor de los inmuebles no supera el 20% y que el blue es la cotización del dólar más usada por las partes en una compraventa".

El corredor y desarrollador dijo que "en el marco de esta crisis, una caída del orden del 10 al 20 por ciento no es significativa, lo que demuestra que el mercado inmobiliario es sólido, incluso en situaciones extremas como las que estamos viviendo".

"Por lo que venimos viendo durante las últimas semanas, y en el marco de las pocas operaciones que se registran, el dólar blue es el valor elegido mayoritariamente entre las partes. Como siempre ocurre en la dinámica del rubro inmobiliario, el propio mercado fija sus propios valores de referencia, a través de acuerdos entre el comprador y el vendedor", concluyó.

CABA: ¿en qué barrios conviene comprar?

Tener dólares en el bolsillo hoy abre grandes oportunidades, sobre todo para quienes sienten la tentación de invertir en ladrillos. Es que en lo que va de 2020 el valor de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumula una baja de 1,6%, totalizando 14 meses consecutivos de baja depreciación, acumulando diminución de 3.8% desde marzo del año pasado.

Estos datos, surgidos de un estudio de Zonaprop, también tienen la contracara: en abril último, ya en cuarentena, "el volumen de escrituraciones registró su mínimo histórico: 7 operaciones en el mes. Se acumulan 23 meses consecutivos de caída de volumen de escrituras", aseguran desde la firma inmobiliaria.

Ahora bien, en busca de las mejores oportunidades, Villa Soldati y Coghlan registran las mayores bajas de precio, con -9,8% y -8,5% interanual, respectivamente. Complementando esta información, según el informe, Lugano, La Boca y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

Para Alberto Fernández Prieto, presidente de la firma que lleva su apellido, "zonas como Barracas y Montserrat vienen posicionándose por su conectividad con el centro porteño, el desarrollo y mejora de la infraestructura de la zona, y sobre todo sus atractivos valores de venta. Otros de los barrios que vemos con gran potencial de expansión son Colegiales, Almagro y Villa Urquiza, por su crecimiento comercial, la oferta de transporte público y espacios verdes".

Consejos de los expertos a la hora de invertir

"Los barrios más buscados por los inversores son los clásicos: Puerto Madero, Recoleta o Palermo. Pero la necesidad de efectivo de los desarrolladores para mantener sus negocios principales hace que surjan muchas oportunidades. De todas formas, aconsejamos la compra de oportunidades en obras terminadas, que se puedan escriturar", opina Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario.

Este especialista, también resalta el efecto que ocasiona la nueva ley de alquileres. "Esta baja mucho la rentabilidad, por eso muchos propietarios prefieren vender en vez de alquilar, aumentando mucho más la oferta de unidades", dice Ludigliani.

Esto se ve reflejado en las búsquedas hoy publicadas en Mercado Libre: el 90% de los avisos son para vender y solo un 10% para alquilar. Además, producto de la pandemia, un 42% de las búsquedas de propiedades incluyen espacio al aire libre.

En este sentido, según Diego Gonzalo Currais, coordinador General de Grupo Portland, "vistas y proximidad a espacios verdes serán determinantes. Dentro de los propios barrios se tenderá al desarrollo de las zonas de menor densidad. Sería arbitrario definirlo por calles, más aún sabiendo que ciertos hábitos de consumo podrán variar y modificar zonas comerciales como hasta ahora las hemos conocido".

Protegerse de la inflación

Para el asesor inmobiliario Daniel Zampone, lo más recomendable es invertir en "las unidades de 1 y 2 ambientes apto profesional. Hoy es momento de construir o refaccionar, y también de entrar en una inversión de pozo para refugiar los pesos contra la inflación".

"La inversión en pozo, al ser en pesos y a un valor dolarizable, es aconsejable. Porque uno estaría invirtiendo pocos dólares para un bien que va a tener, de acá a un par de años, un valor en dólares que, entendemos todos, el mercado va a recuperar", remarca Luis Guido, director de la desarrolladora Grid SA (Grupo Idea Desarrollos).

Por supuesto, para invertir en pozo siempre hay que tener la precaución de entrar en proyectos de calidad, y gerenciados por empresas sólidas financieramente. "Este tipo de operaciones permiten generar un margen de rentabilidad, en tres años promedio, del 35% o incluso más", explica Gerardo Azcuy, director del la compañía de real estate que lleva su apellido.

Por eso, Miguel Ludmer, director de Interwin, invita a poner la mirada sobre Núñez, Palermo, Cañitas y Coghlan. "Son barrios en los que todavía hay alguna disponibilidad de terrenos, por lo que hay desarrolladores que están midiendo los valores para vender acorde a los nuevos costos que se proyectan, que son más baratos. Entonces, varios están dispuestos a ofrecer unidades más económicas."

Por su parte, Oscar Puebla asegura que hoy es el momento por optar por las casas. ¿Por qué? "Algunas se pueden comprar casi al valor del terreno, y el costo de la construcción es el más bajo en 20 años. En los barrios cerrados del AMBA se pueden conseguir casas en valores que no se volverán a repetir", concluye el arquitecto y corredor inmobiliario.