Se desploman precios de alquiler de oficinas y nivel de ocupación: datos reveladores

La vacancia en el mercado de oficinas se incrementó alrededor de 15% en el segundo trimestre del año, en el marco de las restricciones a la circulación por el coronavirus y el cese temporal de determinados emprendimientos, según los resultados de sendos informes privados.

"La vacancia del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires cerró el segundo trimestre en 9%, experimentando un incremento de 15,3% respecto del período anterior; todo esto en un contexto que se vio fuertemente impactado por las restricciones a la circulación y el cierre temporal de la mayoría de las oficinas", de acuerdo con un informe de la empresa de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield.

Según la consultora, "la demanda se mantuvo en pausa y a la espera de las futuras medidas políticas y económicas. Actualmente, las renovaciones y renegociaciones son lo que prima. Si existe una dificultad financiera en los inquilinos, los propietarios suelen ser empáticos y buscan fomentar relaciones que se extiendan más allá del plazo de alquiler actual".

Los submercados con mayor vacancia fueron Libertador CABA (27,6%), Puerto Madero (13,1%) y Nodo Panamericana-General Paz (11,3%); mientras que la zona céntrica concentra el 55,6% del total de superficie vacante.

"En el contexto actual se presentaron nuevas incógnitas en el mercado para los propietarios e inquilinos. Debido al impacto que la pandemia tuvo en los negocios de cada empresa, los inquilinos todavía están evaluando la magnitud de la misma en sus negocios. Este análisis los puede llevar a definir nuevos requerimientos inmobiliarios en el corto y largo plazo", explicó el director de Brokerage de Cushman & Wakefield, José Viñas.

Otro informe, en este caso elaborado por la firma Newmark Knight Frank, señaló el segundo trimestre del año registró un aumento en la vacancia de 9,18% en el número de oficinas, frente al 7,90% en el trimestre anterior.

En la Ciudad de Buenos Aires, la zona Catalinas-Retiro sigue siendo la elegida por la mayoría de las empresas para instalarse, seguida por el nodo General Paz y Panamericana y los distintos distritos económicos específicos para ciertas áreas.

En este contexto, la consultora inmobiliaria realizó una encuesta entre las 185 empresas más importantes de Argentina que arrojó que la gran mayoría de las personas (63%) considera que su organización está preparada para el home office, el 30% dijo que se encuentra totalmente preparada y el 7% que no está preparada en absoluto.

El 48% de las empresas planifica optimizar sus espacios en el mediano plazo; y los aspectos más relevantes a la hora de potenciar los espacios serán los costos, seguidos por la cantidad de espacios ocupados y en menor medida la superficie que ocupan y se implementarán mayormente mediante cambios de layout y consolidación de activos inmobiliarios e incorporación de espacios de coworking, entre otras cuestiones.

Alquileres de oficinas: cuál es el panorama

El negocio de alquiler de oficinas ya no es lo que era. Consultores del sector coinciden en qué, en algún momento, solo algunos empleados volverán a sus escritorios; pero también asienten que la forma de retomar los puestos de trabajo será diferente, tanto porque por protocolo deberá existir un mayor distanciamiento, como porque se descubrió una nueva forma de poder cumplir con la tarea a distancia, sin perder eficiencia.

Sin embargo en el "mientras tanto", se analizan varios factores que tienen que ver con cómo sostener los gastos de esas grandes estructuras que tienen contratos firmados, que quizás están atravesando el primer año del mismo, y que para algunas industrias, que no son esenciales, se volvió un costo difícil de enfrentar.

Además, esta pandemia que sorprendió al mundo, encontró a empresas en proceso de toma de decisiones que hoy deben resolverse: algunas estaban en plena mudanzas, otras ampliando espacios para renovarse; y otras que estaban reformulando algún sector. Todo esto quedó paralizado. ¿Cómo seguirán ahora?

Renegociación de precios

Una de las primeras medidas que se tomaron a la hora de volver el home office una solución común en todo el mundo, fue buscar bajar los precios de los alquileres.

Este planteo se realizó de temporal. Es decir, casi nadie se sentó a firmar un nuevo contrato y renegociar el vigente, sino que se analiza cómo sostener estos meses de cuarentena, donde los ingresos de varios sectores se redujeron.

Entonces surgieron varias respuestas.

"Hay muchas formas de enfrentar la crisis. Algunas empresas obtuvieron descuentos temporales, qué, de acuerdo al rubro, van del 15 al 50% de los valores; otras no están pagando el alquiler, pero no es que no van hacerlo, sino que lo prorrogan para adelante; y otras financian un descuento que también, se pondrá al día más adelante", explicó Hernán Castro, especialista del mercado de Oficinas de la consultora Cushman.

El experto también aseguró que todas las medidas se toman de forma particular, en una negociación entre propietario e inquilino. Lo que sí aseguró es que hay mayor margen para negociar, porque el dueño sabe que no es momento para conseguir nuevos inquilinos.

Oficinas: más m2 vacíos

Otra radiografía del sector de oficinas actual es que se amplió la vacancia, es decir, hay más m2 vacíos. Esto se dio por algunos m2 desocupados, pero también como consecuencia, especialmente, que se sumó una nueva obra de 60.000 m2 al mercado de oficinas, la cual aún tenía unos 10.000 m2 sin alquilar.

En cuanto a m2 por ingresar, queda pendiente una obra de IRSA en Catalinas, que estaba por entrar en julio, pero que ahora quedó pendiente.

"Tenemos la disponibilidad de m2 más alta de los últimos 10 años", explicó Juan Manuel Farola, gerente de Oficinas de Colliers International.

"La disponibilidad comparada a nivel regional es buena y permite mantener el equilibrio entre la oferta y la demanda. Pero para el mercado de oficinas interno, es la más alta en una década", ratificó el experto.

Más allá de los m2 desocupados por la entrada de una nueva obra, en Colliers también advierten que tiene que ver con la situación económica general de trasfondo.

"La vacancia no solo tiene que ver con el ingreso de más m2, sino que, según la empresa, es la profundidad de la medida que aplique. Una de turismo es más agresiva en término de devolver m2, o pedir que le condonen el alquiler el 100% y solo pagar los gastos. Otras financieras o de e-commerce, piden descuentos que pagarán en los próximos meses", dijo Farola.

Por otro lado, el experto expresó que, en términos generales, el precio ponderado promedio sobre los alquileres está sufriendo pequeñas bajas por la situación delicada de las empresas y el impacto directo de los ingresos en temas puntuales como salarios, alquiler e impuestos.

Búsqueda de soluciones

Hoy el mercado tiene un factor a favor que es la apertura que existe entre partes para sentarse a negociar. Así explicaron en Adrián Mercado, otra de las empresas especializadas en oficinas, con varios m2 en alquiler.

Eso quiere decir que se busca ver en qué posición se encuentra la empresa y generar un acuerdo transitorio que haga sostenible el pago del alquiler, el cual se podrá rever cuando termine la cuarentena.

"Lo positivo de todo esto es que hay algunos espacios armados, con todo el equipamiento, en buenas condiciones, y con menos m2, que muchas empresas están mirando para achicarse y no les implica movimiento alguno, pero sí les permite ahorrar", comentó Castro.

De esta manera, al achicarse, lo que logran es un ahorro sobre los gastos operativos.

Precios a futuro

Es difícil establecer que pasará cuando la pandemia y la cuarentena permitan volver a la realidad.

Quizás, para los expertos, es uno de los momentos más complicados de la historia, porque nunca se habló de precios, demanda y oferta, donde una cuestión sanitaria ponga en juego el futuro del negocio.

"Hoy nada tiene precio, solo se atienden urgencias, y el precio se definirá en la ecuación de cada demanda", comentó Farola.

Lo que se sabe es que, el mercado de oficinas, como muchos otros, se encuentra hoy en "stand by".

Las rebajas de precios que se realizan son puntuales, en un acuerdo directo entre propietario e inquilino, y tienen que ver con el tipo de rubro que se trate. Las empresas que hoy no pueden trabajar se les reconoce una baja mayor a quienes están en auge, como las de e-commerce.

Por otro lado, sigue habiendo propiedades con el cartel de venta o alquila, aunque esté ahora el freno de mano puesto.

"No hay baja en los precios ofertados, tanto en Catalinas, como en el Corredor Norte, siguen manteniendo las cifras, lo que si hay una posibilidad mucho mayor de negociación", dijeron desde Cushman.

"Por otro lado, se está viviendo un momento de grandes cambios, donde no solo se analiza el precio de los m2, sino qué harán las empresas, porque muchas no saben si volverán", comentaron en Colliers.

Ese es uno de los temas principales de debate en las grandes oficinas. "Las oficinas no se usarán como antes y algunas empresas ya devolvieron m2. Hay mucho replanteos sobre cuándo se volverá a utilizar y cómo será ese uso", agregaron desde la consultora.

Mercado, por su parte, explicó que las empresas atraviesan este momento de toma de decisiones donde muchas piensan en devolver metros, pero también aparece el problema de que, en algunos casos que tengan que volver a la oficina como espacio de trabajo, necesitarán más m2 para menos personal, para mantener el distanciamiento, entonces es difícil tomar decisiones.

"Lo importante es bajar el costo fijo porque no se usarán tanto m2 a futuro, salvo en actividad esencial", dijo Castro.

"Esta claro que varias empresas no volverán a ser como antes. Hay  casos de compañías que estaban en pleno proceso de mudanza, alquilando un lugar y esperando el próximo. Hoy decidieron no seguir con el viejo espacio y cerraron la oficina, esperando al momento de volver", comentaron como casos especiales los expertos.

Así hay ciento de situaciones puntuales donde hay que sentarse a dialogar y negociar entre partes.

"Lo que ha cambiado esta cuarentena no es que una empresa no tenga oficina, pero la tendrá de otra manera", finalizó Castro.