¿Buscás un departamento?: ranking de precios con las zonas más baratas y más caras del Conurbano
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A una semana de haberse habilitado a las inmobiliarias para que puedan mostrar y tasar propiedades, se pudo conocer que los precios de los departamentos son un 26% más caros en los partidos ubicados en la zona norte del conurbano bonaerense respecto de los valores de las unidades de las comunas del cordón oeste y el sur del área metropolitana.
De acuerdo a un relevamiento del portal especializado Zonaprop, el precio promedio pretendido por propietarios de Zona Norte es:
- Para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados es de 118.500 dólares
- Para un departamento de 3 ambientes y 70 m2 ronda los 165.900 dólares
Por su parte, para Zona Oeste-Sur, el precio promedio solicitado por los propietarios es:
- Para una unidad de dos ambientes y 50 m2 es de 87.500 dólares
- Para una propiedad de 3 ambientes y 70 m2 es de 116.400 dólares
De este modo, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en Zona Norte es más alto que el de un tres ambientes en Zona Oeste-Sur, ya que en la primer región una unidad de 2 ambientes cotiza 118.000 dólares, mientras que en los municipios del oeste y sur bonaerense un departamento de 3 ambientes ronda los 116.000 dólares.
En lo que respecta al precio promedio por metro cuadrado, en Zona Norte se ubica en 2.368 dólares; mientras que en la Zona Oeste-Sur es de 1.751 dólares el metros cuadrado.
Precios de inmuebles por municipios
Por municipios, en Zona Norte se encuentran por encima del precio promedio las unidades ubicadas en los partidos de Vicente López (2.790 dólares/m2), San Isidro (2.717 dólares/m2), San Fernando (2.707 dólares/m2) y Tigre (2.404 dólares/m2).
En Zona Oeste-Sur, los municipios que se encuentran por encima de la media (1.751 dólares/m2) son Lomas de Zamora (2.146 dólares/m2), Morón (2.028 dólares/m2), Quilmes (1.982 dólares/m2), Lanús (1.874 dólares/m2) y Tres de Febrero (1.811 dólares/m2).
Mientras que, por debajo de la media estás los inmuebles en La Matanza (1.580 dólares/m2), Avellaneda (1.540 dólares/m2), Almirante Brown (1.487 dólares/m2) y Esteban Echeverría (1.253 dólares/m2).
Cómo aprovechar la inversión
Ante la disparada del contado con liquidación y el dólar blue, gran cantidad de personas se plantean la posibilidad de aprovechar las divisas que tienen en cartera para pasarse a ladrillos o campos, ya que los precios de las propiedades tanto urbanas como rurales medidos en dólares son menores a los anteriores a la pandemia.
La cuestión es elegir adecuadamente, y conocer cuáles son los efectos impositivos en el impuesto al patrimonio futuro y qué sucede ante una eventual venta de dicho inmueble, dijo Santiago Sáenz Valiente, del estudio SSV & Asoc.
Lo primero, dado que se estará seguramente ante la titularidad de dos propiedades, en caso de ser ambas urbanas, será determinar cuál de ellas será la vivienda permanente, indicó Sáenz Valiente.
Para el especialista, seguramente convendrá trasladarse por ejemplo a la casa que había pensado adquirirse como vivienda de fin de semana, atento a las normas de valuación en el Impuesto a los Bienes personales y la situación ante el futuro impuesto por la venta.
Es que la vivienda adquirida quedaría registrada a su valor de adquisición, menos amortización, que seguramente tendrá una valuación bastante más elevada que aquella casa o departamento que tenía en su patrimonio desde hace varios años.
Hay que verificar, eso sí, dijo Sáenz Valiente, que el valor no supere $18 millones, hoy equivalentes a u$s257.000 a cotización oficial, pero cuyo valor efectivo sería, considerando la cotización del dólar MEP, de $28.270.000.
Si el valor fiscal es menor a esos $18 millones, siendo casa habitación quedar exenta del Impuesto a los Bienes Personales.
Y ante una futura venta, si se registra la propiedad adquirida como casa habitación, no tributará impuesto alguno ni siquiera el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), precisamente por su condición de habitación permanente, indicó Sáenz Valiente.
En caso de que no pueda registrarse como casa habitación, y quede inscripta como segunda propiedad, el inmueble adquirido quedará gravado por Bienes Personales al valor de la escritura más los gastos del escribano y otros, menos amortización, a la tasa del 1,25% para los bienes del país siendo un incremento relevante.
En cambio, para el inmueble que está en su patrimonio desde tiempo atrás, seguramente su valuación sería en función de la valuación fiscal 2017 actualizada por inflación.
Al momento de la venta, como este inmueble fue adquirido luego del 1 de enero de 2018, cuando cambió la ley, se pagará un impuesto cedular del 15%.
Se deberá comparar precio de venta en pesos, es decir de dólares por cotización oficial, con precio de costo en pesos según escritura también a cotización oficial si hubiese sido adquirido en dólares, aseveró Sáenz Valiente.
Y advirtió que, para que no se produzcan incongruencias en las declaraciones personales, la escritura se debe realizar en la misma moneda del dinero que está ahorrado por el contribuyente y fue destinado a la compra de esa propiedad.