La rentabilidad que ofrece el alquiler de un inmueble está en su mínimo histórico

Según datos de la plataforma Properati, entre enero de 2019 y enero de 2020, los alquileres se incrementaron en promedio un 31,19%, con subas más altas en los barrios de Villa Crespo, Paternal, Constitución y Barracas.

Desde el lado de los propietarios, poner en renta una propiedad tampoco pasa por un buen momento: la rentabilidad ya se ubica en sus mínimos históricos. De acuerdo con un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, la renta bruta anual para un dueño que alquila un departamento usado de dos ambientes (unos 45 metros cuadrados) es de un 2,42% anual, en promedio.

En términos de precios en dólares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variación negativa del 21%, mientras que para la venta la variación fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles.

En 2017, cuando el mercado inmobiliario crecía gracias a los créditos hipotecarios y antes de la devaluación, la rentabilidad por el alquiler era más del doble y alcanzaba un promedio el 5,4% anual. En 2018, ya había tenido una baja importante y rondaba el 3,5%.

Los últimos datos disponibles, correspondientes a febrero, muestran algunas variaciones según los barrios. Las zonas donde los valores de las propiedades son más bajos suelen tener una rentabilidad más alta que el promedio de la ciudad. Es el caso de La Boca, con 2,95%; Once, con 2,81%; Constitución, con 2,79%; San Telmo, con 2,73%; y Barracas, con 2,63%. Por el contrario, la rentabilidad decae en las zonas donde las propiedades tiene una mayor cotización, como Barrio Norte, con un 2,11%; Agronomía, Recoleta-Retiro y Villa Crespo.

"La renta se calcula sobre el valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble, lo que da la rentabilidad bruta. Los alquileres, incluso crecieron por debajo de la inflación y del índice de salarios (CVS). Para los departamento de dos ambiente usados dio un aumento de entre 29% y 30%. Y se tomó el valor de publicación de los inmuebles, que cayó un 9% en dólares en comparación con un año atrás", explicó José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario.

"De lo que conocemos, a partir de la década del 90, este nivel de renta es históricamente el más bajo. No solo dentro del mercado de la ciudad de Buenos Aires, sino también comparado con otros países. En España, por ejemplo, el mismo cálculo —alquiler anual dividido valor de la propiedad— da como resultado una rentabilidad del 7,1% y en ciudades como Miami ronda el 4%", detalló Rozados.

Según representantes del sector, la escasa rentabilidad, por ahora, no provocó que haya menos oferta porque en general los propietarios prefieren que el departamento esté ocupado y no tener que asumir costos como servicios y expensas, por eso hay mucha flexibilidad para que los alquileres aumenten por debajo de la inflación anual. Sin embargo, esto tiene un efecto de desincentivo para los inversores para los que dejó de ser atractivo comprar una propiedad para obtener una renta, señaló Infobae.

Además, los valores de publicación actuales están por encima de los valores a los que finalmente se terminan concretando las operaciones.

Cochera versus departamentos

En el último año, la oferta de cocheras creció un 30% en la ciudad de Buenos Aires, según datos de la plataforma Mercado Libre Inmuebles. De acuerdo con el análisis, en el mercado porteño es más rentable invertir en cocheras que en un departamento.

Con todo, en una compración regional, el nivel de rentabilidad más alto se encontró en Montevideo, con 6,6% anual, seguido por los barrios de Vitacura y Ñuñoa en Santiago de Chile con un 6% y un 5,8% respectivamente. Las rentabilidades más bajas se registraron en Buenos Aires, en los barrios de Nuñez (2,3%), Belgrano (2,6%) y Palermo (2,6%).

En términos de precio, los valores son muy dispares: Núñez y Palermo son los barrios porteño más caros para la venta de cocheras con un valor promedio de u$s29.535 y u$s27.960 respectivamente. Mientras que los precios de alquiler mensual más barato de la región son de u$s48, 49 y 50 en Boedo, San Cristóbal y Monserrat.

En rentabilidad, el podio es liderado por Flores con un 3,3% seguido por Balvanera y San Nicolás con una rentabilidad del 3,1%. En términos de precios en dólares, hay una tendencia a la baja tanto para alquiler como para la venta. En promedio el precio de alquileres de cocheras durante 2019, tuvo una variación negativa del 21%, mientras que para la venta la variación fue del 5,2%, detallaron desde Mercado Libre Inmuebles.