Alquileres que ajustan 20% cada semestre y una "cláusula dólar": más tensión con los inquilinos

Más interesados para un mercado que no crece al ritmo que debería. Esta combinación es letal y comienza a generar un fuerte conflicto entre propietarios e inquilinos.

Por un lado, los dueños se quejan de que, en la actualidad, el nivel de rentabilidad se mueve apenas entre el 1,5% y el 2,5% anual, valores que se posicionan en el piso de la última década.

Como una muestra de lo que significa esta pérdida, a mediados de 2017, por ejemplo, la ganancia anual que se obtenía por este negocio era en promedio del 5,27%.

Ante esto, los dueños de los inmuebles ven solo una opción como salida: aumentar los valores de los alquileres en forma semestral. Pero aquí se encuentran con un dilema muy fuerte, y es que si suben demasiado sus pretensiones, les será más complicado encontrar inquilino para su unidad.

La actualización semestral de los contratos de alquiler ya es una fija en Capital Federal –en algunas ciudades del interior este sistema no se utiliza-, pero el gran punto pasa ahora por determinar cuál es el valor aceptado por los potenciales inquilinos.

Todo depende de las pretensiones del propietario, pero por lo general se pautan cifras un 15% más elevadas semestre a semestre, aunque en algunos casos pueden llegar al 20%. Este techo se elevó en los últimos meses, ya que el máximo era del 18%. Más allá de esto, un dato clave es que se acuerdan cuatro valores distintos durante los dos años que duran los contratos. 

Esto quiere decir que, si se toman en cuenta los niveles inflacionarios actuales, en la mayoría de los casos el alza en los ingresos de los dueños no llegan a cubrir la inflación, que para este año los analistas posicionan por encima del 55% anual. 

"Este punto preocupa a los dueños. El negocio del alquiler es cada vez menos rentable", afirmó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Pero del otro lado se encuentran los inquilinos. Así como los propietarios pretenden, al menos, empardar la inflación, quienes buscan una vivienda advierten que sus salarios no crecieron al ritmo de los precios.

Para este año, el promedio de cierre de paritarias en los diferentes sectores es del 30%, nada menos que 25 puntos porcentuales –de mínima- por debajo de la inflación que se prevé para el cierre de 2019.

"Es muy complejo encontrar un punto de equilibrio porque a ninguna de las dos partes involucradas le cierra. A unos, porque el negocio no les resulta rentable; y a otros, porque los precios de los alquileres suben mucho más rápido que sus salarios", explicó Bennazar.

El límite del mercado

Está claro: con una inflación que avanza y una rentabilidad en baja, la preocupación de los propietarios pasa por saber qué margen tienen para subir los precios. Según algunos especialistas, al menos hoy esa variable no es la más recomendable.

Marcelo Di Mitrio –titular de la inmobiliaria que lleva su nombre- afirmó que las expectativas hacia el alza que tienen muchos propietarios deberían desacelerarse en el corto plazo.

"Hay un límite y es el que pone el propio mercado. El dueño podrá fijar cualquier valor, pero el presupuesto de las familias no se estira", precisó.

Y, como respuesta a esto, se pueden encontrar dos situaciones. Por un lado, familias que no lograron una negociación acorde a sus posibilidades financieras, y que no encuentran otro camino que mudarse a una zona más barata o una vivienda de menos metros cuadrados.

En cuanto a los propietarios, desde algunas de las inmobiliarias consultadas reconocieron que se debieron bajar las pretensiones al ver que una buena cantidad de interesados visitaba la vivienda, pero los valores solicitados no le cerraban a ninguno.

"Interesados es lo que sobra porque hay mucha demanda, pero en varias oportunidades lo que falta es quien esté dispuesto a hacerse cargo de lo que se pide por las viviendas. Tal vez sí pueden afrontar lo que se les exige para los primeros seis meses, pero ya cuando se aplica el incremento correspondientes al segundo semestre, las cuentas se les van de las manos. Los salarios de los inquilinos no van a subir en ese mismo porcentaje", sostuvo Di Mitrio.

En caso de que esta variable se repita en varias ocasiones y el departamento continúe vacío, algunos propietarios afinan el lápiz. "No son pocos los que, al no tener suerte, optan por reducir los valores que piden antes de continuar pagando expensas o servicios", dijo el especialista.

En medio de todo esto, en la Ciudad de Buenos Aires se dan situaciones que muestran cómo en varias oportunidades la disparidad de acciones puede llegar a niveles insólitos, y que en épocas de mayor tranquilidad económica-financiera eran impensadas.

Uno de los casos que se presenta es el de los propietarios que exigen a los inquilinos renegociar el contrato, incluso pese a que todavía está vigente el que las partes habían firmado.

Según contaron a iProfesional los especialistas consultados, los dueños de los inmuebles pretenden modificar los precios e indexarlos por la inflación. "Su idea es hacerlo en forma semestral, dependiendo de la cifra que haya arrojado el índice del costo de vida", explicaron desde una inmobiliaria.

Esta maniobra, claro está, no es legal a menos que cuente con el visto bueno del propio inquilino. La estrategia que utilizan quienes quieran imponerla, entonces, es "comunicar" a quien ocupa la vivienda que no renovará contrato a menos que no acepte esta condición.

Para evitar esto, otra estrategia que se ve cada vez más es dejar todo por escrito. La idea es que desde un primer momento quede establecido en el contrato que, en caso de que haya una diferencia de inflación o un precio del dólar mayor al estipulado, las partes se reunirán para hacer un ajuste. Esta variante también es ilegal.

Las diferencias entre cada provincia

Si bien la problemática respecto de los retoques que se imponen semestralmente en los alquileres es una realidad en muy buena parte del país, cada provincia tiene su particularidad.

- En Mendoza, algunos propietarios no andan con demasiadas vueltas. En lugar de negociar con los interesados cuál será el monto con el que se cargará el precio semestralmente, prefieren imponer precios en dólares, de modo de no perder contra la inflación. Esta modalidad no se ve todavía en la mayor parte de las inmobiliarias, aunque con el avance de la inflación comienza a tomar forma.

- En Misiones los inquilinos denuncian que la situación se volvió bastante caótica, y que ya se perdió cualquier tipo de referencia. Adrián Torres, titular de la Asociación de Inquilinos de esa provincia, sostuvo que factores como la devaluación y la inflación proporcionaron todavía más incertidumbre al mercado. "Todo esto se presta para una especulación en el precio; para las renovación de contratos no hay un valor de referencia y eso hace que cada vez estén más caros", se quejó.

- En Corrientes, la Defensoría de los Vecinos salió a advertir sobre el fuerte crecimiento que se dio el último año en lo referido a denuncias y asesoramiento debido al incremento que se da en los alquileres. 

La inflación llegó, entre tantas otras cuestiones, para desarmar el negocio de los alquileres. Siempre presentó algunas particularidades, pero en la actualidad generó una serie de efectos adversos en todo el país.