Efecto devaluación en mercado inmobiliario: los vendedores ya aceptan rebajas de hasta 25%

El ritmo de venta de inmuebles en Capital Federal va por un tobogán sin fin. A mediados de 2018, los créditos UVA le dieron cierto respiro a un segmento de los ladrillos que pedía a gritos medidas para poder despegar, pero los niveles de inflación se dispararon y el sueño duró demasiado poco.

De acuerdo con cifras difundidas recientemente por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, el volumen de operaciones concretadas no dejó de caer durante los últimos 14 meses. Incluso, si se toma como parámetro el primer semestre del año se observa una reducción de casi 48% si se lo compara con el comportamiento de igual lapso del año pasado.

Esta debacle tiene que ver justamente con la virtual desaparición de las transacciones apalancadas con créditos hipotecarios. Actualmente, la cantidad de operaciones que se cierran con apalancamiento bancario no supera el 7% del total, algo menos que la mitad que se registraba para el mismo período del 2018.

Ante esta compleja situación, entonces, tanto agentes inmobiliarios como propietarios se preguntan cómo hacer para concretar la venta. Y la única respuesta que aparece en el horizonte es que "hay que acomodar los precios".

Este reacomodamiento, sin embargo, no se da en las mismas publicaciones. Allí aparece un precio determinado, pero con el conocimiento de que muy posiblemente ese no sea el valor que se obtendrá por el inmueble. Es decir que el regateo –una práctica bastante habitual cuando se trata de una operación inmobiliaria- hoy atraviesa por uno de sus momentos de mayor apogeo.

En muchos casos, incluso, de la disponibilidad que el propietario tenga para escuchar y aceptar ofertas dependerá el éxito de la operación. "Los valores que se publican se pueden tomar como referencia pero no siempre implican que ese vaya a ser el monto a acordar entre las partes. Hoy, quienes no están abiertos al regateo se pueden perjudicar y se termina complicando la venta", sostuvo ante iProfesional Mario Gómez, al frente de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.

Si bien el tira y afloje en cuanto el precio a pagar por un departamento siempre existió, la realidad muestra que en la actualidad alcanzó límites insospechados hasta no hace demasiado tiempo.

Los agentes inmobiliarios explican que estos márgenes de negociación se pueden mover entre un 13% y un 20%, aunque algunos especialistas afirman que en casos extremos se llegaron a ver rebajas de hasta 25 por ciento. ¿Sobre qué parámetros se movían hasta no hace mucho? Entre descuentos, podían ir del 3% al 5%. 

Los especialistas consultados coinciden en que para muchos esto marcará la diferencia entre vender y no vender. "Todo dependerá de la necesidad que tenga el propietario de cerrar la operación, o de su urgencia por contar con determinada cantidad de dinero para luego comprar otra vivienda. En muchos casos, si está apurado pero no está abierto al regateo, posiblemente deberá armarse de paciencia", afirma Gómez.

José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, también habla de las diferencias considerables que se dan entre los precios publicados y los que finalmente se pactan. "Hay una fuerte disonancia entre ambos", explica.

"No se puede analizar el comportamiento de los precios en general porque no ocurre lo mismo en todos los casos. Esto lleva a que se pueda ver que la mayoría de las operaciones se cierra entre un 15% y 20% respecto del valor pedido inicialmente, aunque en algunas situaciones se puede llegar al 25%. Hoy no se puede pedir lo mismo que a principios de 2018, cuando el dólar valía alrededor de $20, la inflación estaba contenida y había crédito hipotecario. Pero el problema es que algunos no lo entienden así y se empeñan en no bajar sus pretensiones", dijo Rozados.

Federico López Castromil es el titular de la inmobiliaria que lleva su apellido y también deja en evidencia el momento por el que atraviesa el sector respecto de los valores.

"En muchas propiedades y zonas hay precios que no están tan claros. Algunos están desfasados y deben ser reacomodados para que existan mayores posibilidades de cerrar la transacción. Renegociaciones de precios hubo siempre y seguirán existiendo. Pero se ve con mucha claridad que si a una propiedad se publica con un precio realista, desde ya habrá intento de rabajas por parte de los interesados, aunque no serán tan fuertes como los que se ven en buena cantidad de casos", sostuvo López Castromil.

Los desarrolladores también afinan el lápiz

Esta situación se da principalmente en los inmuebles usados, aunque también se comienza a observar en aquellos a estrenar. La caída fuerte en las ventas no pasa desapercibida para los desarrolladores, y varios de ellos también deben empezar a hacerse la idea de que si no están dispuestos a someterse al regateo muy posiblemente se les haga cuesta arriba la posibilidad de cerrar escrituras.

Para quienes se encuentran en este grupo tal vez la reducción de sus pretensiones no representa un movimiento tan duro como lo puede ser para un particular. Con la devaluación, el costo de la construcción en dólares cayó un 40%, por lo que su situación no es tan traumática como la de los particulares.

Incluso, los desarrolladores apuestan a ofrecer un incentivo más para quienes tienen intenciones de invertir en uno de sus emprendimientos. A la posibilidad de bajar sus precios, algunos suman también una mayor flexibilidad en los plazos de pago, de modo de atraer a mayores interesados.

Si bien es cierto que los desarrolladores tiene mayor espalda para encarar este tipo de políticas, hay una realidad que no les escapa y que los obliga a impulsar estas variables.

Para ellos, los inversores en real estate son claves para el éxito de su negocio. Pueden vender inmuebles a quienes los utilizarán para vivir allí, pero el fuerte de sus ventas está centrado en quienes lo ven como una inversión, para luego volcarlos al alquiler.

Gómez también apunta sobre esta cuestión y detalla distintas situaciones que explican esta problemática:

-Hay inversores que ya no ingresan al negocio de renta a raíz del pobre margen de ganancia que ofrece en la actualidad.

-Un departamento de u$s150.000, por ejemplo, se puede alquilar en una cifra que rondará los u$s250, lo que estaría arrojando una renta anual del 2% en dólares.

-Es situación se asemeja a la que se dio entre 2011 y 2015, cuando imperaba el cepo cambiario. Solo se revirtió en 2016, cuando lentamente comenzó a aparecer el crédito bancario.

Los especialistas entienden que la rentabilidad no tiene, en el mediano plazo, grandes posibilidades de lograr mejoras.  La crisis económica actual no desaparecerá de un día para el otro, por lo que las inversiones importantes continuarán sin aparecer.

Esta situación se podría ver amortiguada –en parte- por los ajustes semestrales que se pactan en los contratos de alquiler y que rondan el 15%, aunque de cumplirse los pronósticos privados que hablan de una inflación del 50% de todos modos la rentabilidad quedaría desfasada.

El problema de conseguir dólares

Otro de los inconvenientes que se presenta actualmente en el negocio inmobiliario es la posibilidad de conseguir dólares para pagar la compra, situación que también puede influir en un pedido de rebaja de precios.

Cristian Lépore, titular de Lépore Propiedades, habla de las complicaciones que esto genera. "En Capital Federal nunca se pudo pesificar. En otras regiones del país tal vez es algo más común, pero aquí es imposible. No hay chances de que una operación se cierre en moneda local. Y esto también puede generar complicaciones, ya que en caso de que no se acceda a rebajas podría haber un faltante de dólares para cubrir el total de la compra", sostiene Lépore.

En medio de este escenario, la gran pregunta que se hacen dueños, aspirantes a compradores e inmobiliarias es cuál es el futuro del mercado. Y la respuesta que encuentran no es para nada alentadora.

Las opiniones de los especialistas coinciden, y Lépore lo resume de esta forma: "Cuando el sector creció de verdad y de forma sostenida, fue porque había préstamos. Si no, es imposible, porque no hay un movimiento genuino del sector, y los interesados en comprar son sólo aquellos que buscan un resguardo de los dólares para no tenerlo en la casa o los bancos. Lo que se precisan son compradores que pretendan una propiedad, que son los que moverán el mercado. Pero sin préstamos sabemos que esto es absolutamente imposible. Y es lo que ocurre hoy. Las operaciones con préstamos hoy son nulas".