Dólares, soja y negocios: cosecha récord y precios bajos de campos atraen a inversores

La oportunidad como tal, está. Por supuesto que el inconveniente, señalan los comercializadores, está en el contexto económico imperante y la perspectiva turbulenta.

Como nunca antes en al menos un lustro, el precio de los campos muestra una baja que se afianza año a año y en el sector reconocen que ese mismo abaratamiento viene traccionando consultas que tomaron ritmo con el comienzo de 2019.

Entre las inmobiliarias del ramo hay coincidencias en que, desde el pico de valores alcanzados en 2011, el precio de la hectárea inició un camino de descenso que todavía no parece detenerse por completo. De ese momento a esta parte, la cotización de los lotes viene acumulando una baja de cuanto menos el 25 por ciento.

Consultados por iProfesional, comercializadores señalaron que los precios "pueden bajar todavía más". 

En ese contexto, se impone el regateo por parte de los potenciales compradores a partir de una acelerada del dólar que, matices al margen, no ha hecho más que profundizarse, sobre todo desde mediados del año pasado a estos días.

"Hay oferta y hay demanda, algo que no pasaba en mucho tiempo. Todavía hay operaciones que no se cierran porque hay una diferencia entre aquel que ofrece y el propietario del campo. Últimamente, las ofertas representan el 70 por ciento de lo que pretenden los dueños", dijo a iProfesional Federico Nordheimer, ejecutivo de la comercializadora homónima.

El experto sostuvo que muchos propietarios comenzaron a tasar sus campos para luego ponerlos a la venta a causa de las complicaciones climáticas de los últimos años. A lo anterior se suma una pérdida de rentabilidad, producto también de las mismas dificultades.

"En muchas zonas del país los malos resultados productivos ya llevan por lo menos cuatro años consecutivos. Sequías, inundaciones, precios bajos de algunos productos. La carne, por ejemplo, recién volvió a ganar en cotización en el último tiempo. Muchos propietarios sienten que el activo que tienen no les da la renta que esperan, una ganancia suficiente, y ponen el campo a la venta. Por eso decimos que la buena posibilidad, para quien busca campo, está", añadió Nordheimer.

Mariano Maurette es referente de la división campos de Álzaga Unzué & Cía y ex presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR). En diálogo con iProfesional, comentó que enero y febrero tuvieron un movimiento "interesante y sostenido" respecto del comienzo de 2018. Pero advirtió que el componente electoral podría complicar cualquier eventual recuperación en la compraventa.

En cuanto al perfil de los compradores, es un momento en el que, a diferencia de otras épocas, no hay tanta presencia de pooles o grandes empresas, sino que se trata principalmente de inversores individuales.

"En tanto no hay un horizonte firme en lo que hace a la dirección política que se puede tomar después de diciembre, la incertidumbre empieza a hacerse visible. El contrapeso lo está dando la cosecha récord, que le devuelve mucho atractivo a los lotes por la rentabilidad recuperada", expresó.

Esta es la cotización actual de la hectárea, según los especialistas consultados:

 

Números difíciles

Si bien la primera parte de 2019 denota un ritmo en términos de operaciones inferior al inicio del año pasado, en el segmento señalan que ya febrero cerró con una suba del 11 por ciento respecto del mes previo.

Y marzo, aunque resta conocer el número exacto, también se ubicaría por encima de febrero en lo que hace a movimiento en la compraventa.

"El mercado nunca se murió, ni mucho menos. Lo que sí es concreto es que los valores no dejaron de bajar, sobre todo en el último año. Los vendedores que buscan un acuerdo rápido pueden llegar a aceptar propuestas hasta un 15 por ciento por debajo del valor pedido. De 2016 hacia acá, la reducción de los precios se ha intensificado", dijo Maurette.

El experto sostuvo que el "sinceramiento" de los valores aún no concluyó, pero que en tanto los números de la cosecha vienen marcando un récord "este es un momento muy oportuno para comprar y posicionarse de cara a la actividad agrícola que viene".

"Más allá de que siempre está el pedido de una financiación extendida, quien compra tiene la certeza de que está haciendo un muy buen negocio. En cuanto al interés, los campos para llevar a cabo agricultura son los que más concentran las ofertas. Quienes cierran las operaciones son casi en su totalidad argentinos", detalló.

Fuera de la agricultura, José Cardín, de la inmobiliaria Cardín Campos, declaró recientemente que los lotes destinados a la cría de ganado también vienen sumando preferencias.

"La ganadería se está recuperando de años de malas políticas y tiene mucho margen para crecer, pero es un proceso que llevará algunos años. Es un buen momento para comprar. Los propios dueños dan financiamiento a tres, cuatro y cinco años, y la tierra es siempre un buen refugio de valor", aseguró.

La merma en el precio de los lotes también es observada por organizaciones como la ya mencionada Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).

En ese sentido, un informe de la entidad expone que "los inmuebles continúan su curva descendente, intentando ajustarse a la rentabilidad actual del sector, hasta estabilizarse en un escalón inferior, no imaginable hace un año, lo que potencia un posible revalúo futuro de la mano de una deseada estabilidad económica y política, difícil de alcanzar en años electorales".

"Hemos registrado, en base al aporte de nuestra cada vez más amplia red de asociados, que la actividad inmobiliaria rural se sigue manteniendo en niveles de actividad reducidos, con operaciones que se han concentrado mayoritariamente en un rango de montos entre uno y tres millones de dólares; a medida que se elevan éstos, las operaciones son cada vez más infrecuentes", expone.

Capa caída

Por otra parte, la CAIR reconoce que los precios, salvo en las zonas núcleo agrícolas donde se mantiene una cierta demanda, tienen una cierta tendencia a una mayor flexibilización en las pretensiones de los vendedores.

"Se percibe un claro aumento en la cantidad de propiedades ofrecidas a la venta, en gran parte debido a la ampliación de los plazos de las gestiones comerciales, que en los casos de campos situados en zonas marginales se suelen extender por varios años como consecuencia del muy escaso interés de los inversores en estas áreas", precisa la cámara.

El año 2018 para los comercializadores de lotes productivos concluyó con una merma superior al 10 por ciento respecto del período previo. Diciembre del año pasado cerró con una caída interanual de casi un 30 por ciento.

"La renta financiera sigue siendo más atractiva tanto en el exterior como en colocaciones locales, compitiendo fuertemente con las inversiones productivas", remarcaron desde la comisión directiva de CAIR.

Para luego concluir: "En la medida que la situación económica y política se vuelvan previsibles en lo sucesivo, se espera una recuperación sostenida en el mercado de compra y venta de campos".