Ante ola de cierres en comercios, propietarios aflojan condiciones para retener a los inquilinos

La parálisis que exhibe la actividad económica impacta con fuerza en el consumo. Así, se sigue profundizando el derrumbe en los niveles de ocupación de los locales comerciales.

Sólo en lo que va del año, según referentes del sector, más de 2.500 puntos de venta bajaron sus persianas en la geografía porteña. Algo similar ocurre en las principales ciudades del interior de la Argentina, como es el caso de Rosario -400 cierres en el último semestre-, Córdoba -casi 180 sólo en enero- o Mendoza -1.000 en el último año-.

La ausencia de signos que permitan suponer un freno en esta caída viene alentando cambios entre inmobiliarias y comerciantes que alquilan locales en las principales avenidas, que ante el parate sostenido comenzaron a flexibilizar sus exigencias a la hora de alquilar un espacio o renovar contratos.

Según coincidieron en señalar distintas voces consultadas por iProfesional, lo que prevalece es la intención de mantener al inquilino que "cumple". La extensión de estos vínculos, más allá de algún caso particular, viene cerrándose a valores que promedian la mitad de la inflación del año pasado. 

Hablando en números, los contratos que se vencen en estos días difícilmente tengan un ajuste superior al 20%, cuando la tradición en el sector es que cada "retoque" vaya en línea con la inflación registrada el año anterior. Es decir, si el bajón del consumo no hubiese sido tan pronunciado, hoy los contratos se estarían renovando en términos superiores al 40%.

Y, en la medida en que el índice de vacancia aumenta, el otro fenómeno que se está constatando es la rebaja en las pretensiones de los propietarios, que prefieren resignar rentabilidad antes que prolongar la situación de mantener un local vacío.

En lo que hace a las condiciones de ingreso, analistas e inmobiliarias señalaron que hoy se privilegia la "garantía comercial" –que quien alquila no arrastre deuda o cuestiones pendientes de operaciones anteriores– antes que la tradicional garantía de propiedad.

"Se ablandaron un poco los requisitos tradicionales. Hoy al propietario le interesa más el antecedente comercial del inquilino que si éste tiene o no una garantía propietaria de peso. Se revisa que el inquilino no tenga un historial de cheques rechazados u obligaciones impagas. En la situación actual, eso es más importante que otros aspectos", sostuvo ante iProfesional Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima.

El comercializador remarcó que los propietarios se esfuerzan por "no perder al buen inquilino", y que ese aspecto es el que talla a la hora de entender la flexibilización en las condiciones de ingreso a los locales o la renovación de los alquileres.

Consultado por iProfesional, Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, sostuvo que en la baja de persianas generalizada hoy pesa más el tenor de los impuestos que el valor mismo de los alquileres.

"El costo de las expensas cada vez pesa más. Ocurre que hay oficinas y locales que hoy tienen valores de las expensas que, sumados a los impuestos en general, empatan el costo del pago mensual. Eso complica todo", aseguró.

"Existe mucho movimiento de comerciantes que abandonan los espacios grandes para migrar a unidades más chicas. La vacancia depende mucho del nicho comercial. Venta de ropa, electrónica, por poner ejemplos, son rubros que hoy están muy complicados por la situación económica. Muchos locales que quedaron vacíos estaban ocupados por ese tipo de rubros", añadió.

De capa caída

Desde la Federación de Comercio e Industria de Buenos Aires (FECOBA) su presidente, Fabián Castillo, señaló que la vacancia que se observa en los locales es representativa del mal momento que atraviesan las pequeñas y medianas empresas de la Argentina.

"La tasa de ocupación empezó a descender, sobre todo a partir de agosto del año pasado. Se pasó de un promedio del 93 por ciento en los años de mejor rendimiento a un porcentaje del 85 y bajando. Estos números van de la mano con la caída del comercio en general", dijo a iProfesional.

Castillo reconoció que existe predisposición en las inmobiliarias para incentivar o mantener la ocupación. "Hay locales, sobre todo en los llamados centros a cielo abierto que han bajado sus valores de alquiler. Los comercializadores entendieron que conviene tenerlos ocupados que sin ningún tipo de actividad", comentó.

Entre los analistas el escenario actual es visto como una réplica de la crisis que el segmento de los alquileres comerciales atravesó durante el bienio 2008-2009. "En ese momento pegó la crisis internacional de las hipotecas subprime y la caída del PBI local. Ahora tenés una retracción del consumo que complica cualquier actividad", expresó ante iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

El especialista también mencionó al costo de expensas, pero sobre todo al incremento de los impuestos vigente, como variables que complican la supervivencia de los emprendimientos comerciales. 

"Hoy las inmobiliarias de seguro le recomiendan a los propietarios que lo más conveniente es conservar al inquilino. Sobre todo, si el comerciante viene cumpliendo bien con las pautas del contrato. Hoy el riesgo de perder un inquilino es enorme y caer en la vacancia puede ser peor,  dado lo pesado de los costos fijos de inmueble. Mantener ocupado el local tiene que ser la consigna", dijo.

Números en rojo

El 2019 arrancó con números negativos para los comercios. Durante la primera parte del año cerraron 2.536 locales sólo en la Ciudad de Buenos Aires y Conurbano.

Así lo difundió la ONG Defendamos Buenos Aires en base a un relevamiento que hizo entre los barrios porteños y más de 30 localidades bonaerenses.

"Fue un enero negro que nos dio un promedio de 82 cierres por día. En promedio, cada espacio tiene un dueño y tres empleados, lo que significa que se perdieron más de 10.000 puestos de trabajo. Es el peor número desde que comenzamos a hacer este relevamiento, hace cinco años", señaló el abogado Javier Miglino, titular de la ONG.

Los comerciantes no pudieron hacer frente a los aumentos de tarifas en los servicios públicos y de los precios de los alquileres. Sumado a un aumento en el costo de las mercaderías y la constante caída de demanda, que se siente en el mercado interno. 

En la Ciudad de Buenos Aires, la zona más afectada por los cierres viene siendo Las Cañitas, con 38 espacios, seguida por Puerto Madero (36), el centro porteño (35) y Belgrano (18).

En el caso de la provincia de Buenos Aires, La Plata fue la ciudad donde se registraron más bajas, con 77 persianas cerradas durante el primer mes del año. Otras zonas complicadas son Lomas de Zamora y Banfield (68 locales), Florencio Varela (58), San Isidro (39), González Catán (39), Olivos (35) y Vicente López (29).

Los números de FECOBA respecto de la situación en Capital Federal van a tono con las estadísticas de Defendamos Buenos Aires. De un total de 22.000 puntos de ventas monitoreados a lo largo del año pasado, la federación señaló que el relevamiento arrojó cerca de 2.100 puntos con persianas bajas distribuidos en la geografía porteña.

"Sólo entre agosto y octubre de 2018 el porcentaje de ocupación de locales cayó hasta un 5 por ciento en la Ciudad. Pasamos de un nivel de casi el 90% a estar por debajo del 85%. Tenemos esperanzas en que la situación empiece a cambiar a mediados de este año. El consumo tiene que empezar a repuntar en algún momento", concluyó Castillo.

El interior de la Argentina es un espejo de lo que ocurre en Buenos Aires. En la ciudad de Córdoba, por poner un primer ejemplo, sólo en enero cerraron sus puertas unos 180 comercios ubicados en la zona céntrica de la capital mediterránea. Ya en Rosario, de acuerdo a un informe de la Concejalía Popular de esa ciudad, casi 400 puntos de venta bajaron sus persianas en el último semestre.

Según informaron desde esa organización, más de 135 esquinas emblemáticas de la ciudad están ociosas, muchas de ellas de enorme valor histórico. En Mendoza, el Instituto de Desarrollo Comercial expuso que sólo el año pasado cerraron alrededor de 1.000 espacios.

Por el lado de La Plata, Federación de Mayoristas y Proveedores del Estado de la Provincia de Buenos Aires (FEMAPE) informó recientemente que la cantidad de locales sin actividad aumentó hasta un 40 por ciento entre el cierre de 2018 y el inicio del corriente. Un panorama muy similar tiene lugar en sendas localidades del interior bonaerense.