Ley de alquileres: las inmobiliarias impulsan nuevo "proyecto UVA" para recuperar rentabilidad

Contratos a dos años, inquilinos que paguen comisiones, garantías propietarias y valores indexables por UVA. Como si no hubiera suficientes proyectos para regular el mercado de alquiler de viviendas dando vueltas, el sector inmobiliario también tiene entre manos un plan "equilibrado" que presentará en breve.

Según contaron a iProfesional distintos referentes del sector, el plan oficial de los agentes inmobiliarios apunta en esas direcciones y tiene tanto coincidencias como aspectos diferenciales con el resto de los proyectos en danza.

Este texto surge del consenso al que arribaron los distintos colegios inmobiliarios de diferentes regiones del país, y llega para "competir" con los que ya tienen elaborados el oficialismo y agrupaciones de inquilinos junto a dirigentes de la oposición.

Esta nueva ventana de discusión se abre luego de que el año pasado fracasaran un par de proyectos que también pretendían regular el mercado de los alquileres. Lograron ingresar al Congreso, pero luego perdieron estado parlamentario. Esos planes tenían algunos puntos que eran más favorables a los inquilinos, por lo que las inmobiliarias hicieron todo lo posible para que no vieran la luz.

Lo que se discute

Las cuestiones principales que intenta resolver el nuevo proyecto de los inmobiliarios son, en general, los mismos a los que apuntaron otros proyectos. Aunque, claro está, aquí los autores lo realizan desde una perspectiva diferente.

Uno de los aspectos que más polémica genera es el de la garantía que los inquilinos deben presentar al momento de calificar para un alquiler.

El proyecto gubernamental pretende que a las ya clásicas escrituras se sume la posibilidad de presentar algún aval bancario, a fin de lograr que la mayor cantidad de personas estén en condiciones de acceder a una vivienda.

Las inmobiliarias no descartan esa opción, pero tampoco la abrazan con fuerza. "Entendemos que lo mejor es la libre disponibilidad de las partes. El alquiler no es más que un acuerdo entre privados y así debe ser entendido. Si coinciden en que lo mejor para ellos es una garantía bancaria, por ejemplo, así será. Pero para nosotros siempre es mejor la garantía hipotecaria, tal como es costumbre hace años", sostuvo una fuente del sector.

Incluso, fue más allá: "Nosotros no vamos a promover el uso de otros documentos que no sean las garantías inmobiliarias, que consideramos lo más seguro e incluso más barato para los inquilinos. Por los nuevos instrumentos financieros se pueden cobrar hasta dos meses de alquiler", explicó el operador.

Otro de los puntos sensibles sobre los que trabajan en el mundo de los ladrillos es en el plazo de duración de los contratos. Actualmente se extienden por dos años, aunque los grupos de inquilinos pretenden llevarlos a tres.

En las inmobiliarias apuntan que en el caso de las viviendas particulares "no tiene sentido" la ampliación del período, porque la modalidad de tres años tiene que ver con los comercios, y debido a cuestiones particulares de ese segmento.

"Queremos impulsar que en este aspecto se mantengan las condiciones actuales. Variar no tendría sentido. Se intenta aplicar a este negocio un parámetro que está ligado a otro, con cuestiones especiales como es el caso de los comercios", afirma la fuente.

¿Qué quiere decir esto? Quienes alquilan locales deben realizar una serie de reformas importantes dependiendo del tipo de rubro en el que se vayan a desempeñar, por lo que se considera que pierde un tiempo en la explotación real del comercio. Así, un contrato por dos años quedaría corto. Esa es la causa de que se lo haga más extenso.

Las inmobiliarias tampoco se olvidan de que, por ley, ya no están habilitadas a cobrar comisiones a los inquilinos. Actualmente, solo pueden recibir un pago por parte de los propietarios, ya que se considera que ellos son quienes contratan los servicios de los agentes.

Pero los inmobiliarios no se quieren quedar de brazos cruzados y saldrán también a dar vuelta esta situación. Su proyecto de ley de alquileres vuelve a contemplar que los inquilinos también deban pagar a la hora de cerrar el trato.

"Será del 4,15% del total del contrato, que equivale a un mes. Lo mismo se le cobraría al dueño", admiten en las inmobiliarias.

¿Por qué esa necesidad de cobrar por ambos lados? "Porque, en definitiva, los dos nos vienen a buscar. Está claro que el propietario del inmueble lo hace en forma directa porque es quien nos contrata para que lo ayudemos a ubicar la propiedad, pero en forma indirecta también lo hacen los inquilinos. Al momento de decidir el alquiler sabe que deberá tratar con nosotros. Tiene también la opción de buscar una vivienda que sea ‘dueño directo’, y de esa forma evitar a las inmobiliarias", se queja el empresario.

Blanquear la indexación

La indexación –término que no quieren utilizar las inmobiliarias, ya que se trata de una actividad ilegal- de los contratos también tiene presencia en este proyecto de regulación del mercado.

El espíritu sobre el que se basa el escrito es que los propietarios "reciban un resguardo de la inflación". Esto es algo que, entienden, hoy no siempre ocurre, y hace que la renta anual no supere el 5%.

Se sabe que por ley está prohibido indexar los contratos de alquiler, aunque las inmobiliarias hace tiempo que encontraron la vuelta para hacerlo. A la hora de cerrar un contrato pautan un escalonamiento en el pago total de los dos años, y en ese esquema proponen un valor por los primeros 12 meses y otro para la segunda docena, que actualmente puede ser un 30% superior.

"Es una forma de proteger los intereses del dueño", se excusan los inmobiliarios.

Los brokers propondrán que los contratos ahora se vayan actualizando según el comportamiento de las UVA –que se actualiza todos los días–, de modo de que los valores de los alquileres no pierdan rentabilidad.

En este punto coinciden con el proyecto oficial, que propone el mismo esquema de indexación, pero que va en contra de lo que reclama el plan sobre el que trabajan los inquilinos.

Según un relevamiento publicado recientemente por la plataforma online Properati, los alquileres en la Ciudad aumentaron un 36% durante 2018. Es decir que, como los salarios, perdieron contra la inflación general, que fue del 47,6% para el mismo período. Es por eso que los inmobiliarios ven a la UVA -que subió 46,85% durante el año pasado- como la solución.

"Hay proyectos de ley que no son amigables con el propietario o el sector. Muchas veces se parte de la base de que el dueño es siempre un tipo rico y en la mayoría de los casos no es así. Y entonces se los trata como si no tuvieran inconvenientes financieros. Puede hasta ser un jubilado o alguien que lo tiene como única fuente de ingreso", afirma la fuente.

En este sentido sostiene que, entre otras cosas, lo que busca el proyecto de las inmobiliarias es "defender la seguridad jurídica", y "darle sustento a la renta que ofrece este negocio, que cayó muchísimo en los últimos años".

Nuevo proyecto oficial

La propuesta de los inmobiliarios llega en momentos en que el propio Gobierno intenta retomar el tema de la regulación del mercado de los alquileres de vivienda, aunque muchos consideran que se trata de una versión light del proyecto que perdió estado parlamentario.

Los puntos centrales del plan oficial son:

- No se regulará todo el mercado sino los contratos hasta cierta cantidad de UVA, en los que el inquilino sería más débil frente a los propietarios.

- El monto de las comisiones que perciben las inmobiliarias no quedaría establecido, sino que las establecerían las distintas jurisdicciones. En caso de que el inquilino sea de bajos ingresos, el propietario se deberá hacer cargo del pago.

- Se deberán admitir garantías bancarias o seguros de caución.

- Los contratos de alquiler se deberán "blanquear", situación que hoy no ocurre.

Por su parte, del proyecto de los inquilinos se puede destacar:

- La agrupación Inquilinos Agrupados propone extender de dos a tres años el plazo mínimo de un contrato de alquiler.

- Quiere que el precio aumente anualmente mediante un índice promedio entre el IPC, elaborado por el Indec, y el Ripte (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), elaborado por la Anses.

- Reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler por la totalidad del contrato y se establece que el locador deberá restituirlo actualizado al último mes del alquiler.

- Los propietarios deberán registrar los contratos de alquiler ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Con esto se pretende blanquear un mercado que no está acostumbrado a hacerlo. En este punto coincide con las intenciones del Gobierno.

Al considerar las cartas que están sobre la mesa, las de los inmobiliarios, las del Estado y las de los inquilinos, la cuestión no parece ser de fácil resolución. Quedará por verse si en el complejo año electoral que comienza a transcurrir, los legisladores encuentran el equilibrio que conforme a todas las partes.