Unos muy jóvenes, otros muy viejos: el mercado inmobiliario discrimina cada vez más según las generaciones

El mercado inmobiliario se está transformando en uno de los espejos que mejor reflejan la situación económica y social. Así, hay quienes en su madurez ven la compra de un segundo departamento como el complemento de un sistema jubilatorio cuya sostenibilidad deja dudas a futuro, mientras que en el otro extremo hay una generación que se siente condenada a alquilar por muchos años. Y en el medio, los que sufren los vaivenes del crédito hipotecario al compás de la inflación y el dólar.

Si se realiza una suerte de "mapa inmobiliario" relacionado con la edad de los compradores, se obtiene una interesante muestra del comportamiento que tiene los distintos niveles etarios en cuanto a la adquisición de un inmueble.

Los diferentes especialistas consultados por iProfesional señalan que estos grupos están conformados de este modo desde hace ya varios años, aunque admiten que se hacen todavía más compactos en la medida en que las crisis económicas se hacen más duras.

"Lamentablemente, para los argentinos el hecho de vivir en un constante sube y baja económico se transformó en algo normal. Pero en este momento estamos en una situación aun más especial", señala un agente inmobiliario.

¿Inquilinos crónicos?

Dentro de este escenario hay un grupo que no solo arrastra un muy negativo historial, sino que además en ningún momento lo logró revertir.

Históricamente con chances muy limitadas para ahorrar o acceder a un crédito hipotecario, los sub 30 desde siempre se debieron conformar con dos opciones: alquilar o continuar bajo el mismo techo que los padres. Desde ya, siempre hay casos en los que sus progenitores tienen la posibilidad de comprarles un inmueble, aunque este no es el factor común.

La lógica indicaría que la política de créditos hipotecarios que impulsó el Gobierno debería haber mejorado el posicionamiento de este grupo, aunque no ocurrió. "La fiebre de los créditos UVA duró demasiado poco como para lograr marcar una diferencia. Se trataba de una buena posibilidad ya que disminuía mucho el nivel de ingresos requerido para acceder al financiamiento, pero no tuvieron continuidad en el tiempo", apunta Marcelo Dimitrio, titular de Dimitrio Propiedades.

Pero en este segmento se da también un cambio de paradigma, que marca que tal vez a muchos de estos jóvenes no les resulta fundamental tener su vivienda propia, más allá de si pueden o no acceder a un préstamo. Y en caso de estar en condiciones de hacerlo, no ven con buenos ojos estar enganchados 30 años a un banco.

Su realización pasa más que nada por viajar o tener la libertad de llevar adelante las experiencias que se propongan.

"El segmento de los sub-30 siempre fue el que menores posibilidades propias tuvo de acceder a la compra de una vivienda, y en los períodos en los que el crédito hipotecario pierde volumen esta realidad se hace todavía más palpable. Es cierto que actualmente quienes se ubican en esta franja pueden tener menos necesidad de una vivienda propia, pero para los que lo quieran hacer es imposible si hablamos de llevarlo adelante por sus medios", sostiene Dimitrio.

Una generación con crédito volátil

Siempre tomando en cuenta que se trata de una persona laboralmente activa y con cierta capacidad de ahorro, por lo general, los que conforman el grupo de entre 30 y 40 años ya comienzan a sentir la necesidad de comprar una vivienda.

Sin embargo, los especialistas afirman que en buena parte los inmuebles usados son los apuntados en este caso, ya que son más económicos que los a estrenar.

En buena parte de los casos –dicen los especialistas- estos compradores deben apalancarse en un crédito hipotecario o la ayuda de algún familiar.

La situación empieza a cambiar para aquellos que pasan los 40 años: allí aparecen los perfiles de personas que ya tienen su primera vivienda, pero que ahora van detrás de un inmueble que les permita tener una inversión.

Los agentes inmobiliarios coinciden en que éste es el sector que mueve el mercado. "Por lo general no necesitan acudir a un banco y tienen el dinero disponible. Sin dudas son la contracara de los sub-30", afirman los especialistas.

Pero hay una contracara: a partir de los 40, medida que se sube en edad se empieza a hacer más duro el acceso a un préstamo hipotecario.

El efecto de los créditos sin dudas es un punto a tener en cuenta a la hora de pensar en las posibilidades concretas que tienen los interesados para comprar una casa, pero en las inmobiliarias consultadas advierten que durante los meses en los que los créditos UVA intentaron hacerse fuertes, el efecto no llegó a sentirse en todos los segmentos.

El sector etario que mayor movimiento tuvo fue el que va de los 30 a los 40 años, mientras que los sub-30, una vez más, prácticamente no tuvieron representación.

En la otra punta, los que pasan los 50 años tampoco pudieron ser sujetos de crédito, a menos a largo plazo. Por ejemplo, para una persona de 55 años es imposible tomar un crédito a 20 años, ya que los bancos contemplan la cantidad de años que le restan para jubilarse.

Sí, en cambio, podría acceder a uno a 10 años, aunque en este caso el valor de la cuota se le hubiera incrementado mucho y, dependiendo de su salario, no hubiera aplicado para el crédito.

Una problemática no solo argentina

El escenario que le toca vivir a la Argentina lejos está de ser solo local. En países como España, por ejemplo, también se da un combo de situaciones que desembocan en el poco nivel de acceso a la vivienda por parte de los sub-30 o de aquellos que apenas superan esa barrera.

Los datos oficiales muestran que el porcentaje de jóvenes de entre 16 y 34 años que no todavía no se fue de la casa de sus padres creció del 58,1% que se registraba en 2008, al 65,1% el año pasado.

Como ocurre aquí, el factor económico resulta clave, aunque también juegan otros puntos como las condiciones de accesibilidad a un préstamo para la vivienda, además de factores culturales.

Aquí, el porcentaje de jóvenes emancipados difiere por grupos de edad: es muy reducido en la población menor de 25 años (el 1,2% para los jóvenes entre 16 y 19 años y el 10% para la población entre 20 y 24 años), es del 40,8% en los jóvenes de edad entre 25 y 29 años;  y del 71,4% en los que tienen entre 30 y 34 años.

El golpe más fuerte lo da la situación económica. El trabajo afirma que tanto la realidad del mercado laboral como la calidad del empleo "son factores relevantes para los jóvenes a la hora de tomar la decisión de tener su propia vivienda".

En Estados Unidos –un mercado en el que el negocio de las hipotecas fluye sin problemas- la diferencia entre la participación de los segmentos de mayor edad y los más jóvenes también se hace sentir.

•  Dentro del grupo etario que supera los 65 años, un 79,2% es propietario.
•  Un escalón por debajo se ubica el grupo que va de los 55 a los 64 años, con una participación del 75,3%.
• Ese ratio cae hasta el 69,5% en el caso de las personas que van de los 45 a los 54 años.
• Y se desploma hasta el 58,9% en el segmento de los 35 a los 44 años.

Pocos sueños de vivienda propia cumplidos

En la Argentina, el sueño de la vivienda propia no es para todos. Si se toman como referencia los últimos datos divulgados por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, poco más de la mitad de los habitantes cuentan con casa propia.

El trabajo resalta que el 52,2% de quienes viven en terreno porteño son propietarios, una cifra que si  bien es baja muestra un leve repunte respecto de años anteriores. Por ejemplo, en 2015 esa cifra ascendía a 50,3%, en tanto que en 2016 llegó a 51,3%.

En 2005 se alcanzó el pico más alto de los últimos 15 años, con un total de 62,2% de propietarios. Y durante años anteriores la tendencia fue la siguiente:

·         En 2010 el porcentaje de propietarios en Capital Federal era del 59,2%

·         En 2013 retrocedió hasta el 56,8%

·         En 2014 volvió a caer, en este caso hasta el 54,7%

En este sentido, la Comuna 11 –Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita y Villa General Mitre- es el sector de Buenos Aires que mayor densidad de propietarios tiene. Según el organismo oficial, aquí el 69,3% de los habitantes tiene vivienda propia. En el segundo escalón se ubica la Comuna 12 –Saavedra, Coghlan, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón-, con un 69,1%.

En el otro extremo aparece la Comuna 1 -Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución-, donde la participación de los propietarios cae casi 20 puntos porcentuales respecto de las zonas con más dueños.

En estos barrios los propietarios son el 43,1% del total, seguido por los que conforman la Comuna 4 –La Boca, Barracas, Parque Patricios, y Nueva Pompeya-, con un 48%.