“Nac” pero nada “pop”, el perfil de los inversores inmobiliarios en un mercado sin crédito

Nacionales pero nada populares. Después de la severa crisis que debió afrontar el mercado inmobiliario durante 2018, quienes invierten en ladrillos volvieron a cambiar de cara.

Luego de pasar una década con sus ojos dirigidos hacia los sectores más altos de la sociedad, tanto los grandes desarrolladores como los privados que vuelcan sus ahorros en este negocio, habían visualizado un cambio de tendencia con el gobierno de Mauricio Macri y la aparición de los créditos hipotecarios UVA.

Casi de repente, muchos de los que durante años no tuvieron la posibilidad de acceder a su vivienda propia veían más cerca ese sueño. Y, en consecuencia, los inversores también comenzaron a analizar un cambio en sus carteras y apuntar en esa misma dirección.

“Cada vez que sigamos bajando la inflación, más baja va a ser la tasa de interés y más certidumbre habrá en que ese alquiler se transforme en el ahorro que se materializa en una casa", afirmaba el Presidente a comienzos de 2017, cuando presentaba nuevas líneas a 30 años. 

Sin embargo, poco tiempo después, la economía empezó a transitar un camino repleto de baches. Y la fiebre por estos créditos cayó con fuerza.

Los desarrolladores terminaron un año de wait and see, en búsqueda de la luz al final del túnel. Los hipotecarios UVA -que parecían ser un terreno fértil para la tan esperada llegada de los créditos intermedios-, se vieron afectados por la devaluación y la inflación, y dejaron de ser un mecanismo atractivo para acceder a una propiedad. 

Sin dudas, 2018 quedó marcado como el peor año para el sector inmobiliario en lo que va de la era Macri.

"Mientras el panorama fue positivo, el clima entre los inversores fue bueno. No es que de golpe aparecieron infinidad de proyectos para captar la atención de la clase media o media-alta, pero hubo proyectos. Sin embargo, no fue algo sostenible. El furor por los UVA apenas duró unos meses", asegura a iProfesional Iuri Izrastzof, director de Israstzof Propiedadez.

Rodrigo Fernández Prieto, managing partner de la desarrolladora homónima y CEO de Intelligent, plantea una visión similar: “Terminamos un 2018 con muchos altibajos. Lo podemos analizar por trimestre, especialmente porque el comienzo del año fue muy bueno, con ventas y promesas de lanzamientos para la clase media, ante la expectativa de un mayor nivel de crédito. Luego, con el alza de la inflación y la crisis de los mercados y la devaluación del peso, el negocio entró en stand by y la participación de los inversores cayó".

Nuevo enfoque

En un año marcado por las elecciones y un acomodamiento de variables de la economía, los empresarios del sector apuntan a reactivar la industria, lanzar nuevos proyectos y expandirse a nuevas zonas. Pero el cambio más importante es que ya casi no miran a la clase media. Ahora, los proyectos están orientados casi exclusivamente al segmento premium. 

Es que el panorama se modificó sustancialmente para los inversores. Los potenciales compradores de clase media y media-alta volvieron a desaparecer. Y el abanico de posibilidades se vuelve a abrir hacia aquellos sectores que no se mueven, justamente, al ritmo del financiamiento bancario.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, entiende que la virtual desaparición de los créditos hipotecarios UVA es un factor preponderante y que afectó a los empresarios que tenían planteado el desarrollo de emprendimientos destinados a la clase media.

“Hay un freno entre los inversores que planeaban proyectos para comercializar a partir del crédito masivo”, recalca Goldszer.

La casi extinción de los préstamos indexados, sin dudas, representa un duro golpe para quienes apuntaban a hacer negocios con un sector de la sociedad que durante mucho tiempo permaneció postergado.

Por esto, los especialistas explican que en muchos casos hoy los compradores hacen contraofertas muy agresivas, que por lo general no son aceptadas por los vendedores.

¿Se esperan cambios para este año? La respuesta de los especialistas es clara: “Es difícil pensar en una modificación de este tendencia”.

Esta visión tiene que ver, sobre todo, con los números rojos con los que se cerró 2018. Durante el año pasado la venta de inmuebles retrocedió cerca de un 10% en la comparación interanual, mientras que el comportamiento de los créditos hipotecarios UVA fue muy malo, a tal punto que apenas 13.000 de las 55.000 operaciones que se cerraron estuvieron apalancadas por un préstamo bancario.

Esto contrasta con lo que sucedía en el arranque de 2018, cuando en buena parte de las inmobiliarias 7 de cada 10 transacciones eran apalancadas con financiamiento.

Uno de los barrios que está mostrando más dinamismo, sin dudas, es Puerto Madero: según un relevamiento de la consultora Reporte Inmobiliario, allí se están llevando a cabo ocho emprendimientos, con un valor récord que orilla los u$s8.000 por metro cuadrado. 

Otro ejemplo de la reorientación hacia el segmento premium puede verse en la estrategia de un importante desarrollador, como es Grupo Monarca, que ya en 2018 anticipaba el cambio de tendencia: mientras presentaba un desarrollo premium en Pilar, que demandaría una inversión de u$s50 millones, suspendía el proceso de compra de tierras para levantar un emprendimiento en La Boca, pensado exclusivamente para los compradores clase media. 

En este contexto, el vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Gustavo Llambías, considera que este año la clase media no llegará a recuperar poder adquisitivo como para volver a ser protagonista de compras con crédito.

En cambio, para el experto, se irán viendo más esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo, "con proyectos para el sector más rico de la población que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla".

"El segmento clase media siempre resulta atractivo. Todos intentamos llegar, pero siempre encontramos inconvenientes", se defiende un empresario que tuvo que "archivar" algunas obras pensadas para este estrato social.

"La llegada de los UVA fue la llave, pero con la devaluación del peso todo cambió y el mercado se enfrió", completa.

Bien "nac" y poco "pop"

Desarrolladores y agentes inmobiliarios vislumbran que en los próximos meses será complejo que el panorama mejore. No sólo debido a la difícil situación económica, sino también porque se trata de un año de elecciones. Y esto siempre genera que los inversores del exterior se mantengan cautos. 

“Por la presencia de estos dos factores entendemos que la situación no va a cambiar. El negocio del real estate se deberá seguir apalancando en los inversores nacionales porque los del extranjero no van a aparecer, al menos por el momento. Vamos a tener que esperar a que pasen las elecciones para ver una reactivación en este sentido. Hoy hay mucha incertidumbre en distintos aspectos”, afirma Israstzof.

“Suponíamos que una devaluación tan fuerte como la que afrontamos iba a generar una baja en los precios, pero fue muy moderada, no mayor al 5% en el valor del metro cuadrado. Entonces, ahora nuestro panorama es diferente al que teníamos en mente porque una baja en los valores más marcad nos hubiera permitido ver algún tipo de movimiento en cuanto a inversores de afuera”, resalta el especialista.

Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, también hace referencia al poco interés que llega desde otros países: "El real estate es un negocio a largo plazo y la alta incertidumbre se convierte en un importante obstáculo para los extranjeros. Por el contrario, se mantiene un razonable nivel de proyectos basados en inversores nacionales que operan en el sector desde hace varios años y que tienen experiencia con los altibajos de la economía argentina", sostiene. 

Fernández Prieto, si bien coincide en que el contexto no es el más favorable, apunta a que en la segunda parte del año la situación podría tender a mejorar.

"En el segundo semestre, el mercado inmobiliario se enfrentará a una situación más estable, con una economía más regularizada y ordenada, donde se reactivará la apreciación del activo inmobiliario. Esperamos que para ese entonces los números de la macroeconomía estén más en orden y tengamos una perspectiva política más clara. Si se restablece la confianza, los inversores de mediano y largo plazo podrán ver aquí un incentivo”, argumenta el especialista.

Pero todo esto, claro, siempre estará enfocado en los segmentos premium del real estate, dejando de lado a aquellos que precisan de financiamiento bancario para acceder a una vivienda.

La tendencia en cuanto a los inversores, entonces, será la misma durante el año: mucho inversor nacional y poco proyecto popular.