Mercado inmobiliario 2019: qué pasará con los precios y ritmo de actividad, según referentes del sector

"¿Me preguntás cómo se comportará el mercado inmobiliario en 2019? ¿Me podés decir primero cómo estarán el dólar y la inflación? ¿O si resucitarán los préstamos UVA?".

Casi molesto, uno de los desarrolladores consultados por iProfesional devolvió con otras preguntas una consulta que, en tiempos mejores, tal vez hubiera tenido una respuesta simple.

El humor de los empresarios del sector de los ladrillos no es el mejor en estos días. Entienden que la situación económica no acompaña y que, ante la incertidumbre, cualquier cálculo que realice podría quedar en la nada en cuestión de meses.

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), intenta mostrar algunos puntos positivos de cara al año está por comenzar.

"Si la Argentina logra revertir en el segundo semestre el ciclo recesivo e inicia un proceso de moderado crecimiento -como pronostica el Gobierno y varios analistas-, podemos esperar que nuestro rubro amplifique esa recuperación", señala el directivo, si bien aclara que aun así "no se pasará de indicadores modestos de actividad".

La visión de Llambías coincide con la de muchos de sus colegas: aun con todas las variables positivas, no será posible observar en 2019 mucho más que una recuperación "raquítica".

Los desarrolladores apuntalan en cuatro columnas sus grandes dudas sobre lo que vendrá. ¿Cuáles son los fundamentos centrales sobre los que basan sus malas perspectivas?

1.- La inflación: este año rondará el 45%, casi el doble de la pronosticada por el Gobierno. Para 2019, los analistas consideran que rondará el 30%, por debajo de la de 2018 pero todavía alta para esperar una fuerte rebote.

"Después de lo ocurrido este año con el costo de vida, resulta difícil atarse a los números. Nos resulta muy complejo realizar previsiones", advierten.

2.- Créditos hipotecarios UVA: fueron presentados como la herramienta para dinamizar la venta, pero el efecto positivo duró demasiado poco. En un comienzo, este sistema fue muy prometedor, pero la devaluación del peso puso freno a la ilusión.

En abril de este año, casi el 40% de las compras eran apalancadas con financiamiento bancario. La curva seguía en ascenso hasta que la pérdida de valor del peso –moneda en la que se otorgan los préstamos- hizo estragos en las oportunidades de los interesados.

3.- Dólar: es otra de las variables clave sobre las que los desarrolladores deben apoyar sus cálculos y valores de comercialización. En este sentido, temen quedar nuevamente desfasados respecto de sus análisis previos.

Para 2019, el Presupuesto del Gobierno indica que se posicionará cerca de los $50, cifra que no hace más que jugar en contra de todos aquellos que pretenden acceder al financiamiento, ya que reciben pesos para pagar inmuebles que cotizan en moneda estadounidense.

4.- Elecciones: como todo año electoral, se espera un movimiento ya de por sí magro en cuanto a la cantidad de operaciones concretadas.

En un escenario poco alentador como el que se espera, este factor no será el más destacado pero, sin dudas, se sumará al resto y generará mayores dudas respecto de si se podrá observar alguna mejora.

La desaparición de los créditos UVA

Pero el punto que los lleva a pensar en la compleja situación que se verá en 2019 guarda relación directa con el menor protagonismo de la clase media entre los candidatos a tomar un préstamo.

"No llegará a recuperar el poder adquisitivo como para volver a ser protagonista de las compras financiadas a largo plazo", relata Llambías.

"Hoy ya se está insinuando de forma tímida -y a través de esquemas de inversión a través de fideicomisos al costo-, la mayor preponderancia de proyectos dirigidos al estrato de mayor nivel adquisitivo, que puede pagar una propiedad en el tiempo que se demora en construirla", añade.

Así, da cuenta de cómo la mayor parte del segmento medio de la pirámide socioeconómica vuelve a quedar alejada de la posibilidad de concretar una operación inmobiliaria.

Ezequiel Leibaschoff, gerente comercial del Grupo Portland, afirma: "Los créditos UVA fueron un gran aliciente y el mercado inmobiliario, en su momento, pudo crecer gracias a este sistema".

"Si bien se espera que el Gobierno pueda volver a diagramar un esquema similar, debido al gran déficit habitacional, creo que los privados tenemos que buscar nuevas alternativas para acercarnos a la necesidad de la gente. En el caso de nuestro grupo, estamos evaluando realizar lanzamientos de desarrollos a pagar a varios años con cuotas en UVA", expresa.

Germán Tavella, titular de Tavella Asesores Inmobiliarios, expresa una postura algo más dura: "Los créditos UVA fueron una herramienta muy válida, pero hasta tanto no se acomoden los precios de los inmuebles en dólares, con salarios en pesos, no los veo muy útiles, debido a la enorme brecha que existe hoy entre cuota e ingreso".

Como parte del combo asociado a las posibilidades de compra, los referentes del rubro también prestan suma atención al movimiento que podrían tener las cotizaciones de los inmuebles.

Hasta octubre, según el relevamiento del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, los valores en dólares crecieron algo más de un 7% en la medición interanual, luego de alcanzar un alza de 15% en julio.

Tavella afirma: "Poco a  poco se irán acomodando progresivamente hacia abajo, entre 15% y 20%. Si bien aún no han caído significativamente, a la hora de cerrar las ventas se escuchan ofertas más reducidas".

Además, el ejecutivo explica que el precio en dólares del metro cuadrado a construir se redujo sensiblemente, por lo que el mercado de inmuebles a estrenar "se va a ubicar por debajo del usado, lo que también colaborará para que bajen los valores de estos últimos".

Leibaschoff, tiene una visión diferente. "Las propiedades no deberían bajar. En los emprendimientos de gran porte, el componente dólar en la calidad de los materiales resulta significativo como para que se sigan sosteniendo los valores".

Sumado a esto, "por el proceso inflacionario, que impacta en los materiales y mano de obra, no se observará una baja de precios, al menos en el corto plazo", añade.

Elecciones, un factor extra

Por si hubiera pocos factores que afectan al mercado inmobiliario, las elecciones son, sin dudas, otra de las cuestiones que jugará en contra de un normal desempeño.

Ezequiel Chomer, al frente de la desarrolladora inmobiliaria que lleva su apellido, afirma: "El 2019 no será fácil. La polarización electoral y asociada a proyectos de país tan antagónicos harán que se posterguen muchas decisiones de inversión".

También para Tavella los comicios representan un problema adicional al complejo panorama actual.

"Todos los años de elecciones presidenciales fueron complejos, porque la inversión se retrae. Por un lado, creo que el tipo de cambio alto generará mayor ingreso de divisas, por arribo de turismo y venta de materias primas. Por otro, es de esperar una retracción de la inversión hasta luego de las urnas", concluye.