Cambio de tendencia: tras el salto del dólar, se frena el alza en los precios de las propiedades

Los agentes inmobiliarios nunca imaginaron que la caída del mercado iba a ser tan profunda.

Es cierto que desde hace tiempo advierten sobre la baja que registra la actividad, pero también es verdad que muchos lucen sorprendidos por la desaceleración que están teniendo los precios en algunas zonas.

De esto dan cuenta dos estudios privados, que muestran cómo el mercado tuvo un punto de inflexión: lentamente, los valores del metro cuadrado se empiezan a estabilizar e, incluso, a depreciar.

"Todavía no podemos hablar de una tendencia generalizada, pero sí es cierto que se observan algunos síntomas que no se esperaban", afirma a iProfesional Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.

"En algunas zonas, los precios se han reducido de un mes a otro. No es significativo, pero está marcando un escenario muy particular", completa.

Toselli no tiene dudas sobre cuál ha sido el factor que produjo el quiebre de una larga tendencia de cotizaciones en ascenso mes a mes: la mala performance que, desde hace ya algunos meses, se registra en el nivel de ventas, que incide sobre el valor de los inmuebles.

De acuerdo con los últimos datos divulgados por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en septiembre se realizaron 3.539 escrituras en Capital. Esta cifra significó un desplome del 41% respecto al mismo mes del año pasado, y un 22% por debajo de los números de agosto.

Según un relevamiento efectuado por ZonaProp, en más de la mitad de los barrios porteños los valores dejaron de comportarse al alza. Por el contrario, se estabilizaron e incluso bajaron.

"Es real que una suba del 12% anual en dólares –como ocurrió en 2017- estaba muy por encima de lo observado en otros países en los cuales las propiedades ha crecido 3% en promedio", señala Federico Barni, director ejecutivo de la firma Navent, dueña de ZonaProp.

Así, el ejecutivo hace referencia al comportamiento ascendente vinculado con el precio del metro cuadrado.

En 2017, el auge de los créditos hipotecarios motorizó rápidamente la demanda, lo que derivó en un repunte del valor de los inmuebles.

Sin embargo, en 2018 y tras los vaivenes económicos que se sucedieron entre abril y octubre, las cotizaciones en dólares del metro cuadrado comenzaron a desacelerarse e, incluso, a descender en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.

Los antecedentes históricos sobre caídas de precios habían ocurrido tras las grandes devaluaciones. En especial la de 2002, cuando el mix entre la profunda recesión y un billete verde que triplicó su valor determinaron un desplome en las valuaciones.

Hoy día, se está lejos de lo acontecido durante ese período, ya que las variaciones son de escasa magnitud. Al menos por el momento, este fenómeno no es un factor de preocupación para los agentes inmobiliarios.

Si bien el sector del ladrillo sigue atento la evolución del mercado aún no se encendieron las luces de alarma.

"Entre los barrios en los que más bajó el precio se encuentran las zonas norte, macrocentro, sur este y sur", explican desde ZonaProp. Y consignan que, como contrapartida, "las que se mantuvieron o crecieron levemente fueron las de eje central, oeste y noroeste”.

Con todos estos movimientos, ahora el promedio del metro cuadrado en Ciudad de Buenos Aires se ubica en u$s2.550.

Para un barrio tipo, como poder ser Caballito, la cotización de un dos ambientes ronda los u$s135.000, mientras que para un tres ambientes esa cifra se eleva a u$s190.000.

"Teniendo en cuenta el contexto económico recesivo y lo ocurrido con el tipo de cambio, es lógico que se registre una baja en los valores", agrega Barni.

"Esto tiene que ver, por un lado, con que se observa una fuerte baja en la demanda, lo que hace que quienes necesiten vender un inmueble tengan que replantearse el precio", añade.

De esto modo, el especialista hace referencia a aquellas personas urgidas por vender su vivienda, razón por la cual se ven obligadas a tener que bajar sus pretensiones.

En tanto, quienes se encuentran menos apremiados pueden optar por permanecer más inflexibles y quedar a la espera de que la situación económica del país mejore.

¿Cuáles fueron, según ZonaProp, los barrios que registraron una baja en sus cotizaciones?

Claro que estos números hacen referencia a los precios de publicación, que no deben confundirse con los valores de venta que finalmente se cierran.

Cuando se analiza el margen de "regateo" que se impuso en el mercado tras la devaluación y la caída del crédito hipotecario, la conclusión es que hay un gap de entre 8% y hasta 15% para la negociación respecto de lo publicado.

Tendencia a la baja

Desde el sitio especializado Properati también dan cuenta de la desaceleración que se viene registrando en la cotización del metro cuadrado: "En octubre, el precio de venta promedio en dólares registró un descenso del 0,2%, el segundo consecutivo".

Según el relevamiento de la firma, la variación interanual cayó al 9,4%, desde el máximo de 15,2% de junio, confirmando el cambio de tendencia en el sector. En lo que va de 2018, el acumulado totaliza un alza del 7,6%.

"El driver que más se destaca detrás de la desaceleración es la caída de la demanda, dada la volatilidad cambiaria de los últimos meses, todo en un entorno donde el precio en dólares se ubica cerca de un 10% por encima de los registros de 2017", completan desde Properati.

Con todo, "los valores en pesos acumulan un alza en torno al 110% en lo que va del año, contrayendo sobremanera la toma de créditos indexados", señalan desde el sitio de búsqueda de inmuebles.

Esta firma, al igual que ZonaProp, da cuenta de que la desaceleración guarda relación directa con la menor demanda que se produjo a raíz del contexto cambiario de los últimos meses y del notable enfriamiento de los créditos.

Este comportamiento quedó evidenciado en el último informe del Colegio de Escribanos porteño, que dio cuenta de que en septiembre la caída en la participación interanual de los hipotecarios, en el total de ventas, fue del 78%.

Pero Capital Federal no es la única zona en la que se da este panorama. En otras partes del país los agentes inmobiliarios también hacen referencia a movimientos descendentes. Rosario es uno de los casos.En esa ciudad, los precios de las viviendas (en un 80% dolarizados) están bajando "entre 7% y 9%", asegura el titular de la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), José Ellena.

La escalada del dólar dejó fuera de competencia a muchos interesados en apalancar una transacción con un préstamos bancario, lo que comenzó a pegar fuerte en el ritmo de ventas.

Ahora, muchos dueños que tienen demorada la comercialización de sus inmuebles aspiran a que, con la baja de los valores, el proceso se pueda acelerar.

"Si la situación actual del país se mantiene, puede que el porcentaje de caída aumente en marzo y abril", afirman desde Cadeiros.

"La última vez que habíamos detectado una baja importante en el precio de los inmuebles fue en 2001, cuando la economía estaba destrozada. Se vendían departamentos que costaban, por ejemplo, u$s40.000 pero que se entregaban en u$s15.000. Por suerte no estamos en la misma situación y el contexto no es parecido en absoluto", añade Ellena.

Para ponerle números a la situación que se vive en Rosario, lo que a principio de año costaba poco más de u$s100.000, actualmente se ofrece entre u$s85.000 y u$s90.000, dependiendo de la zona.

Se estima que en esa ciudad hay cerca de 18.000 departamentos en venta, de los cuales el 35% se encuentra en construcción.

Las unidades de dos ambientes son las que mayor presencia tienen en el mercado, con una participación del 50% de la oferta, seguida por un 25% de propiedades tres ambientes.