Mercado inmobiliario, en crisis: las ventas en la Ciudad se desplomaron más del 40%

El mercado inmobiliario mostró en septiembre una fuerte contracción, ya que la cantidad de escrituras bajó 41,2% en septiembre con relación a igual mes del año pasado, según un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

De acuerdo con el estudio que mensualmente realiza la entidad, durante septiembre se realizaron 3.539 escrituras por un monto total de $17.946 millones. En el mismo mes del año pasado se habían realizado 6.011 escrituras.

La debacle cambiaria golpeó fuerte al mercado inmobiliario y lo hizo a tal punto que el resultado de septiembre es comparable con los peores meses desde que se instaló el cepo.

En septiembre de 2012 las operaciones inmobiliarias en la Ciudad llegaron a 3.254; en igual período de 2013 a 3.237; en 2014 a 3.102 y en 2015 a 3.533, mientras en 2016 superó los 4.200 y el año pasado, más de 6.000.

El monto total de las operaciones llegó en septiembre a $17.946 millones, aumentó 25,7% respecto de septiembre 2017 y creció 4,2% con relación a agosto.

El valor promedio de las transacciones se ubicó en $5.071.093, subió 113,7% anual y en dólares fue un promedio de 128.675, con un retroceso del 4,9%.

Las escrituras con crédito hipotecario llegaron a 382, 10,8% del total, con una baja del 78% respecto de hace un año, y cayeron 82% en el transcurso de los últimos 5 meses.

Si se mide una comparación de los primeros 9 meses, 2018 da un crecimiento del 2,2% respecto del mismo período de 2017: 43.581 escrituras contra las 42.621 de los primeros 9 meses del año pasado.

El acumulado de los 9 meses con hipotecas da un resultado de 11.838 escrituras: el crecimiento es 19,6% (el año pasado el acumulado arrojó 9.893).

El efecto de la devaluación

La razón central del desplome hay que encontrarlo en la brusca devaluación de los últimos meses.

En lo que va del año, el tipo de cambio avanzó casi un 100% y le quitó poder de compra a una gran cantidad de interesados en adquirir una propiedad. El golpe se sintió aún más fuerte entre aquellos que tramitaban créditos hipotecarios. 

No es para menos: los bancos entregan pesos y los inmuebles cotizan en dólares, de modo tal que la disparada del billete verde genera una brecha difícil de zanjar con dinero pedido a familiares o amigos. 

Ante esta situación, algunos referentes del mercado, como Eduardo Costantini, comparten su convicción de que sería algo positivo para el mercado si se produjera un descenso de los precios. 

Como parte del costo de construcción está pesificado, Costantini argumenta que la devaluación acumulada en 2018 abarata los nuevos proyectos si se miden en dólares.

Y que eso, a su vez, debería inducir a una baja de los valores de las unidades ya construidas, sean nuevas o usadas.

También son varios los economistas que advierten que la disparada del billete produce un descalce entre oferta y demanda lo suficientemente grande como para propiciar una corrección. 

¿Ante el actual escenario, puede esperarse entonces para los próximos meses menores precios?

Para varios referentes del rubro del ladrillo, es lo que debería ocurrir en un mercado "normal", pero no en el argentino.Para el director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, "con un dólar moviéndose en los niveles actuales y sin previsibilidad respecto de lo que pueda suceder con su cotización, son muy pocas las personas que se animan a comprar". 

Asegura que el mercado está muy parado.

"La caída del nivel de operaciones se nota y mucho. Hay preocupación en el sector. En la mayoría de los casos, el dueño no quiere reducir sus pretensiones y los interesados en comprar exigen una rebaja. No se ponen de acuerdo y entonces se cae la operación", indica a iProfesional. 

Los números de septiembre lo confirman.

Antecedentes

De acuerdo al registro del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, la caída de las ventas se agudizó desde junio (cuando hubo una baja del 10,8%). Desde entonces, la tendencia no volvió a repuntar.

En agosto, por ejemplo, se firmaron 4.549 escrituras, muy por debajo de las 6.027 de igual mes del año pasado, lo que implicó un retroceso del 24,5%.

Esta baja mucho tiene que ver con la menor cantidad de hipotecas, motor fundamental para que la actividad muestre signos positivos.

Las operaciones con crédito, en agosto de 2018, sumaron apenas 639 casos, contra los 1.605 del mismo mes del año anterior, una reducción nada menos que del 60%. En septiembre esa cifra se redujo a la mitad.

El dato no sorprendió a los especialistas.

Lejos de esperar mejoras, los expertos entienden que esta situación se mantendrá durante lo que queda del año, por lo que tampoco se podrá ver un panorama más favorable en el rubro alquileres.

Alquileres, menos rentables

Properati realizó en junio un informe relacionado con la rentabilidad que ofrecían los inmuebles y advirtió varias complejidades.

"En diciembre 2017, el Índice de rentabilidad del IPA (rentabilidad anual en dólares) rondaba 4,9%, un 12% por debajo que el nivel mostrado en diciembre de 2015", apunta.

"Durante los primeros meses de 2016, la devaluación del peso hizo que la rentabilidad mostrara una fuerte caída, ya que los alquileres se movieron muy por debajo del tipo de cambio, y, por ende, del precio pesificado del m2 en CABA", consigna.

Posteriormente la situación se fue acomodando, y el segmento de renta le ganó al billete verde, en un contexto de una relativa paz cambiaria.

Pero el inicio de 2018 llegó con profundo cambio de tendencia. El dólar acumuló una apreciación de alrededor del 50% en la primera mitad del año.

“Hoy en día se obtiene un 22% menos de divisas que en diciembre 2015. Un 15% menos que 12 meses atrás y 10% por debajo de la renta en esa moneda a diciembre 2017”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

La consultora relevó que, en septiembre pasado, la locación en Ciudad de Buenos Aires brindó el 2,73%, contra el 3,4% de agosto pasado.

Desde julio de 2017, cuando la ganancia lograda era de un 5,27%, no se registraron mejoras. En ese mes del año pasado se observó la última suba en este sentido:

-En julio, el nivel de renta fue del 4,08%

-En junio mostró cifras algo mejores, con un 4,22%

-En mayo alcanzó un 4,41%

-En abril había tocado el 4,63%

-En marzo fue del 4,76%

-En febrero se posicionó en el 4,81%

-En el arranque de 2018 el nivel de rentabilidad era del 4,87%, el más elevado en lo que va del año.

El negocio de los alquileres en la Argentina afecta a un gran número de personas, ya sean propietarios o inquilinos.

De acuerdo con los últimos datos del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), en Capital Federal una de cada tres personas debe pagar una renta mensual.