Efecto dólar se siente a pleno en el mercado inmobiliario: la venta de propiedades se desplomó 25%

El mercado inmobiliario está cada vez más lejos de encontrar un piso a la caída en ventas desatada luego de que se profundizara la devaluación del peso.

Según pudo saber iProfesional, los datos de agosto (último mes relevado) mostrarán que se tocó el peor registro en lo que va del año en cuanto a la cantidad de operaciones cerradas.

Las fuentes adelantaron que apenas se superaron las 4.500 transacciones, lo que deja en evidencia el fuerte golpe que representa para el mundo de los ladrillos la avanzada del dólar.

Por lo pronto, el desplome en el total de escrituraciones ha sido del 25% respecto del mismo mes del año pasado.Esto posicionará a ese período como el peor en lo que va del año, siempre que se tome como referencia al comportamiento interanual.

Más UVA, más dólares, menos poder de compra

El punto clave para el sector del ladrillo son los créditos hipotecarios, por ser el gran dinamizador. Sin una mejora del financiamiento bancario, la actividad difícilmente pueda experimentar una recuperación.

Hoy día, la demanda de créditos UVA quedó muy reducida. "Después del primer sacudón, el mercado no se recompuso. Precisábamos al menos de un par de meses de estabilidad pero, lejos de eso, la devaluación se fue profundizando", afirma Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

De acuerdo con Reporte Inmobiliario, el ingreso requerido subió cerca de un 250% en los últimos 12 meses. Un año atrás, un departamento de 2 ambientes tipo en Capital costaba $1,7 millones (u$s105.000). Ahora, en pesos, paso a valer cerca de $4,5 millones.

Para financiar el 80% del monto de una vivienda con un crédito del Banco Nación:

- Hace un año se podía pedir hasta $1,3 millones si se contaba con un ingreso familiar de $25.000. En este caso, la cuota mensual inicial era de de $6.500.

- Hoy día, pueden obtenerse hasta $3,5 millones. Pero claro, para ello el ingreso mínimo debe rondar los $90.000.

- En tanto, la cuota mensual que habrá que soportar pasó a ubicarse entre los $22.000 y los $24.000

- El ahorro previo con el que debe contarse para adquirir ese inmueble tomado como referencia (financiado en gran medida con Banco Nación), pasó de $340.000 a casi $1 millón.

Derrumbe del crédito

En algunas entidades admiten que desde hace ya un mes prácticamente no ingresan pedidos de préstamos hipotecarios.

En consecuencia, es altamente probable que para lo que resta del 2018 se vean cifras incluso peores que las actuales, y que la participación del financiamiento en el total de las compras quede reducido a la mínima expresión.

Este panorama hace que tanto inmobiliarias como bancos coincidan en otro punto preocupante: el mercado tardará como mínimo entre cuatro y cinco meses hasta que, eventualmente, pueda producirse algún (leve) repunte. Esto, claro está, siempre que el dólar y la situación económica en general den lugar a una mejora en las expectativas.

Según señalaron fuentes del sector, el promedio de operaciones en agosto apenas superó los u$s120.000, contra los u$s130.000 registrados en julio.

Los especialistas sostienen que esto no tiene que ver con una caída de los precios de los inmuebles. Más bien, guarda relación directa con otro aspecto: quienes no tienen más opción que comprar optan por bajar sus pretensiones hasta acomodarse al monto del préstamo –en pesos- que les otorga el banco.

El ladrillo baila al compás del dólar

Por ser el dólar el lubricante de esta actividad, el desplome también está íntimamente relacionado con su impactante alza que tuvo lugar en los últimos meses. Las estadísticas son más que elocuentes:

- Abril: el billete verde promediaba los $20.50 y el mercado inmobiliario disfrutaba de los efectos positivos de los créditos hipotecarios UVA, que volvieron a darle vida al sector. Las escrituraciones repuntaron casi 50% en forma interanual y marcaron la última mejora del año

- Mayo: la divisa creció hasta $23,20. El retroceso en el sector del ladrillo fue del 15% y comenzaron a evidenciarse los primeros síntomas de la crisis que luego estallaría

- Junio: la suba de la moneda estadounidense (a $27,25) dejó como huella un descenso en el total de escrituraciones del 11%

- En julio se acentuó la devaluación a $28,28 y el mercado inmobiliario experimentó un retroceso del 17%

- En agosto, el billete pasó a valer casi $31, desplomando aún más el total de transacciones. Al punto que dejó muy atrás los festejos del mismo mes del año previo, cuando las más de 6.000 operaciones significaron el mejor registro de la década

Un sector que no logra respiro

En los años previos a la irrupción de los préstamos indexados por UVA los guarismos habían sido muy malos, pero la situación había comenzado a mostrar mejoras:

- En agosto de 2012 se concretaron 3.776 operaciones

- En 2013 se registró una leve baja: 3.044

- En 2014 el descenso continuó y se firmaron 2.773 escrituras

- En 2015 (ya sin cepo cambiario pero tampoco sin UVA) se dio una leve mejoría: 2.935 actos

- En 2016, ya con el mercado de préstamos más aceitado, se alcanzaron las 4.200 escrituras

En estos meses recientes, el apalancamiento con hipotecas ha mostrado una presencia cada vez más deslucida.

En abril, la participación en el total de operaciones inmobiliarias tuvieron su mejor performance: 4 de cada 10 pudieron efectuarse gracias al financiamiento bancario.Luego sobrevino la fuerte devaluación, que se hizo sentir y de forma muy notoria. Al punto que los créditos para la vivienda casi desaparecieron de escena: significaron apenas 1,5 de cada 10 transacciones.

En agosto, la participación del financiamiento fue incluso peor a la de julio. Los referentes del rubro entienden que buena parte de las compras que tuvieron lugar ese mes tienen más que ver con el llamado efecto inercial". Es decir, con el remanente de carpetas presentadas que pudieron llegar a buen puerto.En estos últimos 60 días, muchas solicitudes receptadas por los bancos fueron dadas de baja por los propios interesados, al ver que ya no les alcanzaban los pesos que iban a recibir para adquirir la cantidad de dólares requeridos por el dueño del inmueble.

Dólares en mano, otro precio

"Si uno dispone del efectivo y está en condiciones de cerrar la transacción de manera más o menos rápida, las chances de bajar el precio inicial son muy altas", afirma a iProfesional Alejando Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

"Todo dependerá del apuro y la necesidad del dueño. Pero la negociación atada a un mayor descuento es cada vez más común", añade. 

Los agentes inmobiliarios consultados coinciden en que esta tendencia se fue haciendo más notoria tras la escalada de la divisa estadounidense.

Nadie se atreve a precisar cómo va a ir evolucionando esta tendencia, pero anticipan que mientras el mercado cambiario siga convulsionado, la aceptación de descuentos y el regateo serán moneda corriente.

El margen de negociación varía según la situación. Sobre todo, en base a la necesidad del vendedor por cerrar la operación, ya sea para comprar otra propiedad o porque precisa el dinero.En los casos de mayor apuro y siempre que se disponga del efectivo, los precios se repactan entre 10% y 13% por debajo respecto del publicado. En los otros, es decir en los que no hay urgencias por vender, se convalida entre 6% y 7%, señalan a iProfesional referentes del sector inmobiliario.

"Si el vendedor no está abierto a aceptar una quita, es probable que la operación se caiga", concluye Bennazar.

En este marco, lo mejor que le puede pasar al negocio del real estate es que este "fatídico" 2018 termine cuanto antes, para así quedar a la espera de tiempos mejores.