Mercado inmobiliario: precios ya dejaron de subir y las rebajas son con "dólares en mano"

"Una cosa es la lógica y otra muy distinta es lo que ocurre en el mercado argentino".

La frase corresponde a un importante referente del sector inmobiliario, y sirve para ilustrar la realidad que atraviesa su actividad, que ha tenido que soportar una abrupta devaluación, ventas en baja, una demanda que no convalida los nuevos precios y una oferta reticente a bajarlos. En lo que va del año, el tipo de cambio avanzó casi un 100% y le quitó poder de compra a una gran cantidad de interesados en adquirir una propiedad.

En especial, si pensaban apalancar la operación con crédito hipotecario en UVA: los bancos entregan pesos y los inmuebles cotizan en dólares, de modo tal que la disparada del billete verde les generó una brecha difícil de zanjar con dinero pedido a familiares o amigos. Ante esta situación, algunos referentes del mercado, como Eduardo Costantini, comparten su convicción de que sería algo positivo para el mercado si se produjera un descenso de los precios. Como parte del costo de construcción está pesificado, argumenta que la devaluación acumulada en 2018 abarata los nuevos proyectos si se miden en dólares. Y que eso, a su vez, debería inducir a una baja de los valores de las unidades ya construidas, sean nuevas o usadas.

También son varios los economistas que advierten que la disparada del billete produce un descalce entre oferta y demanda lo suficientemente grande como para propiciar una corrección. Algunos, incluso, apelan a las estadísticas del 2002 y recuerdan que en ese entonces se observó un ajuste de las cotizaciones. ¿Puede esperarse entonces para los próximos meses menores precios? Para varios referentes del rubro del ladrillo, es lo que debería ocurrir en un mercado "normal", pero no el argentino.De esto dan cuenta los relevamientos realizados por varios especialistas. Uno de ellos es el de Properati, que indica que las cifras de venta casi no han variado en términos de "moneda dura".

El director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, se suma a la lista de quienes no asignan altas chances de que se produzca un reacomodamiento a la baja."Con un dólar moviéndose en los niveles actuales y sin previsibilidad respecto de lo que pueda suceder con su cotización, son muy pocas las personas que se animan a comprar", apunta el experto. Asegura que el mercado está muy parado, sobre todo debido al freno que se da en los créditos hipotecarios.

"La caída del nivel de operaciones se nota y mucho. Hay preocupación en el sector. En la mayoría de los casos, el dueño no quiere reducir sus pretensiones y los interesados en comprar exigen una rebaja. No se ponen de acuerdo y entonces se cae la operación", indica a iProfesional.

Gómez Picasso recuerda que el descenso de los precios producto de una devaluación ha sido la excepción y no la norma en la historia reciente. Hay economistas que recuerdan una peculiaridad del mercado argentino que hace que las cotizaciones sean inflexibles a la baja: las propiedades son percibidas como un "seguro de retiro".

En otros países, muchas personas ahorran en activos financieros, en el marco de un mercado de capitales dinámico y de gran volumen. O en instrumentos confiables que les entregarán a futuro una renta segura. En Argentina, en cambio, el ladrillo es casi la única opción que tienen a mano que les aporta tranquilidad de que sus ahorros están bien protegidos. Esto hace que los propietarios, si la situación económica del país luce complicada, antes que bajar el precio prefieran suspender la venta en forma temporaria.Pero así como no achican sus pretensiones tampoco hoy en día las están agrandando. Al menos esto es lo que varios especialistas consultados afirman. Es decir, no observan un descenso pero sí un enlentecimiento en el ritmo de subas.

Esto se da, sobre todo, en las propiedades que cotizan entre u$s150.000 y u$s230.000. En los extremos la cuestión es diferente.

Aquellos inmuebles que valen menos de u$s150.000 (que son los que gozan de a mayor demanda) muestran un comportamiento inelástico a la baja.

Los que se ubican por encima de u$s230.000 están dirigidos, en general, a un público que tiene menos necesidad de un crédito bancario. No está tan atado a los vaivenes del dólar y suele contar con gran parte del dinero necesario como para "abrochar" la transacción.

La hora del regateo

Claro que una cosa es que el interesado le señale al dueño del inmueble que está tramitando un crédito hipotecario y otra muy distinta es que le diga que ya tiene los dólares cash listos para entregarle.En este sentido, los expertos están observando una mayor probabilidad de regateo. Los más "osados" exigen hasta 15% de rebaja. Por lo general, se termina pactando un descuento de entre 6% y 10%.

Todo dependerá del apuro que tenga el dueño en vender y del dinero del que dispone el comprador a la hora de realizar la oferta. 

Héctor D´Odorico, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, también traza un panorama complejo a raíz de la baja del poder adquisitivo y de una oferta y demanda en desintonía."En las propiedades más caras, lo que ocurre es que los dueños, antes de reducir sus pretensiones, las sacan de la venta y la vuelcan al mercado del alquiler, a la espera de que el panorama aclare un poco", afirma D´Odorico a iProfesional.

"La inestabilidad es muy fuerte y se hace notar. Todos tienen la sensación de que si venden ahora, tal como están las cosas, posiblemente no terminen haciendo un buen negocio", añade. Además, aporta un dato elocuente: "Casi no están ingresando nuevas propiedades para la venta". Por el lado de la demanda, también se observa una retracción. Según el especialista, a las personas que dieron de baja su solicitud de crédito, pese a haber calificado, se han sumado aquellos que quedaron fuera de órbita de los bancos, al quedar superados por la relación cuota-ingreso.

"Hay un público que busca, pero es mucho menos que el de antes. La actividad está muy resentida y va a llevar un buen tiempo descomprimir la situación", advierte D´Odorico.

En su visión, por más que en los últimos días se haya registrado cierta calma en el mercado financiero, nadie puede asegurar que el dólar quedará estancado. Y esa sensación de no saber qué va pasar termina pegándole fuerte al negocio inmobiliario.

Justamente por este escenario es que los referentes del rubro no avizoran grandes cambios a corto plazo. Sostienen que para que la tendencia se revierta, el billete verde debe generar certidumbre durante un lapso de tiempo considerable.

Reacción oficial

Para revitalizar un mercado que quedó "groggy" tras la devaluación y dar una clara señal política sobre la importancia que le da la actual gestión al rubro del ladrillo, el presidente Macri anunció una serie de medidas.

Una de ellas, acaso la más importante, es que se aplicará un tope a las cuotas de los créditos hipotecarios UVA: el incremento no podrá superar el 10% de lo que aumente el índice que mide los salarios.

Si el valor actualizado de la cuota supera en 10% al coeficiente de variación salarial, desde que se tomó el crédito, el deudor pagará una cuota limitada. ¿Quién absorberá la diferencia? El banco, hasta que ese pago mensual vuelva a estar por debajo del tope. Todo lo que no se cubrió será agregado a la cuota como un nuevo crédito, y ese monto (excedente) se actualizará con las mismas condiciones que el préstamo original.

Macri también se ocupó de la problemática de los alquileres: "Vamos a presentar un proyecto para darles a los inquilinos soluciones concretas a temas como garantías, actualización. Espero que este tema avance pronto en el Congreso".En otro orden, el Presidente dio a conocer beneficios para la construcción: a los desarrolladores que realicen viviendas sociales de hasta u$s100.000 se les reducirá el pago del IVA (o estarán exentos), los impuestos a débitos y créditos, Ganancias e Ingresos Brutos (sujeto a la adhesión de provincias).Además, se darán créditos intermedios a desarrolladores contra boleto de compraventa, que pasará a ser registrable y tomado como garantía. Habrá seguros de caución para que puedan acceder a financiamiento intermedio y los bancos estén cubiertos de posibles inconvenientes con la conclusión de la obra.

La reactivación del mercado inmobiliario fue uno de los ejes centrales de los primeros meses de la gestión Macri, y la puesta en marcha del sistema UVA contribuía a lograr ese objetivo.

El Ejecutivo es consciente de que necesita reconciliarse con ese público de clase media para el cual, precisamente, los préstamos para la vivienda es uno de los puntos más valorados de la actual administración.