La cuota sube pero el saldo deudor se licúa: ¿los que sacaron crédito UVA son ganadores o perdedores?

El que sacó un préstamo hipotecario en UVA, ¿debe considerarse el gran ganador o el peor perdedor tras la escalada del dólar?

Esa es la cuestión que en estos días levantó la temperatura en la prensa, en debates televisivos, en el ámbito inmobiliario y en las redes sociales.

Y la realidad es que hay motivos para fundamentar las dos cosas: son ganadores y perdedores al mismo tiempo.

- La parte buena es que, como la deuda está nominada en UVA pero el valor del departamento es relativamente estable en dólares, esa deuda se achicó, tanto en dólares como en relación al precio de la propiedad

- La mala noticia es que, en el actual contexto de la economía en que los precios van más rápido que el salario, la cuota nominada en UVA creció en términos de ingreso familiar.

Para analizar el tema, nada mejor que tomar como referencia el siguiente ejemplo:

- Diciembre pasado: quien compró un departamento standard de unos 65 m2 en la Ciudad de Buenos Aires desembolsó cerca de u$s156.000 (el precio promedio del metro cuadrado rondaba los u$s.2.400).

- En la actualidad, y según el último informe de Zonaprop, ese mismo metro cuadrado se cotiza a u$s2.543, por lo que acumula un incremento del 7% en lo que va del año

"Puerto Madero tiene un promedio del m2 de u$s5.735, mientras que en Palermo es de u$s3.548 y en Barracas, de u$s2.350", explica el estudio. 

Tomando en cuenta los datos de mercado, ese mismo departamento hoy estaría valuado en u$s167.000.

En tanto, el dólar en la plaza minorista se incrementó 117%. Pasó de los $17,50 de diciembre a los actuales 38 pesos.

De la combinación de ambas referencias surge que, en pesos, el valor de la vivienda trepó de $2,7 millones a un nivel cercano a los $6,3 millones.

En cuanto préstamo bancario, si se tiene en cuenta que -en promedio- el dinero obtenido es el 65% del valor del inmueble:

- En aquel momento (diciembre), esa referencia era de $1,8 millones

- Hoy día, ese monto ajustado por la variación de la UVA, trepa a los $2,2 millones

El otro dato relevante, por afectar directamente al bolsillo, es el aumento de la cuota: esos $8.000 que había que desembolsar en diciembre se elevaron a cerca de $9.900.

Finalmente, ¿qué pasó con la deuda medida en dólares? Se redujo de manera sustancial.

Concretamente, por efecto devaluación y el incremento de los precios de los inmuebles, cayó nada menos que 30 puntos porcentuales: pasó del 65% al 34,6%.

De este modo, se convierte en el dato de mayor relevancia de todo el análisis.

 

Boom y desinfle

En definitiva, los tomadores de préstamos UVA pueden considerar que su situación está peor en el corto plazo y mejor de cara al mediano y largo.Son cientos de miles de personas las que se encuentran en esta situación, dado el verdadero boom experimentado en 2017, año en el que este tipo de préstamos se convirtió en la estrella del sistema financiero.

La conjunción de una baja cuota al inicio y tipo de cambio estable generó una verdadera avalancha de solicitudes en los bancos, que sirvió para dar impulso a un mercado que durante varios años estuvo prácticamente paralizado por, precisamente, la falta de crédito.

Esto se observa claramente en el siguiente gráfico:

 

A lo largo del período se pasó prácticamente de $500 millones en enero de 2017 a un máximo de casi $13.900 millones en marzo de este año

Luego, con la disparada del tipo de cambio, el mercado fue perdiendo fuerza. Según el último dato disponible, julio 2018, el volumen colocado es apenas un tercio del registro de marzo.

En línea con lo anterior, consigna el Colegio de Escribanos de la Ciudad, en julio se registró una baja del 17% en las escrituras de compraventa respecto al mismo mes del año anterior."La devaluación y el empeoramiento de las condiciones de las tasas de interés hicieron que lo único bueno que le quedaba a los créditos en UVA -que era ampliar el acceso a vastos sectores de la población-, desaparezca", afirma el economista Ariel Sutton, de Credirati.

"Si uno pondera mayo, junio y julio, la caída de las operaciones fue del 26%; y las realizadas con crédito, 70%. Hay una crisis de expectativas y el escenario luce desalentador", resume Claudio Caputo, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

En igual sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario asegura: "Previo a la devaluación, en los últimos dos años el mercado se movió a partir del crédito hipotecario".

"Es por ello que la caída es absolutamente lógica, en función de las condiciones de precios, volatilidad del tipo de cambio y la capacidad de endeudamiento", concluye.

Un mercado que se complica

¿Cómo se presenta el escenario para quienes están pensando en entrar ahora, ya con el panorama post devaluación y suba de la cuota?

Por lo pronto, se encontrarán con una realidad totalmente diferente a la de los "viejos" tomadores de préstamo en lo que hace a las condiciones iniciales de acceso a la línea UVA.

En tal sentido, los factores que están complicando la aprobación y el despacho de la "carpeta" son los ya mencionados: incrementos del tipo de cambio y del precio en dólares de las propiedades, que tienen su correlato en los siguientes aspectos:

- Quien aspira a comprar ese mismo inmueble, valuado en u$s166.000, necesitará solicitar poco más de $4,1 millones

- A partir de este monto, y con la tasa de interés correspondiente a cada banco, se puede estimar tanto el nivel de la cuota inicial como de los ingresos requeridos (ver cuadro): 

 

Un breve recorrido por las entidades bancarias más activas permite confeccionar el siguiente cuadro:

 

En resumidas cuentas, de la comparación entre la situación vigente en diciembre del año pasado y la actual, se desprende que:

1.- El precio de la propiedad en dólares se encareció un 7%, y en pesos, el 132%2.- El monto original del préstamo aumentó un 132%

3.- La tasa real (por encima de la inflación) de los préstamos UVA pasó del 3,5% o 4,5% al 9% y hasta 13,5%

4.- El monto de la cuota pasó de los $8.000 a cerca de $40.000

Con este panorama, los expertos del mercado se muestran escépticos respecto de que, en el corto plazo, pueda verse una recomposición del sistema de préstamos hipotecarios.

"A mucha gente se le destrozó la ilusión. A punto de cerrar la operación, de un día para el otro el dólar explotó y el dinero que el banco les daba pasó a ser insuficiente para concretar la compra", afirma Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre y del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad.

"La gente está muy preocupada y hay mucha incertidumbre. Esto no se revierte solo con algunos días de dólar relativamente quieto. Va a costar retomar el ritmo", advierte Pepe.

Para el economista Setton, el abrupto derrumbe de la colocación de nuevos créditos se debe, en gran medida, a que "hace un año con $1 millón se podían comprar 22,5 metros cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires. Ahora, un 61% menos, ya que alcanza para apenas 8,8m2".

"Como si esto fuese poco, hay que demostrarle al banco ingresos un 30% superiores a los de hace unos meses", completa.

El endurecimiento de las condiciones para otorgar el crédito se nota en los mostradores de los bancos.

De hecho, desde una de las entidades líderes en este segmento afirman que "contrariamente a lo que pasaba hace un par de meses, hoy día si un interesado tiene todos la documentación en regla, definida la vivienda a comprar y califica sin problemas para el monto que pide, en poco más de un mes puede tener aprobado el crédito".

Esta velocidad se contrapone a lo que sucedía hasta marzo, cuando en algunos bancos el trámite demoraba entre 90 y 120 días.

"Como los créditos son indexados y el aumento de los salarios acompañó el ritmo inflacionario, la gente se muestra cauta a la hora de endeudarse", concluye Jorge Day, economista de Fundación Mediterránea.