Adelanto: por la devaluación, la venta con crédito hipotecario se desplomó 65% en solo tres meses

La fuerte devaluación del peso destrozó el sueño de muchos interesados en renovar sus viviendas, o el de aquellos que se entusiasmaban en tener el techo propio.

Con el nacimiento de los créditos hipotecarios UVA, quienes miraban de lejos la posibilidad de contar con financiamiento bancario comenzaron a ilusionarse.Pero las complicaciones de la economía, reflejadas en un dólar que no encuentra techo, altas tasas de interés e inflación en alza -sumado a una marcada caída de las expectativas- volvieron a alejar esas chances. El volumen de créditos hipotecarios que se otorga es cada vez más bajo y esto ha llevado al mercado inmobiliario a quedar virtualmente paralizado.En las entidades bancarias esta situación también se hace sentir, al punto que advierten que el freno es casi total. Tal es así que, según datos del Banco Central:

- En abril se otorgaron unos $700 millones en concepto de préstamos que indexan por UVA (Unidades de Valor Adquisitivo) por día hábil

- A fines de ese mes -con dólar a $20,50- la entrega de créditos tocó su punto más alto desde que irrumpiera este mecanismo, permitiendo apalancar 2.200 transacciones (40% de lo escriturado)

- En junio -ya con un billete arañando los $30- el volumen involucrado en hipotecas se precipitó a apenas $276 millones. Sólo hubo cerca de 700 operaciones a créditoEn este marco, iProfesional realizó un relevamiento entre importantes referentes del mercado, del que se desprende que el rubro del ladrillo –como había ocurrido en épocas de cepo cambiario- está reeditando otra de sus peores momentos. En julio, la devaluación también se hizo sentir. Tanto, que el desplome del monto involucrado en hipotecas fue de poco más del 70 por ciento.Obviamente, también ha sido alarmante la caída en las escrituraciones, ya que el financiamiento a largo plazo ha venido siendo el gran motor de la actividad inmobiliaria.

Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires advierten que en julio apenas se superaron las 4.400 operaciones. Muy lejos de las casi 6.100 de marzo. Los agentes inmobiliarios aseguran que este derrumbe pone en alerta al sector por dos cuestiones: la magnitud de la caída y, acaso peor, el hecho de que no se avizore en el corto plazo una reversión de esta tendencia.

"El dólar está cada vez más alto, la inflación va para arriba, las tasas son prohibitivas y cada vez menos personas se animan a endeudarse a largo plazo. Y encima esto da para largo", afirma un importante referente del sector que pide reserva de identidad.

"La inestabilidad espanta a los interesados. La situación es muy compleja y lamentablemente en el corto plazo no vemos posibilidades de que esto mejore", comparte Armando Pepe, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires.Pero, más allá del freno evidente que se observa en el mercado, hay otro dato que aportan los especialistas y que también explica el desplome de los hipotecarios.Muchos de quienes habían iniciado los trámites antes de la devaluación, de golpe se encontraron con que el dinero que iban a recibir en pesos no les alcanzaba para comprar la cantidad de dólares exigida por el propietario.

"Quedaron fuera de competencia por la devaluación. En pocos meses el tipo de cambio pasó de $20 a $27 primero, y ahora ya estamos hablando de $31. No hace falta aclarar cuánto y a qué velocidad empeoró la situación", sostiene Pepe.

Pero hay más: un grupo cada vez mayor de personas volvió a quedar directamente afuera del sistema. No sólo los que reciben menos dinero en términos de dólares, sino aquellos que se han visto superados por la relación cuota-ingreso.

"La torta de posibles compradores se achica al ritmo de la devaluación. A medida que esto ocurre, más personas quedan relegadas de las compras a través del financiamiento bancario", apunta Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria.

Además, señala que las previsiones del sector son muy desfavorables, teniendo en cuenta que la depreciación de la moneda local continuará.

¿Qué significa? Que más allá de que en algún momento el dólar pueda estabilizarse (al menos un par de meses) muchos interesados habrán sido expulsados del mercado de hipotecarios.

En las inmobiliarias ya acusan recibo del mal diagnóstico, que se ve reflejado en la menor cantidad de llamados que reciben. En este marco, tratan de mantener a flote el negocio con operaciones de alquiler.Antes de que el dólar comenzara a subir con fuerza, cerraban unas cuatro operaciones con créditos hipotecarios UVA y el panorama pintaba un poco más auspicioso. Pero si hay algo que caracteriza a la Argentina son los repentinos cambios de ciclo de su economía. Tanto es así que no sólo el billete verde genera dolores de cabeza: la evolución del parámetro UVA también hace que se le deba más plata al banco:

- En un año, las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) registraron un alza del 31%, mientras que los salarios se ajustaron "apenas" 17,5 por ciento

- Al cierre de la primera quincena de agosto de 2017, una UVA equivalía a $19,50. Ahora ese parámetro se elevó a $25,50

- Las tasas reales (por encima de la inflación) pasaron de entre 4% y 5% a ubicarse cerca del 10 por ciento

- Quien tomó un crédito por $1 millón el año pasado (agosto), suscribió el compromiso de cancelar poco más de 51.000 UVA. Ahora, ese monto se elevó a $1,3 millones más intereses (+30%)

El siguiente gráfico ilustra la variación de la UVA durante el último año:

La caída

La fuerte baja que se registra en los créditos hipotecarios ya se olfateaba en los últimos registros del Colegio de Escribanos de Buenos Aires.

Según la entidad, las ventas apalancadas con créditos se precipitaron 25% interanual en junio en la Ciudad de Buenos Aires. Por tercer mes consecutivo caía el total de escrituraciones.

Por el alza del billete verde, el monto total en las transacciones se elevó casi 60% en promedio ($18.600 millones) también en un año. Y, en comparación con mayo 2018, la cantidad de actos descendió un 22%.

El monto promedio por escrituración pasó a ser de unos $4 millones (aproximadamente u$s150.000): creció cerca del 80% en un año medido en pesos, y un 7% en dólares.

En el comparativo del primer semestre, 2018 versus 2017, la evolución se mantuvo en terreno positivo: 31.074 escrituras contra 25.267.

En el acumulado semestral de escrituras con hipotecas, el panorama fue algo similar: 10.143 frente a las 5.300 del medio período previo.

"La crisis cambiaria impactó de lleno en un mercado inmobiliario que había comenzado a transitar un mejor rumbo gracias al empuje de los préstamos hipotecarios", indican desde Reporte Inmobiliario.

En mayo, los números habían acusado el impacto de la devaluación. Y desde el Colegio de Escribanos advirtieron que el mes siguiente la situación sería peor.

Evidentemente fue así. El repunte del dólar pulverizó el sueño de muchos y habrá que esperar un buen tiempo hasta que vuelvan a acercarse a los mostradores de los bancos.