La construcción ya sufre el nuevo dólar, el achique en obra pública y el derrumbe del crédito hipotecario

Todo anduvo bien hasta el último tramo de abril. Hasta ese momento, los números del sector de la construcción -pública y privada- mostraban una clara tendencia alcista.

Los despachos de materiales, las solicitudes de mano de obra y la puesta en marcha de proyectos eran fiel reflejo de esa bonanza.

Pero, a partir de mayo, el panorama cambió por completo. El repunte del dólar, el empeoramiento de las expectativas y la mayor inflación se combinaron para asestarle un duro revés a esta actividad, clave para la economía.

El posterior acuerdo con el FMI -realizado casi a las apuradas, ante la imperiosa necesidad de conseguir financiamiento externo- le añadió una alta dosis de complicaciones al sector, ya que restó margen de maniobra para la realización de obra pública.

El convenio con el organismo obliga a la reducción del déficit fiscal, y esto conlleva a tener que ajustar el desarrollo de nuevas obras en casi $20.000 millones.

En el ámbito privado, el sector de la construcción también entró en etapa de enfriamiento. Y un indicador puso de manifiesto este parate: en mayo, la demanda de cemento cayó 4,4% respecto de igual mes del año pasado.

Este dato marcó un punto de inflexión, ya que se trató de la primera caída en quince meses.

La confirmación del mal momento llegó a principios de junio: según la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), la venta de este insumo registró un descenso del 2,8% en términos interanuales.

Analistas y referentes del rubro inmobiliario aseguran a iProfesional que el freno en la demanda de materiales para la construcción llegó para quedarse al menos hasta fin de año.

Además, entre ellos prevalece la certeza de que habrá que esperar al primer trimestre de 2019 para que se dé una reversión de esta caída.

Siempre, claro está, que el Gobierno logre mejorar las expectativas y pueda encaminar al país hacia un sendero de menor inflación y dólar controlado.

Parate visible

"La obra pública y privada vienen en caída", afirma a iProfesional Pedro Brandi, presidente de Grupo Construya, organización que nuclea a los 11 principales proveedores de materiales del rubro.

"Hasta mayo, las empresas tenían perspectivas de crecimiento. Pero esas expectativas terminaron ajustándose a la baja a raíz dela situación económica y financiera por la que atraviesa el país. Hasta fin de año, esto no va verse modificado", completa.

El empresario también hace referencia a la carencia de nuevas iniciativas en obra pública. Incluso, bajo el promocionado esquema de contratos PPP (Participaciones Público Privada).

Señala además que en el ámbito privado predomina la revisión de los presupuestos.

La construcción, en cualquiera de sus alternativas, comprende la etapa de puesta en marcha, desarrollo y finalización de emprendimientos. El inicio exige la compra de hierro, cemento, cal, ladrillos. La terminación, las tareas de pinturas, entre otras.

"En este momento, hay un parate en todas estas etapas. En los desarrollos ya lanzados, se avanza como se puede. A la vez, cayeron muchísimo los permisos para nuevas obras", indica Brandi.

El siguiente gráfico ilustra la evolución mensual de los despachos de cemento, según AFCP:

Desde Radar Consultora su economista jefe, Martín Alfie, coincide en señalar el mal momento que atraviesa la construcción.

En diálogo con iProfesional, indica que el Gobierno prácticamente no va a ejecutar emprendimientos nuevos de gran porte en el sector público y que el acuerdo con el FMI lo llevó a poner un fuerte "stop".

"Un indicador de que la obra pública está frenada se encuentra en los corredores viales: se llevaron a cabos las licitaciones y luego todo quedó ahí", indica.

En su visión, la administración Macri enfrenta un momento muy difícil para impulsar los PPP, y las pautas fijadas por el FMI restan margen de maniobra.

Según Alfie, la caída en los despachos de cemento y otros insumos básicos todavía no se ve reflejada plenamente en las estadísticas, a raíz de las compras anticipadas efectuadas por las constructoras.

"La caída aún no se ve tan clara ya que muchas firmas optaron por stockearse ante el avance del dólar y por la mayor inflación prevista. Por eso los indicadores no han mostrado del todo la verdadera situación del sector", apunta.

Esto último sí queda reflejado en una reciente encuesta del INDEC, que revela que las constructoras planean reducir sus dotaciones de personal al menos en un 50% en los próximos meses.

"Las perspectivas son malas según los datos del organismo oficial. La mitad de las empresas prevé una disminución de los puestos de trabajo. Esto marca cómo a partir de mayo se alteró por completo una tendencia que venía siendo favorable", afirma Alfie.

En lo que hace al ámbito privado, hace referencia a un "fuerte freno en los créditos hipotecarios", cuya evolución depende en gran medida de las expectativas que tiene una persona sobre cómo evolucionará su situación personal y la del país en el futuro cercano.

"Se van frenando las escrituras. En la construcción privada, el panorama es negativo. Se vienen meses de estancamiento y de caída. La disparada del dólar frenó gran cantidad de proyectos y los bancos ya no prestan como lo hacían antes. Todas estas cosas complican la actividad", expresa.

Detalles del mal momento

Referentes del sector indican que cuando se produce una devaluación se abaratan algunos materiales e insumos que siguen al peso.

Claro que para que esto ocurra, es condición necesaria que no se genere un contagio pleno del dólar a precios. Sin embargo, esto es justamente lo que se está verificando progresivamente.

Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) afirma a iProfesional que los empresarios del rubro enfrentan un "momento muy malo, que aún están tratando de digerir".

Todos hacen referencia al encarecimiento del crédito, a tasas por las nubes que les impiden resolver cuestiones vinculadas con el capital de trabajo, necesario para el giro operativo del negocio.

"Esto afecta tanto al mercado de viviendas usadas como nuevas. Muchos de los que antes mostraban interés en comprar ahora han puesto esa decisión en stand by", remarca.

"Nos preparamos para resistir, y la única esperanza que tenemos es que este difícil momento dure lo menos posible", añade.

Javier Rius, de Ayres Desarrollos DPS, también hace foco en el cambio observado tanto en la demanda como en la oferta de inmuebles, a raíz de proyectos que se han puesto en revisión.

"En principio, la escalada del dólar abarata los insumos pesificados, pero esa ventaja se pierde porque no hay freno en la inflación", sentencia.

Lograr la estabilidad económica aparece como la llave para que el sector recuperar su empuje.

En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, sintetiza los aspectos que hoy complican la actividad, sobre todo en el ámbito privado: escalada del dólar, altas tasas, inflación en ascenso y trabas en el acceso al financiamiento.

"El sector se encuentra en un estado parecido al inercial. Las turbulencias complican la gestación de nuevas obras. La construcción requiere de un escenario económico más calmo", comenta.

Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad la razón: en mayo, la cantidad de escrituras cayó respecto del mes previo. Y las apalancadas con hipotecas se desplomaron 27%.

Créditos hipotecarios, en baja

La crisis impactó en los préstamos hipotecarios y en junio se registró un volumen total otorgado menor a $6.000 millones, la mitad que el mes anterior.

Se trata del número más bajo desde agosto de 2017, si se mide en pesos, y de 13 meses en divisas.

En volumen de aumento pasó de u$s14.400 millones (marzo), a $13.600 millones (abril) para luego bajar nuevamente a $11.100 millones.

La crisis cambiaria frenó totalmente la actividad inmobiliaria: se paralizó todo el sector y, en ese contexto, el volumen de nuevos créditos es fiel reflejo de ello.

La suba del dólar complicó sobremanera al rubro: alejó a los que tenían ganas de sacar un crédito y complicó a muchos de los que ya lo habían obtenido y deben renegociarlo.

Los bancos más activos en el rubro UVA son los públicos: Nación, Provincia y Ciudad, que también vieron disminuir el total de solicitudes.

Junio fue un mes de fuerte demoras en el cierre de las operaciones y de cautela extrema.

Además, la suba de tasas "real" también elevó el techo entre los solicitantes:

- En Banco Nación pasó de 3,6% anual a más de 6% (por encima de la inflación)

- En Banco Ciudad, se elevó de 5,4% a 6,4%

-

- En el caso de los privados, ronda el 8%

Eso elevó el valor de la cuota inicial del préstamo y afectó la relación con el ingreso del grupo familiar del interesado.

A modo de ejemplo, para acceder a un crédito hipotecario UVA para un monoambiente porteño se necesita un ingreso mínimo de $55.600. Hace una año, esa cifra era de menos de la mitad.