Hipotecarios UVA: "nuevo" dólar aleja a la clase media, que ahora necesita más pesos para igual vivienda

La vorágine del dólar de los últimos días se convirtió en una verdadera pesadilla para quienes están a punto de hacerse de un crédito hipotecario.

Sucede que el tiempo que transcurre entre que se comienzan los trámites bancarios y se concreta la operación es demasiado prolongado. 

En ese ínterin puede pasar cualquier cosa, más aún en el actual contexto económico. 

La realidad es fiel exponente de cómo en la Argentina de hoy hablar de un puñado de días pasó a ser sinónimo de largo plazo. 

A tal punto que muchos de los que han accedido a un préstamo ahora se ven imposibilitados de "abrochar" la operación, ya que la suba del billete verde hizo que se quedaran cortos en pesos.

En otras palabras, el total de moneda local que obtienen del préstamo no les alcanza para comprar la cantidad de dólares pactada originalmente con el propietario. 

Hablando en plata:

- Si un potencial comprador acordó con el banco al inicio de febrero un crédito por $2 millones, al cambio de aquel entonces le equivalía a u$s98.200.

- Si recibió ese dinero el 3 de mayo, en plena efervescencia cambiaria, le significaron u$s85.800. 

- Es decir, su poder de compra en "moneda dura" cayó la friolera de u$s13.000 (cerca de un 15% menos en apenas tres meses). 

De no conseguir una mano amiga que le preste esa diferencia, la ilusión que tenía de hacerse de ese inmueble rápidamente se desvanece, al igual que su poder adquisitivo medido en moneda estadounidense.

"Lamentablemente, es una tendencia que vemos cada vez más seguido. Algunos tienen la posibilidad de cubrir ese faltante pidiéndole a algún familiar, pero otros no tienen esa opción y entonces no les queda otra que bajarse de la operación", afirma a iProfesional Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria.

Dependiendo del banco con el que se opere, el proceso completo (que arranca con la presentación de los papeles) puede demorar entre 60 y 90 días. Demasiado tiempo para un mercado financiero tan volátil como el argentino.

"En el caso de algún privado, siempre y cuando el papelerío fluya con rapidez, se podrá reducir a 45 días, un lapso que si bien es más breve no lo deja exento de sufrir los vaivenes del tipo de cambio", completa Di Mitrio.

Siguiendo el ejemplo anterior de un crédito UVA por $2 millones, y tomando como parámetro esos 45 días, también surgen diferencias entre el monto que inicialmente una persona esperaba recibir y el que finalmente obtuvo (en verdes).

- A fines de marzo, el tipo de cambio se ubicaba en torno de los $20,95. Calculadora en mano, el tomador del crédito escribía u$s95.400 en un papel.

- Pero si esa misma operación la hubiera cerrado el 3 de mayo, esa cifra cae a u$s85.800.

Es decir, se le habrían "evaporado" u$s10.000 respecto de lo acordado en un principio.

Menos consultas hasta que aclare

En la otra vereda de este nuevo escenario están bancos e inmobiliarias. 

En ambos casos, fuentes consultadas advierten que cuando el movimiento del dólar genera incertidumbre se observa, casi de manera inmediata, un proceso de caída en el nivel de consultas.

Esta menor predisposición del público a tomar un crédito enciende luces de alerta en el sector. Y no es para menos, ya que los hipotecarios en UVA han sido los que lograron poner de pie un mercado inmobiliario que fue duramente castigado en épocas de cepo. 

"Ocurrió casi de golpe y nos tomó un poco por sorpresa. Veníamos a un muy buen ritmo de crecimiento pero el avance del dólar tiene la fuerza suficiente como para frenar todo", reconoce a iProfesional el encargado de manejar los hipotecarios en uno de los bancos públicos del país.

Según este ejecutivo, durante los últimos diez días se recibieron muchos llamados de personas solicitando dejar en suspenso el trámite. Al menos, hasta tener una visión más clara sobre la situación cambiaria. 

"Incluso, algunos de ellos ya tenían todo listo para firmar, pero pusieron la operación en el freezer. Hubo también casos extremos, de personas que directamente dieron todo de baja al observar que el avance del dólar les dejaba menos pesos para comprar la vivienda", completa.

Si en las entidades financieras se ve un cambio de actitud por parte de los clientes, este comportamiento tiene su correlato en las inmobiliarias.

"Hay una clara disminución en la demanda, que se mantendrá hasta que el billete se aquiete y baje la espuma en el mercado cambiario. Todavía hay demanda, lejos estamos de hablar de un fuerte freno, pero es cierto que el ritmo no es el de antes, indica Di Mitrio.

Por lo pronto, ni en bancos ni en inmobiliarias se atreven a aventurar qué pasará tras los agitados movimientos de la divisa, pero temen que el cimbronazo que tuvo lugar en el arranque de mayo deje secuelas por cierto tiempo. 

"Está claro que la volatilidad cambiaria posterga decisiones de inversión. Más aún si se trata de tomar deuda a largo plazo", coinciden en señalar las fuentes.

Añaden, que los primeros que se bajan de los créditos son aquellos que pensaban financiar más del 60% del valor de la propiedad.

Movimientos "gama alta"

Como parte de este contexto, empiezan a observarse cambios de actitud por parte de integrantes de sectores socioeconómicos con mayor capacidad para afrontar los faltantes de dinero producto del imprevisto movimiento alcista del billete verde.

"Son los que venden su vivienda para comprar una más grande. Se trata de otro tipo de público que, llegado el caso, no tiene mayores problemas para cubrir ese hueco que genera una devaluación del peso", explica el directivo de una entidad financiera.

Otro de los cambios que se observa es que hay bancos privados que se muestran más proactivos a la hora de ofrecer hipotecarios indexados por el índice UVA, mientras que entidades como el Banco Provincia han bajado la velocidad.

Una incógnita que afloró en estos días es qué harán las entidades, de prolongarse un panorama incierto. Si bien no se produjeron grandes anuncios, están en pleno proceso de análisis sobre cómo afrontar la nueva realidad.

Uno de los que sí dio una señal fue el Banco Supervielle, que lanzó recientemente una línea de créditos sin límite previo, más allá de los propios parámetros que imponen los ingresos de cada tomador.

Otras firmas, por ejemplo, podrían comenzar a ofrecer productos todavía no muy difundidos pero que pueden hacerse cada vez más necesarios ante fluctuaciones tan fuertes.

Se trata de una reevaluación crediticia ante la necesidad de contar con más pesos. Desde ya, dependerá del nivel de ingresos con los que cuente el interesado.

Por el momento, esta variante es solo ofrecida por el Banco Galicia, aunque otras firmas ya comienzan a considerarla como una alternativa ineludible no solo para atraer más clientes, sino también para evitarle futuros dolores de cabeza a los tomadores del dinero.

Más pesos para la misma propiedad

Según un trabajo realizado por el sitio especializado Reporte Inmobiliario, "quien hoy esté pensando en un departamento de dos ambientes de unos 40 metros cuadrados en un barrio medio de Buenos Aires deberá asumir un precio promedio de mercado del orden de los u$s107.000".

Alguien que compró una propiedad de ese monto hace un mes debió desembolsar casi $2,2 millones (a un tipo de cambio de $20,4).

El jueves pasado, cuando el dólar tocó un récord de $23,30, por esa misma unidad había que desembolsar $2,5 millones (+11,4%). 

Es decir, se encareció nada menos que unos $300.000.

En caso de que no se logre estabilizar el tipo de cambio y los compradores no se sientan seguros, se estará poniendo en riesgo el avance de un sistema que le dio nuevos aires a un mercado inmobiliario que, antes de la irrupción de los créditos UVA, no levantaba cabeza.

El nivel de créditos venía a un ritmo bastante acelerado. De acuerdo con el último trabajo realizado por el Colegio de Escribanos de Buenos Aires, en marzo se registraron 2.159 operaciones con hipotecas, 133% más que las registradas un año antes.

Durante ese mes las escrituras de compraventa de inmuebles en Capital Federal subieron 35% interanual y gran parte del impulso provino de la financiación UVA: una de cada tres operaciones se realizó vía crédito hipotecario.

Para el tercer mes del año, se trató de la mayor cantidad de actos de los últimos 10 años.

Semejantes números eximen de cualquier comentario. Y ayudan a entender por qué el mercado del ladrillo está tan pendiente de los hipotecarios en UVA. Que es lo mismo a decir, de la inflación y de los vaivenes del dólar.