El metro cuadrado por ahora "resiste" los embates del cepo al dólar: ¿bajarán los precios de las propiedades?

Duros de bajar, los precios del metro cuadrado vienen demostrando los dotes de refugio seguro del mercado inmobiliario. Más ahora con su competidor, el dólar, fuera de la cancha como alternativa de ahorro.

Así, las cotizaciones vienen sobreviviendo a por lo menos cinco años de pronósticos sobre correcciones, pinchazos de burbujas, sinceramientos y demás vaticinios que, al menos hasta la fecha, no se han cumplido.Ni la crisis financiera internacional de 2008 -que generó una caída en el valor de las propiedades en todo el mundo- ni la recesión de 2009, ni la incertidumbre cambiaria de estos días han podido torcer a la baja los precios de las viviendas. 

En torno de los u$s2.000 promedio, para los departamentos usados, y por encima de los u$s2.500 para aquellos a estrenar en zonas premium, los precios enfrentan ahora su desafío más duro: el congelamiento del mercado inmobiliario, que se pronostica será el más largo y el más frío del que se tenga memoria en esta última década.

"Hay un enorme desconocimiento sobre los valores que se manejarán a futuro y esto hace que la actividad se torne casi inoperable. Mientras la situación no se clarifique, van a seguir suspendiéndose las operaciones de compraventa y también las nuevas obras", señala Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.

Las magras 6.682 escrituraciones en junio en Capital -aun cuando suponen una caída del 13% respecto de un año atrás- no reflejan todavía la magnitud de la crisis que los empresarios y analistas creen que ocurrirá.

Dado que los tiempos en este sector son lentos y las operaciones que se cierran corresponden a negociaciones iniciadas tres meses antes, todavía no se ha visto el impacto pleno del cepo cambiario -incluyendo la prohibición de adquisición de dólares para comprar viviendas- ni de la disparada que viene teniendo el "dólar blue".

De hecho, los empresarios del sector hacen referencia a un derrumbe en la actividad mayor al 50% y -tal como adelantara iProfesional.com hace unos meses- las inmobiliarias de barrio ya iniciaron su procesos de cierre y despidos de personal, habida cuenta de que algunas de ellas no concretan una sola operación desde hace meses (ver nota: Sector inmobiliario prevé mayor desplome de la década y cuenta por qué es peor al 2002). 

"Todavía no se observó la gran caída. Recién de acá a seis meses se va a notar la dura realidad a pleno. El parate va a ser terrible. Así como están las cosas, el mercado inmobiliario quedará reducido a una expresión ínfima y muchos participantes del sector desaparecerán", es el contundente pronóstico del asesor financiero Sebastián Estévez.

"Nadie convalida una baja del 30% en su propiedad y, como muy pocos dueños tienen su viviendas apalancadas con deuda, no tienen apuro en vender", agrega.

En la misma línea, Marcelo Satulovsky, experto de la Universidad Tecnológica Nacional, estima que hay condiciones como para que el sector del ladrillo permanezca en esta situación de declive por un período prolongado.

"Los últimos diez años fueron dominados por inversores que se hicieron de departamentos chicos, de uno y dos ambientes, como forma canalizar su ahorro. Sólo venderán si les pagan bien. No tienen apuro ni tampoco les interesa quedarse con pesos en la mano", argumenta.Batalla en la que pierden los dos

Para los analistas hay algo que queda claro: el Gobierno viene perdiendo su "batalla cultural" por la pesificación. Al menos frente a los dueños de las propiedades, que no están dispuestos a recibir ninguna otra cosa que no sean billetes con la cara de Benjamin Franklin.

Y, en consecuencia, esto llevará a una virtual parálisis inmobiliaria, en la medida en que no se flexibilicen las restricciones en el mercado cambiario.

"La actividad necesita una unidad de referencia. Si se firma un boleto de compraventa a 60 días, ni el comprador ni el vendedor saben cuánto pueden llegar a ganar o a perder en ese lapso", observa Llambías, de la AEV.

Por lo pronto, la pulseada entre el Gobierno y el mercado promete ser dura.

De un lado, los guardianes del "modelo", que no están dispuestos a resignar los dólares que necesitan para financiar un gasto estatal que trepó a cifras exorbitantes mientras el país "estaba de fiesta" y que ahora "duelen mucho", con cientos de miles de nuevos empleados públicos.

En la vereda opuesta se encuentra el sector inmobiliario, que no puede cambiar una tradición de más de cuatro décadas que tiene al dólar como moneda de transacción, ya que ésta sirvió para capear sucesivas crisis y procesos inflacionarios.Lo peor de todo es que, al final camino, los dos quedarán duramente golpeados y con "cicatrices" que permanecerán un largo tiempo.

Por lo pronto, desde las cámaras inmobiliarias señalan que una forma de que se reactive un poco la actividad es que bajen los precios de las propiedades.

Sin embargo, el intento pesificador del Gobierno, el desdoblamiento cambiario y la instalación del dólar blue como parámetro han hecho que los valores en pesos, lejos de caer, tiendan a subir.

"Sin ninguna duda los precios en moneda local van a aumentar, ya que se toma como referencia el único dólar que existe, aquel que se puede comprar y meter en el bolsillo. El otro, el oficial, es virtual", destaca, Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina.Renta en baja, precios freezados

Claro que siempre se dan situaciones de propietarios que no pueden esperar a que el contexto mejore y necesitan vender.

Sólo en estos casos, están aceptando rebajas de precios de quienes aparecen con los dólares sobre la mesa.

¿De cuánto? Germán Gómez Picasso, director de la consultora Reporte Inmobiliario, hace referencia a un 20% para propiedades de más de u$s100.000, según lo observado en las últimas semanas."En cambio, en los departamentos pequeños la posibilidad de conseguir una reducción es menor. Lo cierto es que hoy no se nota una urgencia por desprenderse de propiedades, porque el mercado ha estado motorizado principalmente por inversores", destaca el ejecutivo.

Ante el escenario actual, los titulares de inmobiliarias y desarrolladores repasan el archivo reciente y destacan las diferencias entre el momento actual y lo sucedido en la recesión de 2009.

En aquel momento también se había dado una fuerte caída en el volumen de operaciones. Sin embargo, los precios del metro cuadrado no sólo que no bajaron sino que registraron un aumento del 14% en dólares. Esta situación es la que ha planteado el debate respecto de si, esta vez, la caída de precios es más que una situación coyuntural y pueda implicar un cambio de tendencia.

"Uno puede argumentar -si considera el enfriamiento de la economía y la caída de actividad- que las actuales cotizaciones no se sostienen. Pero el mercado del ladrillo no guarda relación comercial con estos parámetros sino que funciona como trinchera. Son dos bandos, donde uno no quiere resignar valor y el otro quiere hacer valer sus billetes. En ese contexto no se puede hablar de una tendencia", señala el desarrollador Néstor Kreimer, titular de la firma Kuantica.

Su pronóstico es que, ante el congelamiento del mercado, los propietarios se volcarán masivamente a alquilar, hasta que aclare el panorama.

En consecuencia, están dispuestos a recibir una muy baja renta en vez de vender sus unidades a un precio menor o a quedarse en pesos, salgo urgencias."El que tiene una propiedad como refugio de capital lo último que va a hacer en un momento de inestabilidad es desprenderse de ese activo que es el que justamente le da tranquilidad", afirma Kreimer.

Y agrega que "en su fuero íntimo, los dueños no creen que esta situación de hoy sea para siempre sino que estiman que, tarde o temprano, se normalizará. Entonces no les importa quedar atados a un contrato de alquiler poco atractivo".

Los números parecen darle la razón: la renta por locación -que históricamente se había ubicado en un 8%- hoy ya se encuentra debajo del 3%, si el propietario compara su ingreso con el valor del departamento al tipo de cambio paralelo.La corrección que viene

Mientras el universo de las inmobiliarias sigue afectado por la "ola polar", en el sector de la construcción se exploran fórmulas para seguir funcionando sin dólares.

"Las obras iniciadas, como sus desarrolladores ya están en el baile, se ofrecen en pesos y las cuotas se ajustan según el índice de la construcción", afirma el consultor Salvador Di Stefano, quien sigue de cerca el flujo de dinero desde el sector sojero hacia la construcción.

En todo caso, el mayor interrogante es si en el mediano plazo -cuando estas obras estén concluidas- presionarán a la baja los precios del mercado.

Algunos adscriben a esta visión, al observar que tras la escapada del dólar blue se ha vuelto notoriamente más barato construir que comprar una propiedad usada.

"El inversor que tenía u$s100.000 para empezar a edificar, ahora puede hacerlo por u$s80.000, por efecto de la disparada del paralelo. Vendría a ser como un abaratamiento de la construcción que va a terminar influyendo en el resto del mercado", sostiene Estévez.

"Lo que posibilitó que durante los últimos años los precios de las propiedades crecieran en dólares fue el hecho de que siempre la inflación superaba a la suba del billete verde. Pero hoy eso no ocurre, si tomamos en cuenta al dólar paralelo", remarca este consultor financiero.

Y agrega: "En otras palabras, la gente entraba porque la propiedad trepaba más que la divisa estadounidense oficial. Pero hoy se dio vuelta la tortilla, si la referencia es el blue", agrega. 

Así las cosas, pocos creen que pueda sobrevenir una corrección fuerte en los precios.

Para el desarrollador Kreimer, el único componente en el costo de la construcción que hoy está sobrevaluado es el terreno, que podría eventualmente tener una baja del 15%. Pero aclara que la incidencia de la tierra en el costo total es de 30%, por lo que la caída final podría estar en torno del 5 por ciento.

"Veo una tendencia al abaratamiento de los lotes que es algo positivo. Pero se va a neutralizar por una resistencia a la caída de los valores del metro cuadrado. En definitiva, no veo en las propiedades una corrección muy brusca", sintetiza Kreimer.

Mientras dura la pulseada, queda por ver si, tal como afirmó la reciente solicitada del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios, el "ladrillo" seguirá siendo sinónimo de "ahorro, ayer, hoy y siempre".