Las nuevas tendencias inmobiliarias: crowdfunding y revenue sharing

Sin dudas, estamos ante una transformación del sector inmobiliario de la mano de los nuevos e innovadores de inversión en el sector como lo son el crowdfunding inmobiliario y el revenue sharing.

Se trata de nuevas herramientas que hoy en día ya están en uso y que combinadas permiten financiar la totalidad de un proyecto, generando expectativas comunes para todas las partes, al ofrecer alternativas más flexibles que apuntan a que el inversor minorista pueda generar un aporte para sus diferentes etapas.

De esta manera, principalmente el capital joven, puede acceder a grandes proyectos inmobiliarios con una pequeña inversión, de la misma manera que lo hacen las grandes empresas y capitales.

Ambos sistemas combinados pueden diversificar aún más los riesgos y permiten acceder a ganancias tanto de la etapa de construcción como de las rentas finales generadas por la comercialización de los inmuebles.

Ventajas del Crowdfunding Inmobiliario

La tendencia de micro-financiación de proyectos o crowdfunding inmobiliario permite la democratización del acceso a la inversión, ya que es el vehículo ideal al que pueden subirse los pequeños inversores para participar de proyectos de altísimo valor, antes reservados para las grandes inversiones.

Este modelo utiliza al fideicomiso como figura legal y permite fondear mediante múltiples aportantes de pequeñas cantidades el desarrollo de viviendas, locales comerciales e inclusive podría aplicarse a la obra pública, involucrando al inversionista pequeño y conservador.

Si bien la ventaja radica en los montos mínimos de ingreso, con la habitualidad de su promoción se está percibiendo un gran interés que dota a los desarrollistas de una alternativa de mayor dinamismo a la captación de fondos, mientras que ofrece una alternativa accesible para participar de proyectos en diferentes regiones o ciudades al mismo tiempo.

En el caso del inversor no habitual o novato, es crucial que recurra previamente al asesoramiento legal especializado, mediante el cual podrá conocer claramente los derechos y obligaciones que rigen por el contrato de fideicomiso, si en la financiación participan o no los organismos de control tales como la CNV, la existencia de garantías o aseguradoras que avalen el proyecto y fundamentalmente cuáles son las oportunidades de retiro de la inversión mediante las cláusulas de salida.

¿En qué consiste el Revenue Sharing?

En cuanto a la nueva tendencia denominada Revenue Sharing, se trata de un concepto que propone a todas las partes que lo integran compartir tanto los beneficios como los riesgos del proyecto.

Se trata de un sistema que propone el reparto de ingresos, mediante un modelo que determina para sus partícipes un retorno equivalente a un porcentaje de las rentas generadas por la operación o administración del proyecto, en lugar de una tasa fija de retorno.

Esta modalidad es atractiva para aquellos desarrollos comerciales, hoteleros o residenciales que tengan potencialidad de generar altas rentas por locaciones o alquileres. De esta manera es común el interés del desarrollador y el inversor, que buscaran en conjunto maximizar la renta.

En este caso, debe tenerse presente que existe una alta volatilidad o flexibilidad en el retorno de la inversión, ya que los ingresos finales dependerán no solo del éxito del proyecto, sino de otros factores externos al mismo.

Si bien no existe una formalidad para estos contratos, pudiendo celebrarse en instrumento público o privado, se recomienda hacerlos en escritura pública o con intervención notarial.

En caso de acceder al proyecto, deberá efectuarse un control riguroso de aquellas cláusulas que definan la forma de cálculo y distribución de los ingresos, como así, de las que aborden las cuestiones previsibles de las fluctuaciones del mercado y las implicancias impositivas.

Sinergia entre Crowdfunding y Revenue Sharing

Algunos prestigiosos desarrollos ya están combinando ambos modelos con la finalidad de maximizar los beneficios, atraer al inversor joven y ofrecer un esquema integral que permita participar de las diferentes etapas del proyecto.

En los casos que aplican esta sinergia entre crowdfunding y revenue sharing, los desarrollistas logran fondear las etapas iniciales de adquisición y construcción de los inmuebles, mientras que comercializan "la llave de ingreso" para los restantes inversores atraídos por el sistema de reparto de beneficios de la administración del proyecto finalizado.

Todo esto nos lleva definitivamente hacia la modernización del sector, con propuestas más inclusivas y flexibles; pero que no están ajenas a los riesgos propios de la volatilidad del sector y de los incumplimientos.

Dentro de las contingencias posibles, muchas de ellas surgen a partir de la falta de regulación específica para las plataformas digitales con diversas ofertas Crowdfunding; por lo cual se recomienda la creación de acuerdos privados sólidos, con contratos bien estructurados que no solo generen confianza por su literalidad, sino por la factibilidad de aplicar estas tendencias al proyecto concreto.