Las propiedades comenzaron a subir: precio del metro cuadrado y zonas más demandadas
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El mercado de inmuebles empieza a despegar y los datos positivos se mantienen mes a mes. Así da a conocer un informe realizado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés, donde se relevaron diferentes barrios de la Ciudad de Buenos Aires -CABA- y los barrios vecinos.
De acuerdo a los resultados, donde se registraron los mayores aumentos fue en CABA, con once meses de subas consecutivas en precios, acumulando en el último año un incremento de 8,8%. La demanda acompañó con subas de 75% en 10 meses (enero-octubre), el cual se explica por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.
Por otro lado, si se toma en cuenta septiembre, el precio en dólares de los departamentos en venta en el GBA, los resultados son los siguientes:
- +2,0% en GBA Norte
- -2,2% en GBA Oeste
- +0,8% en GBA Sur
En promedio, en CABA y AMBA, la suba fue de 5,1% interanual durante septiembre, otro de los resultados alentadores.
El valor del m2 de los departamentos
Con estos resultados, la mediana del precio por metro cuadrado (m2) de los departamentos en CABA se ubicó en u$s2.388 dólares, mientras que en GBA va entre u$s2.046 y 1.516 dólares.
Por barrios, los ajustes alcistas de los precios son los siguientes:
- Villa Ortuzar +12,8%
- Colegiales +12,6%
- Almagro +11,8%
Por barrios, algunos de los más caros o demandados son los siguientes:
- Puerto Madero: u$s5.602
- Palermo: u$s3.615
- Belgrano: u$s2.937
En cuanto a los valores más bajos, se dan en zonas como Hurlingham (u$s1.128), mientras que la caída interanual más fuerta fue para La Matanza (-6,6%). Sin embargo, el valor más bajo del conurbano lo exhibió José C Paz (u$s1.033).
Precios del m2 en casas
En el caso de las casas, el informe de Mercado Libre-Udesa revela que, a diferencia de los departamentos, hubo una caída en los precios.
En septiembre, frente al año anterior, hay una caída de precios promedio del 4,9%, con las siguientes variaciones:
- -2,2% en CABA
- -3,0% en GBA Norte
- -9,4% en GBA Oeste
- -4,0% en GBA Sur
En cuanto a la variación de precios de septiembre frente a agosto de este año, la variación es la siguiente:
- +0,2% en CABA
- -0,4% en GBA Norte
- +0,1% en GBA Oeste
- -0,7% en GBA Sur
Entre las localidades relevadas, las principales contracciones se vieron en Merlo (-46%), Quilmes (-10,6%) y Berazategui (-8,7%).
Precios de alquiler de departamentos
De acuerdo a la investigación, los precios de alquiler de departamentos tuvieron un crecimiento interanual, mientras que también lo registraron el último mes.
En el primer caso, en septiembre de este año frente al anterior tuvieron las siguientes subas:
- +52,0% en CABA
- +67,6% en GBA Norte
- +147,9% en GBA Oeste
- +135,2% en GBA Sur
En el caso del último mes, los alquileres se ajustaron un 3.4%, con los siguientes valores por zona:
- +2,6% en CABA
- +1,1% en GBA Norte
- +5,0% en GBA Oeste
- +6,7% en GBA Sur
En el caso de los departamentos, la recuperación con aumentos considerables, estuvo por debajo de la inflación interanual de agosto de 2024, la cual fue de 236.7%.
Por otro lado, el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Flores (4.3%). Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en San Miguel (9.6%), mientras que en el caso de departamentos ocurre en Merlo (12.3%).
Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en septiembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 183.0%, respecto a noviembre de 2023.
En el caso de alquiler de las casas, hubo una baja intermensual del 1,4%, con los siguientes cambios del -6.0%, -2.1% y -0.9% en GBA Norte, Sur y Oeste, respectivamente.
La confianza del mercado
De acuerdo con la evolución de los precios de venta en dólares por m2 (stock) en un mes dado respecto al precio mediano móvil del total de avisos de los últimos 6 meses, se identifican zonas calientes (precios en alza), zonas frías (precios a la baja) o neutras. Este análisis es importante porque nos permite sacar conclusiones sobre la evolución esperada futura de dichos mercados.
En septiembre de 2024, el mercado de casas a la venta se encuentra neutro en CABA y GBA Sur desde julio de 2024, mientras que en GBA Norte y Oeste se encuentra a la baja desde el mes pasado. Por su parte, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA desde agosto de 2023, en GBA Norte desde abril de 2024 y en GBA Sur desde mayo de 2024, en cambio, en GBA Oeste se encuentra neutro desde septiembre de 2024.