Por qué el gobierno porteño decidió freezar el plan para reconvertir el Microcentro

El gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de Jorge Macri frenó el plan de reconversión del microcentro porteño a una zona zona residencial. Según se explicó, fue por cuestiones fiscales. De hecho, el año pasado, una nota de iProfesional daba cuenta de la "lentitud" con la que se venía llevando a cabo este proyecto.

Se sostenía que el plan avanzaba lento, más allá de los movimientos oficiales para promover la reconversión sobre todo durante 2002 ya que la transformación de los espacios comerciales en viviendas aún no ganaba velocidad por la falta de acuerdo entre propietarios para el cambio de status de los inmuebles.

Del mismo modo, en el sector de los comercializadores se esperaba por nuevos instrumentos de crédito para incentivar las inversiones que supuestamente iban a llegar de la mano del programa oficial "Mudate al microcentro" cuyo objetivo es la reconversión de ese apartado de oficinas y locales comerciales de Capital Federal, uno de los espacios que más sufrió los pésimos efectos económicos que generó la pandemia de Covid-19.

Para logarlo, se ofrecieron créditos e incentivos fiscales y la puesta en valor y renovación de espacios públicos con un plazo para presentar proyectos de reconversión que finalizó el 31 de diciembre de 2023 y en el que se podía acceder a un plan de incentivos a la vivienda que funciona en dos niveles ya que por un lado, promueve la reconversión de edificios tradicionalmente destinados a oficinas en viviendas accesibles a través de beneficios impositivos en el marco de la "Ley 6.508 de Transformación del Área Céntrica de la Ciudad.

Por otro lado, para fomentar las mudanzas de los vecinos a la zona, a través de "Mudate al Microcentro" se ofrecieron una serie de herramientas financieras del Banco Ciudad para quienes opten por alquilar o comprar.

Reconversión del microcentro: qué planteaba el proyecto

Del proceso podían participar personas humanas, jurídicas y las uniones transitorias de empresas que realicen proyectos de reforma, renovación, transformación, ampliación y/o rehabilitación de inmuebles ubicados dentro del Área Céntrica, que conlleven obras de adaptación, adecuación o de reforma respecto de inmuebles existentes y que destine el mismo, en al menos 30% de la superficie total del inmueble, a viviendas y/o a las actividades estratégicas enumeradas en el artículo 9 de la presente Ley.

La zona residencial pautada por el entonces jefe de gobierno, Horacio Rodriguez Larreta se debería extender desde Avenida Callao hasta el final del Bajo entre las avenidas Belgrano y Córdoba con una superficie total de 120 manzanas.

Además de modificar el Código de Edificación en su capítulo 3.10, destinado a intervenciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, también se ofrecieron incentivos tributarios y fiscales para inversores interesados en participar del proceso de "lavado de cara" de esta zona porteña que programa propone reconvertir espacios comerciales y oficinas en viviendas.

Se otorga, por ejemplo, la posibilidad de un pago a cuenta en el Impuesto sobre los Ingresos Brutos en la Ciudad del monto correspondiente a la inversión en el proyecto de reconversión. Este porcentaje oscila entre 50% a 70%, dependiendo las condiciones y características del proyecto.

Se cede además una exención en el pago de Derechos y Tasas de delineación y construcción respecto al registro del plano del proyecto a llevar adelante. También está previsto un crédito a una tasa preferencial para afrontar los gastos de mudanza, hasta un máximo de 1.200 UVA al momento de la solicitud.

Y a través del Banco Ciudad se otorgaba una línea de crédito en UVA, con garantía hipotecaria, tendiente a promover la adquisición de viviendas reconvertidas.

Una de particularidades de este crédito, es que se establece un mecanismo de Fondo Compensatorio, que cubrirá la diferencia de valor entre las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).

Además, para generar más oferta de viviendas, se dispusieron beneficios impositivos para quienes inviertan en proyectos de ampliación, reforma o refacción de inmuebles para ese destino y actividades complementarias.

Por qué se frenó la reconversión del microcentro porteño

Sin embargo, el proyecto parece haberse frenado casi de manera definitiva tras el desembarco de Jorge Macri en la jefatura de gobierno porteño.

Por lo menos así surge de la Resolución 1078 del Ministerio de Hacienda y Finanzas publicada este martes 18 de junio en el Boletín Oficial, que traba la aprobación de todos los proyectos presentados para transformar el microcentro.

En sus considerandos, la norma recuerda que dicho ministerio puede proponer e instrumentar las políticas financiera, tributaria y presupuestaria de la Ciudad; coordinar las acciones para el planeamiento y gestión de la inversión pública, y controlar la formulación y evaluación de las iniciativas de inversión realizadas por las distintas jurisdicciones, en cuanto al cumplimiento de las metodologías, pautas y procedimientos establecidos.

También que "entre las competencias se encuentra la de diseñar e implementar políticas que, a través de una planificación estratégica, promuevan la transformación de las condiciones de la calidad urbana de zonas específicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y que impulsen la integración de las áreas postergadas; implementar planes y proyectos de desarrollo urbano mediante la concertación del interés público y privado, y entender en el planeamiento y diseño de políticas públicas de hábitat y viviendas, infraestructura y servicios, en coordinación con las áreas competentes".

Se hace mención además a que el 9 de diciembre del 2021 se sancionó la Ley N° 6.508 que tiene como objeto la transformación urbana del Área Céntrica de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires "como un área urbana residencial, inteligente y sostenible, a través de la promoción al desarrollo de actividades económicas estratégicas con la finalidad de mejorar las condiciones de habitabilidad, cohesión social y reequilibrio territorial".

El plan, agrega la norma, ofrece el otorgamiento de beneficios impositivos a quienes realicen inversiones destinadas al desarrollo de tales espacios, en el polígono delimitado por el perímetro comprendido por la Avenida Santa Fe, Crucero General Belgrano, Avenida del Libertador, Avenida Leandro N.Alem, Avenida Paseo Colón, Avenida Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini, en ambas aceras.

La resolución sostenía además que "a los efectos de fomentar y gestionar el pleno desarrollo y evolución del Área Céntrica, el artículo 12 de la Ley N° 6.508 estableció que serían pasibles de beneficios aquellos sujetos que realicen proyectos de reconversión dentro de la precitada área, otorgándoles la posibilidad de computar como pago a cuenta del Impuesto sobre los Ingresos Brutos un porcentaje del monto invertido en obras de adaptación, adecuación o de reforma".

Dicho marco normativo considera proyectos de reconversión a aquellos que conlleven obras de adaptación, adecuación o de reforma de inmuebles existentes en dicha área céntrica, en los que al menos 30% de la superficie total del inmueble fuere destinada a viviendas y/o a ciertas actividades estratégicas definidas en la misma Ley.

A través del Decreto N° 138/22 se aprobó la reglamentación de la ley, estableciendo como autoridad de aplicación al entonces Ministerio de Desarrollo Económico y Producción y se encomendó a la Unidad de Coordinación Gestión de Políticas Productivas la facultad de administrar el otorgamiento de los beneficios establecidos en la Ley N° 6.508, entre otras competencias relacionadas al referido régimen de fomento.

De hecho, el artículo 18 de la Ley N° 6.508 estableció que el Ministerio de Desarrollo Económico y Producción, junto al Ministerio de Hacienda y Finanzas, determinarían de manera conjunta el tope máximo anual destinado al beneficio establecido en el Capítulo 2 "Fomento a Proyectos de Reconversión", del Título III "Incentivos Impositivos" de la referida ley.

Mediante el artículo 23 de la norma se amplió el plazo para la presentación de los proyectos de reconversión hasta el 31 de enero pasado por lo cual y habiéndose cumplido dicho plazo, el Ministerio de Desarrollo Económico resolvió dar inicio a un proceso de revisión de la implementación de la política de fomento enmarcada en el Plan de Reconversión del Microcentro.

Desequilibrio probable

Según la resolución, de acuerdo a lo expuesto por el Ministerio de Desarrollo Económico en el marco del expediente abierto para analizar los beneficios fiscales a proyectos enmarcados en el Plan de Reconversión del Microcentro podría ascender a una suma de UVA 214.677.878, "representando un financiamiento público equivalente al 58% de las inversiones totales proyectadas, siendo el remanente inversión privada".

En ese marco, la norma destaca que el impacto fiscal estimado resultante del proceso de revisión iniciado "no encuentra reflejo en la recaudación proyectada para el ejercicio en curso ni en la Ley de Presupuesto de Recursos y Gastos".

Agrega que el Ministerio de Hacienda y Finanzas, manifestó a través del Informe IF-2024-23515310-GCABA-MHFGC que, "la reducción de ingresos tributarios proyectados a partir de su implementación no puede efectuarse sin que de ello resulte un compromiso considerable para el equilibrio de las finanzas públicas de la Ciudad de Buenos Aires".

Detalla también que dicha circunstancia se inscribe en un contexto económico poco favorable, agravado por la merma en los recursos coparticipables correspondientes a la Ciudad y la caída en términos reales del 13% de los ingresos tributarios registrada en mayo pasado.

Por lo tanto y teniendo en cuenta el contexto mencionado y el eventual impacto fiscal del Plan de Reconversión del Microcentro, la resolución entiende que "se torna necesario suspender los efectos de los actos administrativos de pre-aprobación y aprobación de proyectos en el marco del régimen previsto en la Ley N° 6.508 (texto consolidado por Ley N° 6.588), así como también toda tramitación relacionada al otorgamiento o reconocimiento de beneficios enmarcados en dicha Ley".

El objeto de este freno es el de realizar una evaluación integral del régimen de Reconversión del Microcentro, determinar su impacto específico en el área céntrica, revisar lo actuado en el marco de lo previsto por los arts. 18 y 19 de la Ley N° 6.508 y sus normas reglamentarias, y efectuar un análisis de la implementación de la Ley a la luz de los requerimientos del interés público.

Por lo tanto, la resolución resuelve "suspender, desde la entrada en vigencia de la presente Resolución, los efectos de los actos administrativos de pre-aprobación y aprobación de proyectos de reconversión en el marco del régimen previsto en la Ley N° 6.508 (texto consolidado por Ley N° 6.588), así como también toda tramitación relacionada al otorgamiento o reconocimiento de beneficios enmarcados en dicha Ley".

Se explica que "quedan comprendidos en la presente todos aquellos actos que dispongan la aprobación o pre-aprobación de proyectos, acreditación de inversiones de cualquier especie, y todo otro que pudiera directa o indirectamente afectar recursos públicos del Estado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires".