Este exclusivo barrio porteño de casas de estilo inglés suma múltiples desarrollos de edificios premium

Al igual que el barrio más grande de Buenos Aires con sus múltiples Palermo, Belgrano también diversifica su geografía con plurales denominaciones (Bajo, Barrio River, Barrio Chino, C…). Pero es un área particular, con vetustas arboledas, sin ir más lejos, quizá las más cotizada y aspiracional de la Ciudad de Buenos Aires, la que sigue experimentado un cambio de fisonomía producto del continuo desarrollo de departamentos residenciales: Belgrano R., con más de 20 obras en 36 manzanas.

Esta subzona −inmersa en el barrio que ocupa nada menos que el cuarto lugar de los que más presentaron m2 de proyectos desde el año 2002 a la fecha, detrás de Palermo, Caballito y Villa Urquiza, conforme destaca un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario− tradicionalmente de casas bajas de estilo inglés, por la influencia de los trabajadores del ferrocarril de aquel entonces, embajadas y mansiones de las más variadas arquitecturas, hoy empieza a elevar su altura.

Con la pintoresca avenida Melián como epicentro, dentro de los factores destacados que traccionan la demanda en esta zona establecida por Av. Cramer, Av. Monroe, Av. De los Incas y Holmberg −aunque sus límites, tal vez difusos, incluyen otras manzanas que pertenecen a Villa Urquiza y Villa Ortuzar− se alistan "la calidad de vida, la accesibilidad a servicios, la seguridad, las áreas verdes y, sin dudas, el diseño, estética y calidad constructiva de sus edificios", destaca el arquitecto y desarrollador inmobiliario Esteban H. Salvatore.

A eso, se suman otras propuestas interesantes y atractivas, como "los nuevos polos gastronómicos, circuitos verdes, plazas y modernas áreas comerciales".

Y en cuanto a las tipologías más demandadas por Belgrano R., por lo general son departamentos "cómodos" de 2 ambientes, en promedio, de 60 m2, con dimensiones más grandes, pretendidos por el inversor, el que busca una primera vivienda y el público joven en general, pero también son muy buscados los departamentos de 3 ambientes (de promedio, 90 m2) para familias jóvenes, aseguran los expertos. 

También aparecen los condominios en el centro de la escena, el producto que mejor se adapta a la familia tipo, pues se trata de desarrollos que, en realidad, "están a la mitad del camino entre una casa y un departamento con amenities en un edificio torre, con espacios verdes y piscina, son unidades con terrazas amplias, parrilla…", destaca Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin. A ese público, se adicionan los que ya viven en el barrio, pero como deben achicarse y dejar sus casas optan por este tipo de vivienda.

En Belgrano R. el valor del m2 se ubica en el orden de los u$s3.375 de departamentos a estrenar y u$s3.193 si la idea es comprar desde pozo.

Departamentos desde u$s3.000 el m2

En un contexto donde el precio del m2 en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en mayo los u$s2.243 (aumentó un 1,1% respecto de su mes predecesor), acumula un incremento del 3% desde principios de año, y en el que la demanda de compra de inmuebles creció un 56% comparada con el mismo período de 2023, conforme datos de Zonaprop, adquirir un inmueble en Belgrano R. se ubica en el orden de los u$s3.375 el m2 a estrenar y u$s3.193, si la idea es comprar desde pozo. Es que, sin dudas, se trata de una de las zonas más caras de la ciudad.

Y más allá del precio promedio actual en CABA, considerando unidades nuevas y usadas, en las zonas más cotizadas el valor se encuentra en el orden de los u$s2.800. Incluso, "los nuevos emprendimientos en pozo pueden superar estos valores, en mayor medida por el incremento de los costos de construcción", considera Salvatore. Que, ciertamente, medidos en dólares tuvieron un aumento del 30% en lo que va de 2024.

En ese orden, los valores en esta zona se vienen comportando a la par del mercado, el último mes con una suba del 0,8% y llevan un acumulado en lo que va del año del 9,52% las unidades de pozo y un 5,3% las tipologías a estrenar.

Pero también hay que tener en cuenta que para comprar en emprendimientos por estos lares en general es condición sine qua non hacerlo con un anticipo en dólares del valor de la unidad, no menos del 35%, y en algunos emprendimientos llega al 50% del valor total,. Otros proyectos admiten pagos de cuotas en pesos actualizables por CAC o exigen dólares para los pagos posteriores.

El público que tracciona la demanda de departamentos

Si bien es amplio y variado el público que pretende comprar inmuebles en esta subzona devenida en barrio, cuan actores de reparto la demanda la protagonizan las "familias en edades con niños o adolescentes que van a usar para estar más cerca de alguna de esas escuelas renombradas y de muy buen nivel. Y luego, también, gente que quiere una vida más barrial y menos urbana", añade Obetko.

Pero asimismo está caracterizado por jóvenes que valoran tanto la ubicación como la cantidad y calidad la cercanía a los puntos gastronómicos, bares y medios de transporte de servicios; pero también, por supuesto, lo antedicho, por inversores.

Rodeado de mansiones y embajadas, Belgrano R mezcla su paisaje tradicional con emprendimientos residenciales

En ese caso, "se inclinan por este barrio porque tanto para la futura reventa de los departamentos como para el alquiler de estos, formato turístico o tradicional, la rentabilidad es mayor y sobre todo en menor tiempo", pormenoriza Salvatore. Sin ir más lejos, rentar un 2 ambientes por esta franja de la ciudad tiene un valor de $480.000 para un 2 ambientes y $628.570, en promedio, un departamento de 2 dormitorios.