Créditos hipotecarios: qué barrios de Buenos Aires son los más buscados para comprar un departamento

Tras casi un sexenio de prácticamente nula presencia, el crédito hipotecario volvió a la escena con la troncal misión de revitalizar la compraventa de inmuebles. Y, en apenas unos días −sumándose cada vez más entidades bancarias con nuevas líneas de crédito para adquisición, refacción o ampliación−, agitó el mercado de bienes raíces. Tras los anuncios, las consultas aumentaron de forma notoria: más de 35.000 interesados en la Ciudad de Buenos Aires comenzaron a analizar y a sacar cuentas para conocer las condiciones de los préstamos en medio de esta "guerra" declarada entre los bancos por competir por las mejores tasas, cuotas y características.

Todo hace suponer que, poco a poco, los bancos empiecen a ofrecer nuevas alterativas, con tasas cada vez más bajas y, en algunos casos, subsidiadas (como el Banco Ciudad para determinadas zonas de CABA). Por ahora, "las líneas que publicadas parecieran estar orientadas solo a viviendas usadas o escriturables de manera inmediata, pero se espera que aparezcan otras propuestas que sean aplicables a otro tipo de inmuebles, como proyectos o emprendimientos de pozo", resalta Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achával.

Mientras tanto, con un valor del metro cuadrado que, en promedio, en abril se ubicó en u$s2.106 para los monoambientes, y una media de u$s1.835, u$s1.719 y u$s1.628 por m2, para los departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, respectivamente, conforme datos de Reporte Inmobiliario, en CABA viene aumentando la presión de demanda sobre unidades con un valor menos a u$s100.000, indica el último análisis de portal Zonaprop.

Y entre los barrios más buscados respecto de la oferta se alistan Recoleta, con un 54% más búsquedas que la media, Colegiales (46%) y San Nicolás (44%), según la misma fuente. Aunque otro ranking −el de Mercado Libre− destaca que, entre los "distritos" más buscados para comprar un inmueble también se pueden enumerar a Caballito, Belgrano, Palermo y Villa Urquiza.

Sin dudas que el corredor norte siempre tiene una petición mayor en la comparativa con el resto, lo mismo que el centro geográfico de la ciudad. Así, efecto derrame, "Villa Crespo y Chacarita crecieron exponencialmente por el desborde de Palermo, que es de las zonas con mayor demanda", clarifica Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria con apellido homónimo. Por esos lares, de hecho, "se consiguen unidades de muy buena calidad a casi un 30% menos que su vecino Palermo".

Pero atención, "existen oportunidades de crecimiento de oferta y demanda en barrios como San Nicolás y Monserrat o Núñez (como el Parque de Innovación), "ya que son áreas en las que, desde el Gobierno de la Ciudad, se está fomentando su desarrollo, con mejores tasas de interés de préstamos hipotecarios para la compra de propiedades allí", comenta Bagnato.

Recoleta, Caballito, Belgrano, Palermo, Villa Urquiza y Colegiales son los barrios más buscados para comprar inmuebles

Qué se puede comprar en los barrios más demandados

Según fuentes del Banco Ciudad, el promedio que se está solicitando para los préstamos hipotecarios gira en torno a los u$s60.000/u$s70.000. Entonces, considerando que se otorga el 70% del monto, aproximadamente, las que se compran son unidades por debajo de los 100.000 dólares.

Y si bien el crédito hipotecario aplica no discrimina barrio alguno, lo que más va a movilizar son zonas de clase media, pronostican los especialistas consultados. Allí se alistan Almagro, Villa Crespo, Paternal, Flores y Caballito; por allí "estará el núcleo duro de la demanda", arriesga Gabriel Brodsky, CEO en Predial. Claro que además sucederá "en Palermo, Belgrano, etc., pero no creo que sea para el segmento más premium del mercado". De este modo, esta primera tanda "será para comprar primera vivienda y, en muchos, casos dejar de ser inquilino", dictamina.

Inicialmente, el foco estará concentrado en monoambientes y en unidades de 1 y 2 dormitorios, aseguran los más avezados. Después, "lo lógico es que se genere un efecto en cadena donde aquel que tiene un departamento de 2 o 3 ambientes y necesita crecer en metros cuadrados, pero no posee el capital disponible para pegar el salto −o porque inclusive quiere mejorar la zona en la que vive−, tomará un crédito hipotecario para poder financiar esa diferencia", estima Brodsky. Por otro lado, "debido a su situación económica: lo que se compra no necesariamente coincide con lo que la gente más busca", aclara Juan Manuel Tapiola, fundador y CEO de Spazios.

Por consiguiente, es bastante lo que se puede comprar, pensando que, en promedio, los bancos están ofreciendo como límite préstamos para propiedades de alrededor de u$s250.000. Más un margen que agregue el propietario, "en Palermo y Belgrano se podrá acceder a un 3 ambientes con cochera en edificios estándar buenos. Hacia Almagro, Villa Crespo, Villa Urquiza, quizá se pueda llegar a 4 ambientes", clarifica destaca Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin

Pero esto dependerá de varios factores: ubicación, luminosidad, antigüedad, estado del edificio y del departamento, si precisa refacción o no, si tiene, o no, cochera, etc. En definitiva, con el crédito hipotecario seguramente será posible comprar un 3 ambientes en cualquier barrio y un 4 ambientes, en los que tienen menor precio, según las diversas características del edificio y la unidad.

Qué público tracciona el interés de comprar un departamento con crédito hipotecario

En este contexto, el crédito hipotecario le permitirá a mucha gente joven −sea con ayuda de sus padres o con ahorros propios− acceder a su primer departamento. "Y ahí la demanda seguramente va a estar centrada, sobre todo, en 3 ambientes y, en segundo lugar, en monoambientes, en los barrios no centrales y más baratos", argumenta.

El foco de la venta con crédito hipotecario estará concentrado en monoambientes y en unidades de 1 y 2 dormitorios, según los especialistas

En sintonía, Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, también cree que serán tomados por jóvenes solos o en pareja que estén comprando su primera vivienda, pero asimismo "por familias que pretendan cambiar una propiedad de 1 dormitorio por una de 2 habitaciones", ejemplifica.

En un momento en el que el mercado de la compraventa parece estar viviendo una fuerte reactivación, conforme las consultas de las últimas semanas, "se vio un rango de entre el 20% y el 30% de clientes que terminan preguntando si la propiedad que les interesa es apta para crédito", concluye Obetko.