Ante la suba de tarifas y dólar planchado, ¿es negocio tener un departamento para alquiler temporario?
:quality(85)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2023/06/555302.jpg)
El boom de los alquileres temporarios parece perder fuerza, a partir del atraso del dólar y los cambios en las condiciones en la renta "tradicional" luego de que se cayera la ley que regulaba el sector. Pero hay otro aspecto que puede atentar contra su rentabilidad: el aumento en las tarifas.
Muchos propietarios que alquilaban sus departamentos bajo la modalidad temporarios están sacando cuentas y, en muchos casos, migran hacia el mercado tradicional. Así se explica, en buena medida, que la oferta de alquileres haya crecido hasta 250% en distintos barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
Si bien los expertos detallan que en algunos casos sigue siendo conveniente el alquiler temporario, la realidad indica que la suba en los costos para mantener los departamentos erosiona la rentabilidad.
Por ejemplo, este mes aumentan las tarifas de electricidad, que se suma al fuerte incremento en las expensas y los servicios de cable e internet, indispensables para ofrecer un alquiler tradicional. En un futuro cercano, se sumarán incrementos en gas y agua.
Leve impacto de la suba de tarifas en la rentabilidad de los alquileres temporarios
Según explicó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), "los alquileres temporarios y su rentabilidad estará siempre sujeta a variantes de aumento de costos y de estacionalidad".
"Los precios de las locaciones ya se encuentran de alguna forma homologadas por la oferta. Con esto quiero decir que no podrán trasladar los aumentos de servicios y tributos al precio. Por ende, estos aumentos empeorarán la rentabilidad de los alquileres temporarios y con este dólar alcanzado por la inflación en pesos y la derogación de la ley, los alquileres permanentes están siendo una excelente opción", señaló a iProfesional García Malrán.
Aumentar los precios de los alquileres temporarios para cubrir las subas de los costos (entre ellos las tarifas) no es una alternativa recomendada. "Entiendo que no se trasladará a precios porque hay mucha oferta y ello podría disminuir la frecuencia de las locaciones, factor clave para tener buenos ingresos", resaltó el especialista.
Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, señaló que la suba de tarifas "no impactará tanto" en la rentabilidad de lOS temporarios. Aunque sí advirtió: "Habrá que ver más la correlación del tipo de cambio, que si no evoluciona a la par de la inflación pone un límite a la tarifa diaria en dólares".
En la misma línea, Daniel Bryn director de Invertire Real Estate, resaltó: "No creo que afecte la suba de tarifas de manera importante la renta del temporario. Porque esos gastos terminan siendo marginales".
"No creo que eso haga caer la rentabilidad. O, al menos, que influya en la decisión de los propietarios de seguir alquilando los departamentos con esta rentabilidad. Considero que sigue siendo más negocio el alquiler temporario que el tradicional", agregó el experto.
Cuánto dinero deja al mes un alquiler temporario
La oferta de alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires es amplia y variada. Pero para estimar cuánto dinero en "limpio" puede dejar al mes, y compararlo así con uno tradicional, se puede considerar que un departamento de dos ambientes (chico) en Palermo.
El precio promedio de este tipo de departamentos en plataformas como Airbnb es de u$s30 por día. Se estima que en este barrio, el predilecto por los turistas internacionales, la media de ocupación ronda los 18 días al mes: es decir, representan u$s540, unos $537.300 al blue.
A este monto, hay que restarle los siguientes gastos fijos:
- Tarifa de luz: con los nuevos aumentos, pasaría de costar $5.500 a $15.200
- Expensas: $70.000
- Servicio de cable e internet: $26.000
- Tarifa de gas: $9.400 (es lo que se estima que se comenzará a pagar con los nuevos aumentos y un consumo medio)
- ABL: $7.000
- Agua: $5.000
Por lo tanto, en servicios se gastaría alrededor de $132.000 al mes.
De esta manera, si el departamento se alquila 18 días al mes, la ganancia neta sería de alrededor de $400.000. Una cifra similar a la que se alquila un departamento de dos ambientes chico en la manera tradicional.
La diferencia es que, si se alquila por menos días y el dólar permanece "planchado", la conveniencia de los temporarios es menor. Y la rentabilidad podría continuar cayendo a medida que se actualicen las tarifas, en base a los nuevos esquemas.
Alquiler temporario vs tradicional: ¿se "moverá" la oferta?
Con este escenario, y una vez derogada la ley de Alquileres, no sorprende una mayor oferta en el mercado de los alquileres tradicionales. "Muchos propietarios ya están volcando sus inmuebles a los alquileres tradicionales", explicó García Malbrán.
Y agregó: "No sólo por este factor, sino además por las nuevas formas permitidas para los contratos en plazos y actualización, lo que se suma a la gran actividad que implica administrar temporarios y el hartazgo por esta gestión por parte de los propietarios que lo han realizado ellos mismos".
Al analizar este escenario, Rozados remarcó: "Hay todo un reacomodamiento, que puede ser aún mayor a futuro. Todavía es muy pronto para poder establecer nuevos escenarios. Pero, obviamente, hay que estar atentos".
En ese sentido, el especialista sostuvo que actualmente "se puede llegar a hacer, con un buen contrato y un buen inquilino, otros tipos de contratos". "No digo por dos años, pero por tres meses. Otro tipo de temporario, no diario. Puede llegar a ser más rentable, porque no hay que estar atento a tantas cuestiones como el check in, check out, la preparación del departamento, limpieza. Entonces, hay que evaluar esas cuestiones a futuro", subrayó.
El negocio de los alquileres temporarios parecería perder brillo. El dólar "planchado", los aumentos en los servicios y actualizaciones en los contratos del alquiler tradicional atadas a al inflación, parecen comenzar a inclinar la balanza para los propietarios a la hora de elegir dónde ofertar sus inmuebles.