¿Conviene invertir en un departamento o comprar cocheras para alquilar?: el veredicto de expertos

Encontrar una cochera libre es una misión cada vez más compleja en la Ciudad de Buenos Aires. En muchos barrios porteños, los garajes están "llenos" y tienen lista de espera para alojar autos bajo la modalidad de estadía mensual.

En los edificios sucede algo similar: suele ser motivo de consulta permanente en los grupos de WhatsApp, pero la disponibilidad es considerablemente menor en comparación con la cantidad de departamentos.

La demanda para encontrar un lugar seguro en el que dejar el vehículo es elevada y las cocheras son cada vez más "codiciadas" en distintas zonas de la Capital Federal. En ese escenario, ¿conviene hoy invertir en ellas? ¿Qué rentabilidad anual brindan?

Qué rentabilidad tiene hoy una cochera

La inversión en cocheras supo ser un clásico hace unos años. Por tratarse de un bien inmueble que suele encontrarse a un menor precio que un departamento o una casa, adquirir un lugar para estacionar y luego alquilarlo solía ser una buena alternativa.

Pero la realidad actual es distinta. Expertos en la materia sostienen que, si bien sigue siendo una opción "conservadora" en la que invertir los dólares, la rentabilidad es muy inferior a la que otorgan otros tipos de inversiones.

"El costo de una cochera va desde los u$s9.000 hasta los u$s30.000. Las diferencias se deben al tamaño y a la ubicación. Existen cocheras en edificios exclusivos en los que no quedan más espacios y por la gran demanda de ese producto único, los valores pueden llegar hasta u$s70.000", explicó a iProfesional Mariano García Malbrán, presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios).

El valor promedio de una cochera puede rondar los u$s20.000, aunque depende de la zona y el edificio

Aunque detalló, de todas formas, que "la rentabilidad de la locación en dólares es más baja que un inmueble residencial o temporario, ya que no llega al 2,5% anual". "Una cochera tiene gastos que deberán ser ponderados al momento de analizar el resultado de la inversión, tales como expensas ordinarias y extraordinarias, agua y ABL", aseguró.

Por su parte, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, sostuvo que actualmente por el alquiler de una cochera se cobra entre $30.000 y $50.000 mensual, depende la ubicación. "Pero la realidad es que no rinden. La rentabilidad es mínima: en una cochera que vale unos u$s20.000, la rentabilidad en dólares puede rondar el 1,7% anual", subrayó el especialista.

Un dato a tener en cuenta es que, en el caso de comprar para alquilar una cochera en un edificio de departamentos, "se achica el espectro, porque en muchos casos se puede alquilar exclusivamente a propietarios".

Cocheras versus departamento: ¿qué inversión rinde más?

Si bien se trata de un tipo de inversión más grande, en términos de rentabilidad la realidad indica que un departamento puede resultar mejor que una cochera.

"Hoy un departamento da entre 3 y 3,5% por año", sostuvo Diego Migliorisi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, por encima del 1,7% a 2,5% estimado para las cocheras. Y señaló que, en el caso de los lugares para estacionar en un edificio de departamentos, "en muchos casos depende del valor de las expensas, porque las paga el dueño".

"En definitiva, puede ser una buena opción para una inversión chica. Pero tampoco conviene comprar muchas cocheras", resaltó Migliorisi.

"La rentabilidad de los departamentos se está recuperando de a poco. Si hablamos de un dos ambientes, que tiene un valor de u$s100.000 y se puede alquilar a unos $400.000, daría entre un 3 y un 4% de rentabilidad", sostuvo por su parte Toselli.

A la hora de realizar una inversión inmobiliaria, un departamento rinde más que una cochera

"Por ejemplo, en la avenida Corrientes debajo de la 9 de Julio hay muchas cocheras que se venden. Hace poco se vendió una a u$s19.000 y, si das con el candidato, probablemente se pueda alquilar por $50.000", señaló Toselli.

Por su parte, Migliorisi sostuvo que comprar un lugar en un edificio de cocheras de Villa Crespo puede costar unos u$s20.000 y alquilarse por $50.000 al mes.

¿Conviene comprar una cochera para alquilar?

Como conclusión, García Malbrán sostuvo que "en este momento no es una inversión muy recomendable, a diferencia de la compra de un departamento en pozo". "Que con el importe de la compra de una cochera puede abonar el anticipo y luego abonará cuotas en pesos y al momento de terminarse la construcción podrá capitalizarse en dólares, pero por supuesto que deberán tener una disponibilidad e ingresos económicos mayores para ello", resumió el presidente de CAMESI.

"Se trata de una inversión que siempre tendrá demanda para alquiler y cada día será mayor y la crisis inmobiliaria de los últimos seis años genera una oportunidad de comprar a un valor muy interesante. Otro factor positivo es que el nivel de cumplimiento de este tipo de locación es muy alto, por lo que se podrá contar con un ingreso seguro", aseguró García Malbrán.

"Es una inversión segura y cuando se quiera vender, siempre va a haber algún candidato dispuesto a comprarla. Y puede ser una alternativa para alguien que no se arriesga a otro tipo de negocio. Pero, de todas formas, puede ser conveniente invertir en otro tipo de activos que rinden más", concluyó Toselli.

Con todo, si bien la demanda de alquiler de lugares para estacionar se mantiene elevada en la Ciudad de Buenos Aires, tal como resumieron expertos en el sector inmobiliario las cocheras no tienen una gran rentabilidad si se las considera como alternativa de inversión.