¿Cuántos meses se pueden acumular de expensas impagas, qué dice la ley y cuánto dura un juicio?

El aumento de los precios de los insumos y los servicios, el de los honorarios de administración, la actualización salarial de los encargados más la reciente obligación de un bono de $80.000, entre una multiplicidad de factores, se trasladaron a las expensas de los edificios y provocaron que, computando hasta agosto pasado, estas subieran un 103% en un año y más de un 9,2% en septiembre, según datos del portal Consorcio Abierto. Tanto para los inquilinos como para los propietarios, en julio este gasto ya se había duplicado: un departamento de 2 ambientes que en el mismo período de 2022 pagaba un promedio de $26.900, en el mismo mes de 2023 debió abonar $54.800.

De todos modos, la morosidad de un pago que se hace cada vez más inviable en esta etapa de restricción económica "no supera el 20%, en promedio –conforme la información que manejamos–; es decir, se encuentra dentro de los parámetros habituales", comenta Jorge C. Resqui Pizarro, creador y fundador de Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA). Y agrega que esto sorprende "porque el impago no se ha modificado sustancialmente". Y se explica en que, de lo contrario, la mayoría de los consorcios y conjuntos inmobiliarios "no podrían sostenerse en sus mínimos requerimientos, como el pago de personal, cargas, contribuciones, impuestos, abonos, reposiciones y reparaciones, gastos de administración, etc.".

Y si bien no existen estadísticas de todo el universo de quienes poseen una unidad funcional, para el Dr. David Loisi, presidente de la Liga de Consorcista de la Propiedad Horizontal (LCPH), por el contrario, el retraso de los pagos sí aumentó, porque el que no llega a fin de mes, "lo primero que deja de abonar son las expensas, puesto que los servicios, si no se pagan, se cortan. Y en virtud de los casos que hemos advertido, la morosidad ronda el 35%, dependiendo de cada consorcio".

Cuántos meses de expensas se pueden deber

En realidad, no existe legalmente una acumulación mínima de meses impagos para poder iniciar un juicio de ejecución de expensas, aclara Loisi, pero algunos reglamentos de propiedad horizontal "pueden indicar, por ejemplo, que al tercer mes se lo debe intimar al moroso, bajo apercibimiento de ejecución. Si nada se indica, la mora es inmediata y, por lo tanto, también la posibilidad de accionar judicialmente".

Al respecto, no hay una diferencia legal entre quien adeuda expensas porque está en una situación acuciante y quien, por el contrario, deja de pagar porque pretende lucrar a costa del consorcio. "El que debe expensas tendría que poder arribar a un acuerdo extrajudicial con el consorcio para pagar su deuda en cuotas, siempre que una angustiante situación laboral, personal o de salud le haya imposibilitado pagar, si siempre fue ‘pagador’", aclara el letrado. Aunque entiende que esto es una cuestión humana más que jurídica. Desde el primer mes de deuda, desde el primer peso que no se paga en tiempo, el consorcio puede ejecutar al propietario moroso.

Y si no se puede lograr un acuerdo extrajudicial, se lo ejecuta. Si, por ejemplo, la razón por la que no se pagan las expensas es porque el propietario falleció, el consorcio puede iniciar la sucesión como acreedor. "La ejecución es un tipo de juicio bastante rápido –para los tiempos que en general maneja nuestra Justicia– donde, si no se abona la deuda, el devenir de la causa podría desembocar en un eventual remate de la propiedad". ¿Si el deudor se puede defender? Solo si acredita judicialmente fraude por parte de la administración o error en el cálculo de esta.

En estos casos, el administrador es mandatario y representante legal de la persona jurídica consorcio y por ello liquida expensas y debe intimar al moroso a pagarla. El que no lo hace, agiganta la expensa de los que pagan, ya que los gastos se prorratean entre todos los propietarios (por eso se llaman "comunes": son comunes a todos los propietarios y lo que no abona uno, se divide entre el resto).

Con todas las de la ley

El art. 2046 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) fija la obligación a cargo de todos los titulares del derecho de propiedad horizontal de pagar, en proporción de su parte indivisa, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, sean ordinarias o extraordinarias.

En ese sentido, el artículo 2048 del CCyCN refuerza que "cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional" y "… pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea".

Las expensas comunes ordinarias, según el mismo texto, son las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. "Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea", continúa. Así, "el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Por su parte, el art. 2049 del del código unificado establece que "los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional". Como tampoco pueden "rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente".

Además, "el reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones". Finalmente, el artículo 2050 de Código Civil y Comercial de la Nación destaca que, "además del propietario, y sin implicar liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título".

Juicio por expensas impagas: cuánto dura y cómo suele resolverse

La duración de un juicio por el pago de expensas, que se circunscribe a la verificación de la deuda y la habilidad del título, principalmente, dependerá de cómo lo gestione el abogado del consorcio. En el mejor de los casos, puede demorar relativamente pocos meses, pero depende de muchas variables procesales, también puede prologarse por años. Por ejemplo, en el caso de que el moroso hubiera fallecido.

Lo más habitual es que más o menos se resuelva dentro del año del inicio. "Las excepciones hablan de plazos mayores y hasta hay expedientes que han llevado más de una década", aclara Resqui Pizarro. Y si bien hay otras formas de finalización, las más comunes, por lo general, son "el depósito judicial de la totalidad de la deuda, un acuerdo judicial en el Tribunal o la situación más lamentable: el remate de la unidad funcional", concluye Loisi.