Expensas extraordinarias: cuáles son, quién debe pagarlas y cómo se pueden reducir

En el mundo de la propiedad horizontal (léase con tono de pesadumbre, "consorcio") uno de los temas que genera mayor preocupación son las expensas. Este gasto implica una carga financiera que aparte goza de privilegio para su cobro, porque la propiedad puede ser embargada. No hay escape, hay que pagarlas. 

Sin embargo, la inflación hace que las expensas aumenten mes a mes. En esta nota algunos factores que pueden reducir el monto de las expensas y cómo defenderse si se paga el alquiler. 

Cuáles son expensas extraordinarias 

Las expensas extraordinarias representan gastos inusuales o costosos. Las ordinarias las comunes y de mantenimiento corriente. Esta distinción dista de ser teórica. Las expensas extraordinarias ameritan un mayor control y además si se alquila corresponden al dueño. Veamos.

Son expensas extraordinarias las derivadas del cambio de algún equipo o ascensor del consorcio, de la indemnización por despido del personal, del reemplazo de alguna instalación de luz, gas, cañería en tanto no sea un tramo corto, de la pintura de espacios comunes o de la fachada, gastos inusuales. El cambio entero de una cerradura es una expensa extraordinaria.

El cambio de la instalación de gas o de electricidad, por ejemplo, es claramente un ejemplo de expensa extraordinaria. La limpieza del frente, o el cambio de algún motor o equipo, o tanque de agua. Incluso son expensas extraordinarias los cargos por atraso, cuando haya otras unidades que estén en mora. 

Cómo reducir las expensas extraordinarias

Para reducir las expensas extraordinarias primero debe atenderse a si son o no necesarias, si amerita realizar ese gasto con dictamen de profesionales expertos. Por ejemplo, a veces la cuestión se puede resolver con un gasto menor, que no implique un riesgo a la seguridad, claro. Como ser hacer un nuevo tendido, en lugar de romper toda la cañería.

En el caso de alquileres, al dueño le corresponde pagar las expensas extraordinarias.

 En un edificio, por ejemplo, se ha deshabilitado la caldera porque los caños de hierro, de más de 30 años, ya estaban corroídos. Ese reemplazo que aparejaba romper los cimientos implicaba un gasto mayúsculo y se prefirió la calefacción individual.

Este tipo de cuestiones debe ser decidido por asamblea de copropietarios. La asamblea viene a cumplir la suerte de rol del Congreso en la propiedad horizontal.

Otros métodos para reducir las expensas son revisar el presupuesto y compararlos, incluso en calidad y antecedentes de los contratistas porque a veces lo barato puede salir caro. Identificar áreas donde se puedan reducir costos sin comprometer la calidad del servicio. Otra opción es negociar contrato con proveedores para obtener mejores condiciones y tarifas, incluyendo planes de pago para amortiguar el impacto financiero.

Expensas extraordinarias en un contrato de locación

En el contrato de locación se puede puede poner a cargo de la persona que paga el alquiler (locatario/a/), el pago de las expensas comunes. Es lo usual y creo que hasta ahora todo contrato de locación que me tocó leer dice esto.

Dentro de estos conceptos puede haber gastos de limpieza, sueldos del encargado/a y demás, con su aguinaldo y cargas sociales que puede encarecer el alquiler. Siempre pedir el comprobante o resumen de expensas anualizado para conocer el monto real.

Algo muy importante es que el administrador de consorcio tiene la obligación de: "Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias".

Esto surge de la normativa local (ley 941, art. 10) de la Ciudad de Buenos Aires así como del deber genérico de rendir cuentas, vigente en todo el país por imperio del código civil y comercial.

Más allá de lo que diga en el resumen de expensas, al dueño le corresponde pagar las expensas extraordinarias. Esto está en la ley de alquileres y es lógico porque lo extraordinario representa un gasto inusual, que en definitiva va a quedar a la propiedad a largo plazo, y por ende debe pagarlo el dueño.

Finalmente, incluso cuando no se discriminen las expensas ordinarias de las extraordinarias en el resumen, el inquilino/a puede hacerlo frente al dueño, a los fines de hacer el pago. 

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Por Sergio Mohadeb, abogado, divulgador de temas legales y creador de Derecho En Zapatillas. En Twitter: @dzapatillas