Más de 20 barrios porteños ya casi no tienen departamentos para alquilar: dónde queda stock y a qué precios

La caída del stock total de inmuebles para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires, cada vez más lejos de satisfacer la demanda habitacional, continúa manifestando un escenario dramático que, por ahora, no vislumbra final alguno: en junio, "el aumento interanual promedio de la escasa oferta formal de departamentos usados alcanzó el 178,5%", conforme indica un estudio de Reporte Inmobiliario que salió a la luz a mediados de julio.

De lleno en las estadísticas, la misma fuente manifiesta otro dato alarmante: el total de los departamentos usados de 1 a 4 ambientes publicados en los buscadores de propiedades cuyo destino es el alquiler tradicional se redujo a solo 928 unidades, un 9,1% inferior al mes que lo precede.

Pero hay otros guarismos por demás inquietantes: 22 de los 48 barrios porteños poseen menos de 10 departamentos en alquiler, de acuerdo con otro relevamiento reciente de Monitor Inmobiliario. Y entre la lista de los de 1 y 2 ambientes aparecen Almagro, Balvanera, Barracas, Boedo, Centro/Microcentro, Chacarita, Colegiales, Flores, Floresta, Monserrat, Núñez, Parque Chacabuco, Saavedra, San Nicolás y San Telmo. Y si bien varios de estos se repiten entre las tiplogías que poseen 2 y 3 dormitorios, en esta línea también se adicionan Barrio Norte, Belgrano, Caballito, Congreso, Recoleta, Villa Crespo y Villa Urquiza.

Hace más de un año y medio que "comenzamos a alertar que íbamos a una 'oferta cero', era realmente muy obvio, pero los políticos no escucharon y la Ley sigue vigente, hoy ya existen barrios en los que no hay departamentos para alquilar. Todo fue demasiado previsible", analiza Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario 

Contexto mediante, los alquileres en nuevos contratos muestran "aumentos cercanos al 180%, ya que los locadores suman la actualización que no tuvieron en el tercer año más una revalorización, basada más que nada en la gran demanda imperante y la inexistencia de alquileres en oferta", revela Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Barrios con más oferta de departamentos y precios del alquiler

Como si fuera poco, una encuesta reciente realizada por Zonaprop (que se llevó a cabo para comprender las preferencias y elecciones de los usuarios de la plataforma a la hora de buscar una propiedad) reveló que el 88% de los argentinos tiene pensado mudarse en los próximos 12 meses. Y de ese público, el 57% son inquilinos. Y si bien el 52% prefiere vivir en una casa, casi la mitad (47%) de los que intentarán efectivizar una mudanza en los próximos meses buscará departamento.

Veintidós de los 48 barrios de la Ciudad tienen menos de 10 departamentos en alquiler

En concreto, a la hora de confeccionar un "top 5" de las zonas con mayor oferta de unidades de 1 a 4 ambientes, el lado fuerte lo muestran Palermo (231), Belgrano (112) y Recoleta (103).

Así, el aumento acumulado en los últimos seis meses del valor de la renta mensual de estas propiedades deja los precios "acomodados" (nunca tan contradictorio) de la siguiente manera: un 90% para los monos, un 105% para las unidades con 1 dormitorio, un 67% los de dos y un 44%, los de menor cantidad en el mercado, los de 3 habitaciones, en este último caso, con solo 49 unidades disponibles en el mercado. 

Con ese mismo orden, los valores de la oferta existente promedió los $142.500, $157.000, $200.000 y $237.500 mensuales, respectivamente. Y si se disgrega entre los barrios y tipologías que concentran mayor stock, el precio medio de un alquiler de un 2 ambientes en Recoleta, de mayor a menor, oscila en los $247.500; $245.000, en Palermo, y $235.000, en Belgrano.

Departamentos: crisis de stock sin precedentes

Para encontrar antecedentes similares en nuestro país hay que retrotraerse más de siete décadas: ya había ocurrido una crisis de escasez de oferta en el primer gobierno de Juan Domingo Perón, en 1945. En aquella oportunidad, se conservaron congelados los precios y se sancionó una ley (N° 13.512) que permitía a los inquilinos gozar de prioridad en la adquisición del inmueble que ya estaban alquilando.

Y parte de esta escasez de stock la explica el siguiente dato: a falta de una Ley de Alquileres que favorezca a ambos actores del mercado locativo, hoy la mayoría de los propietarios optan por la modalidad de renta temporaria: sin más, el 60% de los avisos publicados en Zonaprop están en dólares y por acuerdos que se encuentran fuera de la normativa en vigor desde 2020.

Con una oferta de 17.065 temporarios, según datos de Invertire.com, rinden un 7,4% anual (unos u$s640 por mes versus u$s320 del tradicional comparando el mismo departamento) y gozan de una ocupación del 71%.

Palermo, Belgrano y Recoleta son los que disponen de mayor stock en alquiler

Con este contexto, y ante la demora que existe para encontrar un inmueble, la desesperación es lógica. La mayoría de ellos tardan apenas minutos en alquilarse, hay gente que hasta seña con solo ver las fotos, para ganar tiempo. Pero, además, se está dando otro fenómeno: un tsunami de consultas de interesados que "indagan para ver si alquilamos los departamentos que ponemos a la venta. Hay tanta necesidad y desesperación, que buscan cualquier medio para conseguir una unidad disponible", expone Gabriel Brodsky, CEO de Predial.

Dadas así las cosas, a los inquilinos que se encuentran cercanos al vencimiento de su contrato "les aconsejamos negociar su renovación al menos seis meses antes y, en el caso de que por alguna razón la renovación no sea viable, comience de inmediato la búsqueda de un inmueble para evitar quedarse sin residencia", concluye García Malbrán.