Leyes "anti Airbnb": ¿pueden solucionar la crisis de alquileres en Buenos Aires?
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La escasez de oferta de inmuebles es uno de los principales factores que hace que alquilar sea toda una odisea en la Ciudad de Buenos Aires. Y los "temporarios" suelen ser señalados como "parte responsable" de este fenómeno. De hecho, en distintas ciudades del mundo están surgiendo distintas leyes "anti Airbnb" que buscan fijar regulaciones en este aspecto.
El último ejemplo lo dio Nueva York, donde se promulgó una ley que fue considerada por la propia plataforma como una "prohibición de facto" de los alquileres de corta duración. Quienes incumplan esta ley, además, podrían recibir una sanción civil de hasta u$s5.000 por cada infracción.
Pero Nueva York no es la única ciudad que busca regular, de alguna manera, este tipo de alquileres: en los últimos años, hicieron lo propio Tokio, Miami, París y Florencia, entre otras urbes turísticas. Y es algo que los inquilinos reclaman que se haga en Argentina.
Alquileres temporarios: qué normas existen en el país
Actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires hay más de 15.000 propiedades ofrecidas en el mercado de alquileres temporarios. Una cifra que creció de manera exponencial desde la salida de la pandemia. De hecho, el gobierno porteño dispuso por ley que es obligatorio registrar esas viviendas en la Secretaría de Turismo. Sin embargo, se estima que menos del 5% del total están registradas.
Además, en marzo, la senadora nacional y vicepresidenta de la comisión de turismo Ana María Ianni (FdT) presentó un proyecto de ley para crear un registro nacional de alquileres temporarios, que planteó que "todos los rentistas que pretendan comercializar viviendas para alquileres turísticos deberán registrarse y ser autorizados en el ámbito del Ministerio de Turismo de Nación". Sin embargo, por el momento, el proyecto no fue tratado.
Una mayor regulación al respecto es fundamental, según señaló Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos, quien destacó que "la situación que se está viviendo en ciudades turísticas en materia de acceso a la vivienda es dramática". "El mundo hace años interviene en esta materia y Argentina debe hacerlo de manera urgente", subrayó.
En ese escenario, distintos especialistas del sector inmobiliario analizaron los efectos que puede tener una mayor regulación sobre los alquileres temporarios y cómo puede repercutir en el mercado de los "tradicionales". Coincidieron, de todas formas, que el problema de origen no es "Airbnb sino la Ley de Alquileres".
Ley "anti Airbnb": ¿puede ser la solución para el drama de los inquilinos?
Al referirse a una posible regulación para los alquileres temporarios, similar a la que se dispuso en Nueva York días atrás, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, remarcó: "Hay algunas diferencias entre lo que sucede en Estados Unidos y en Argentina. Allá el alquiler permanente es por un año y la rentabilidad es muy superior a la Argentina: acá la rentabilidad es mala".
En ese sentido, consideró que una regulación más férrea en los temporarios no mejoraría la situación en los alquileres temporarios: "Si el mercado temporario, que tanto nos perjudica a los corredores inmobiliarios, se regula o directamente se anula, por decir un ejemplo, lo poco que hay disponible no va a ir al permanente, se va a ir a la venta o a otro destino o formato. Porque hoy en día el propietario no está de acuerdo con la Ley de Alquileres".
"De hecho, ahora se están venciendo los primeros contratos de tres años que se firmaron con la nueva ley, y hay casi un 40% de dueños que no quiere renovar los contratos", remarcó Bennazar, quien sostuvo que desde el sector se pide que se revean dos puntos clave en la Ley: "Dos años de contrato y una actualización cada tres meses, mediante diversos índices. Con eso contendrías la salida de inmuebles".
En la misma línea, Marta Liotto, titular del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), señaló que no cree que "Argentina esté en condiciones de tratar este tipo de cuestiones, cuando no se atiende una nueva Ley de Alquileres, que es algo urgente y que necesita una solución inmediata".
"Pero, en el caso que se trate, no creo que nos afecte tanto. Porque la dinámica del alquiler temporario o turístico, puede afectar determinadas zonas, pero no es en toda la Ciudad. Es en los lugares más turísticos. Y tampoco no todos los inmuebles califican para este tipo de renta", agregó Liotto.
En ese marco, la titular del CPI señaló que, "por más que se trate una ley referida a los alquileres temporarios, no va a modificar la situación de los tradicionales". "Lo que complica es cuando le decimos al propietario que tiene que firmar un contrato por tres años y con un ajuste anual. Entonces, deciden alquilarlo por su cuenta, o directamente no hacerlo", detalló.
Según remarcó Liotto, incluso son muchos inquilinos los que desisten de firmar alquileres de tres años: "Mas del 60% de los alquileres en monoambientes no llegan a cumplir los tres años de contrato, se rescinden antes de tiempo. Es por eso que creemos que hay que modificar la Ley de Alquileres, reducir la extensión de los contratos a dos años y actualizar los montos cada tres o seis meses. Hoy, en definitiva, están perdiendo tanto propietarios como inquilinos".
Alquileres temporarios vs. tradicionales, en cifras
Daniel Bryn, fundador de Invertire y analista del sector inmobiliario, remarcó que en la Ciudad de Buenos Aires "hoy hay una regulación, que establece que hay que inscribir la propiedad en un registro en particular, solicitar una especie de habilitación -que es muy simple- para el alquiler temporario y cumplir una serie de requisitos".
"Creo que con la regulación que hoy existe es suficiente. Si vamos a, además de regular, prohibir la actividad, creo que va a ser un tiro en los pies, como pasó con la Ley de Alquileres", aseveró, quien explicó que esta medida puede "desalentar la construcción".
En ese sentido, cuantificó: "Hoy hay cerca de 1,8 millones de viviendas construidas en Capital Federal. Y los departamentos en alquiler temporario son casi 16 mil, nada más. Además, tenemos cerca de 650 mil inmuebles en alquiler tradicional. Es decir que no hay que echarle la culpa al alquiler temporario de cualquier problema que haya con el alquiler. Creo que todo arrancó en junio de 2020, cuando empieza la Ley de Alquileres, y ahí se comienza a desmadrar todo".
Es por eso que Bryn se manifestó contrario a aplicar mayores regulaciones e, incluso, pensar en prohibir los alquileres temporarios mediante las plataformas. "De hecho, creo que está bueno que se promueva esa actividad. De todas formas, me parece que Buenos Aires está lejos de una reglamentación como la que se da en otras ciudades. No optaría por una solución tan terminante. Podría buscarse algo intermedio", subrayó.
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"El enfoque que hay que tomar es qué hacemos con la Ley de Alquileres. Porque no todos los departamentos de Capital son aptos para temporarios. Hoy el 55% de este alquiler se concentra en cuatro barrios: Recoleta, Belgrano, Palermo y Núñez. No creo que haya que mirar para ese lado para resolver los problemas del alquiler tradicional", concluyó el experto.