Cada vez más ciudades del mundo aprueban leyes "anti Airbnb" que impiden alquileres de corta duración
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Airbnb interpuso una demanda contra la ciudad de Nueva York por una nueva ley que la empresa califica de "prohibición de facto" de los alquileres de corta duración y que amenaza los ingresos anuales de u$s85 millones de la plataforma de uso compartido de viviendas.
La Ley Local 18 de la ciudad de Nueva York, que entrará en vigor el mes que viene, exige a los residentes de la ciudad que quieran alquilar una habitación o un apartamento que se registren primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) de la alcaldía de Nueva York y atestigüen que cumplirán lo que Airbnb llama "el laberinto de complejas normativas en diferentes códigos legales que rigen los alquileres a corto plazo". Quienes se salten la ley están sujetos a una sanción civil de hasta 5.000 dólares por cada infracción.
Los alquileres a corto plazo en la ciudad de Nueva York generaron u$s85 millones en ingresos netos anuales para Airbnb en 2022, según la demanda. Aunque no es una suma pequeña según la mayoría de las medidas, apenas supera el 1% de los u$s8.400 millones de ingresos anuales de la empresa.
Dan Wasiolek, analista senior de Renta Variable de Morningstar Research Services que cubre alojamiento y viajes online. Por ahora, parece que Airbnb está al borde del cierre en Nueva York, donde actualmente hay 20.000 apartamentos y casas registrados en su web. Hasta hace un mes, la ciudad sólo había aprobado nueve registros de alquileres a corto plazo, una cifra que supone menos del 0,04% de los anuncios activos que se han reservado al menos una vez desde principios de año.
Muchos problemas para Airbnb en todo el mundo
"Nueve es ridículo", dice Wasiolek. "Una fracción del 1% de los listados de Airbnb han obtenido verificación oficial, lo que es señal de que la ley es extremadamente restrictiva". Y para empeorar las cosas para los anfitriones de Airbnb, "tengo entendido que la ciudad no está explicando a la gente por qué se rechaza su solicitud".
Por supuesto, esta no es la primera batalla cívica de Airbnb. En los 16 años transcurridos desde su lanzamiento, los principales mercados –entre ellos Tokio, Miami y París– han promulgado ordenanzas para regular los alquileres a corto plazo, lo que ha dado lugar a un vertiginoso mosaico de leyes y reglamentos municipales de distinto grado de complejidad.
Es un nivel de complejidad que a otros actores del sector del alquiler a corto plazo les encantaría simplificar. "Nuestro sector está muy regulado, pero a nivel federal no ocurre gran cosa", afirma Nick Scarci, director de Relaciones con los Gobiernos Estatales y Locales de la Asociación de Gestión de Alquiler Vacacional (VRMA), que representa a más de 1.200 empresas profesionales de gestión de alquileres.
"Preferiríamos tener un marco único en todo el estado en lugar de tener diez batallas diferentes en un estado con un mosaico de normativas", afirma Scarci, que se dedica a defender a los miembros de su organización y a servir de enlace con los gobiernos municipales y estatales. "Estamos a favor de una regulación razonable. Creo que somos muy realistas y abiertos al respecto", afirma, y añade que el sector está dispuesto a colaborar con las autoridades para elaborar normas adecuadas. "La cosa cambia cuando tienes todas las voces en la mesa".
Wasiolek recuerda que San Francisco prohibía los alquileres de menos de 30 días en edificios de varias unidades, lo que ilegalizaba la mayoría de los Airbnbs. Los alquileres a corto plazo no se legalizaron en la Ciudad Dorada hasta 2015. Entonces, una estricta ley introducida en 2018 redujo aproximadamente a la mitad el número de registrados de más de 10.000 a alrededor de 5.500.
"Pero superaron eso", dice Wasiolek. "Volvieron a construir el inventario de listados". En la actualidad, San Francisco exige a los anfitriones de Airbnb que se registren en la Oficina del Tesorero y Recaudador de Impuestos de la ciudad y obtengan la certificación de la Oficina de Alquileres a Corto Plazo. No pasar por el aro necesario puede resultar en una multa de 484 dólares por día por cada unidad de vivienda en violación.
Nueva York, uno de los más críticos
"Airbnb lleva lidiando con estos mismos problemas desde que se fundó la empresa, más o menos», dice Wasiolek. «Y tengo la sensación de que, en general, la preocupación por la regulación no es tan elevada hoy como unos años antes del brote pandémico". Mediante el compromiso y la negociación, los responsables políticos de Airbnb han conseguido resolver los problemas con los ayuntamientos de todo el mundo, normalmente ciudad por ciudad.
Eso explica por qué, en San Diego, un sistema escalonado de alquiler a corto plazo permite a los anfitriones compartir su residencia principal y una segunda vivienda. Los permisos están limitados al 1% de las viviendas, con un límite del 30% para la zona turística de Mission Beach.
Seattle introdujo normas de alquiler a corto plazo que protegían hasta tres propiedades para los anfitriones existentes y permitían a los nuevos anfitriones compartir dos propiedades con Airbnb. El proceso de obtención de permisos en la Ciudad Esmeralda es relativamente sencillo: los anfitriones se registran para obtener un permiso en la ciudad por una tarifa plana de 75 dólares.
Y al otro lado del país, en Boston, los anfitriones de Airbnb que no registren un anuncio en el Departamento de Servicios de Inspección de la ciudad pueden recibir una multa de cien dólares por infracción y día. En cada lugar hay una normativa diferente.
Mientras tanto, la oficina del alcalde de Nueva York ha pintado la Ley Local 18 como un mecanismo para acabar con los alquileres ilegales a corto plazo, que según los funcionarios empeora la crisis de la vivienda y favorece a los turistas en detrimento de los residentes. El llamado "efecto Airbnb" se produce cuando demasiados alquileres a largo plazo en una ciudad se convierten en anuncios de alquiler a corto plazo, lo que disminuye la ya escasa oferta de viviendas y hace subir los alquileres. La Oficina de Aplicación Especial de la Alcaldía no respondió a la solicitud de comentarios de Forbes.
Las restricciones a los alquileres cortos, sin muchas explicaciones
"Algunas personas aceptan las narrativas realmente negativas sobre los alquileres a corto plazo", dice Scarci. "Y algunas personas simplemente quieren deshacerse de ellos, francamente". Añade que la VRMA está a punto de publicar un estudio nacional que demuestra que los alquileres de corta duración no suelen incrementar los costes de alquiler.
Durante años, la ciudad de Nueva York ha estado aumentando las restricciones a los alquileres a corto plazo. En 2018, Airbnb demandó a la ciudad después de que intentara obligar a las plataformas de alquiler a corto plazo a compartir más datos sobre los anfitriones. Esa demanda finalmente resultó en un acuerdo en junio de 2020, con funcionarios tanto de la ciudad como de Airbnb promoviendo una forma más transparente de avanzar.
Pero eso era antes y esto es ahora. Con el alcalde de Nueva York, Eric Adams, "hay un nuevo sheriff en la ciudad", dice Wasiolek. "Airbnb probablemente pensó que tenía el asunto resuelto en Nueva York. Supongo que existe el riesgo de que en ciudades o países donde Airbnb ha resuelto situaciones, llegue gente nueva al poder".
Los problemas para Nueva York
La presentación de Airbnb la semana pasada ante el Tribunal Supremo del Estado de Nueva York califica la Ley Local 18 de la ciudad de Nueva York como «su plan regulador más extremo y opresivo hasta la fecha«. La compañía se opone al requisito de que los solicitantes proporcionen «un montón de información y documentación personal, incluyendo, lo que es más escandaloso, información privada sobre el número de personas que viven en la unidad que no están relacionadas con el solicitante anfitrión.» Los solicitantes deben notificar a la OSE siempre que cambie el número de residentes no relacionados en su casa, lo que significa notificar al gobierno si, por ejemplo, una pareja romántica se muda dentro o fuera.
La demanda de Airbnb también alega que «es casi imposible» que los neoyorquinos laicos en la materia puedan certificar que comprenden plenamente y cumplirán las leyes y códigos de la ciudad en materia de zonificación, viviendas múltiples, mantenimiento y construcción de viviendas. La empresa afirma que la OSE ni siquiera ha identificado las "disposiciones aplicables" para los neoyorquinos.
Los críticos han tachado de exageradas las restricciones de la ciudad, señalando la prohibición de cerraduras en las puertas de las habitaciones, una característica que los clientes de Airbnb han dicho a la empresa que quieren por razones de privacidad y seguridad. Y como ahora los anfitriones deben estar presentes durante la estancia de los huéspedes, no podrán alquilar una casa mientras estén de vacaciones.
En un correo electrónico enviado a Forbes, Airbnb argumenta que una abrumadora mayoría de ciudades, incluidas San Francisco y Los Ángeles, permiten a los anfitriones alquilar una casa de Airbnb mientras están fuera de casa. La compañía dice que ciudades de todo el mundo han promulgado normas "justas y equilibradas" para los alquileres a corto plazo y caracteriza a la ciudad de Nueva York como "un caso atípico".
Wasiolek está de acuerdo. "Estos requisitos particulares son más restrictivos que lo que la jurisdicción media está implementando en todo el mundo", dice.
"Para mí, esto es parte de una tendencia, donde un gobierno simplemente hace que sea realmente difícil para alguien comenzar en la industria y tener un Airbnb o un alquiler de vacaciones", dice Scarci. "Va a ser difícil para ellos, y en algunos casos creo que esa es la intención".
Hoteles vs alquileres a corto plazo
El verano pasado, cuando el alcalde Adams anunció la creación de la Oficina de Cumplimiento Especial, dijo que los alquileres ilegales a corto plazo "socavan nuestro sector hostelero", un sentimiento del que se hicieron eco en el comunicado de prensa destacadas figuras del sector hotelero de la ciudad.
Pero Wasiolek rechaza la idea de que Airbnb esté canibalizando el negocio hotelero. Por el contrario, afirma, "Airbnb está ampliando el mercado general de los viajes". Y lo demuestra: Los ingresos por habitación disponible (RevPAR) –una métrica clave del sector hotelero que se obtiene multiplicando la tasa de ocupación por la tarifa media diaria– superan ahora los niveles anteriores a la pandemia. De hecho, "la ciudad de Nueva York protagonizó una fenomenal remontada hasta ocupar el primer puesto nacional" en RevPAR el año pasado, según STR, una empresa que rastrea los datos de mercado del sector hotelero.
"Al sector hotelero le va bien", afirma Wasiolek, aunque reconoce que "probablemente haya algo de verdad" en la idea de que un menor número de Airbnbs podría aliviar la escasez de alojamiento en la ciudad. "Pero no hace falta ser tan oneroso y estricto con la normativa para conseguirlo".
Airbnb se negó a revelar a Forbes cuántos ingresos fiscales genera la empresa en la ciudad de Nueva York, pero dijo que "Airbnb ha defendido durante mucho tiempo la igualdad de recaudación de impuestos en NYC".
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Wasiolek cree que Airbnb puede sufrir un revés temporal en Nueva York, pero que acabará encontrando una forma de avanzar con los líderes de la ciudad. "Creo que los gobiernos y Airbnb tienen que seguir trabajando juntos para encontrar soluciones mercado a mercado, como siempre han hecho", afirma. "Pero no va a perjudicar seriamente a la empresa, que tiene un historial de trabajo en estas situaciones".