El nuevo barrio abierto "exclusivo para peatones" que se levanta en un impensado sector de Zona Norte
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Amén de simpatizar o no con el concepto de los barrios cerrados que pululan y se multiplican por decenas desde hace años en el territorio bonaerense y más allá, existe un público que le sigue escapando a aquellos "cercos perimetrales" que contornean a estas urbanizaciones. Para quienes buscan una alternativa a este formato o hasta a las casonas que, en ciertas zonas, ganaron terreno décadas atrás, existen nuevos modos de habitar el espacio y sumar diversidad de áreas verdes, pero con los beneficios de vivir en una ciudad.
Y allí se explica por qué aparecen opciones hasta ahora poco convencionales en zonas hasta ahora impensadas, como Plaza Nogales (Av. José León Suárez 1.800). Emplazado en el partido de Malvinas Argentinas y contiguo al centro neurálgico de San Miguel, se trata de un barrio abierto en un área ya consolidada "que se integra a la comunidad y fue pensado desde el origen como un lugar donde poder vivir tanto el afuera como el adentro", comenta Soledad Pato Vionnet, consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.
Detalles del nuevo barrio
Las 17 hectáreas que conforman el proyecto son vecinas de la Universidad de General Sarmiento –donde estudian 20.000 alumnos y enseñan 500 docentes– y se encuentran próximas, por otra parte, a barrios también abiertos de muy alta calidad, como son los casos de Los Nogales, La Pradera y CUBA Villa de Mayo.
Y además de las 12 nuevas manzanas con plazas, 1.400 metros de circuito aeróbico, espacios recreativos de libre acceso (deportivos y lúdicos, para toda la familia, como mesas de ping-pong, ajedrez), un auditorio, una capilla y una huerta comunitaria que tendrá el proyecto mediante un acuerdo común con la municipalidad local, se incorporaran, escalonadamente, senderos peatonales donde se vienen desarrollando edificios –más asequibles y de los otros– de mediana densidad, con 1.500 viviendas (1.350 departamentos y 150 townhouses), complementados con 4.000 m2 destinados a usos comerciales y 4.000 m2 de oficinas.
Por su diseño, el barrio permitirá un tránsito vehicular acotado: cada edificio contará con un acceso perimetral y solamente dos calles estarán habilitadas para automóviles. Y estas no llevarán de una punta a la otra, sino que obligarán a una circulación única que hará retornar hasta el inicio. Por su parte, las áreas comerciales sí estarán sobre estas "vías" y tendrán zona de estacionamiento especiales. En tanto que, aproximadamente, el 80% de las cuadras serán de uso peatonal exclusivo, con el fin de promover la vida de barrio, abierta y sin los peligros que el auto supone.
Así las cosas, la seguridad tendrá un doble componente: por un lado, los monitoreos vía video y, por el otro, el uso efectivo de las áreas públicas. Porque "promover la vida en las calles, hacerlas peatonales y que este espacio sea tentador son también estrategias en ese sentido", opina Vionnet.
En adición, la infraestructura del barrio fue concebida desde la óptica de la sustentabilidad. Se diseñaron vías peatonales en función de la arboleda que ya estaba, con calles vehiculares periféricas que proporcionan mayor bienestar a la vida del vecino. También, se diseñaron jardines de lluvia para retener y favorecer el escurrimiento del agua natural en calzadas y veredas.
Departamentos desde u$s50.000 y oficinas desde u$s56.000
En principio, los usos comerciales y de oficinas del proyecto convivirán con los residenciales en el frente de la Av. José León Suarez, y las manzanas internas están reservadas para usos residenciales exclusivos. Así, con fecha de entrega en noviembre próximo, Tilo se convertirá en el primer condominio en materializarse dentro de Plaza Nogales.
Este proyecto mixto tiene una planta baja comercial orientada a dar servicio al barrio y a la universidad. "Los locales más grandes cuentan con 80 m2 y están valuados en u$s205.000; los de menor metraje varían el valor según la ubicación en el corredor comercial", detalla Federico Negro, propietario del estudio inmobiliario de nombre homónimo.
Y mientras que habrá tipologías que van desde monoambiente (de 35 m2, a u$s50.000, y 39 m2, a u$s55.000), dos ambientes (de 44 m2, a u$s65.000, y 45 m2, por el mismo importe, compensándose entre los m2 cubiertos y semicubiertos), hasta departamentos entre el segundo y cuarto piso (en un rango de u$s50.000 a u$s65.000), los locales comerciales (de 42 m2 a 95 m2) y oficinas (de 34 m2 a 140 m2 desde u$s56.000) se encontrarán en el primero.
Ah, un dato para ahorristas: los alquileres en Tilo –que ya lleva vendido, de las 80 unidades y 60 cocheras, un 80,43%– "están proyectados en $100.000 (hoy día). Y si se piensa en los dólares invertidos, este desarrollo ofrecerá entre el 3% y el 4% de rentabilidad, un 1% más si se lo compara lo que rinde un dos ambientes en la Ciudad", estima Negro.
Para nuevos formatos de familia
El masterplan de Plaza Nogales considera, además, una renovación tipológica para esta zona, "que se caracteriza por tener casas con grandes lotes de terreno y pocas o nulas opciones para los nuevos formatos de familia", define la consultora de Visión Urbana. Si bien las casaquintas funcionaron en una época donde no había servicios en la zona y estaba más alejada, "la expansión del nodo de San Miguel y el crecimiento del nuevo partido de Malvinas Argentinas (1994) hizo que esa manera de vivir no fuera la óptima", completa.
Así planteado, el emprendimiento no busca inventar un área desde cero, sino que apunta a atraer a la comunidad local, que conoce la zona y puede encontrar aquí un modo más actual de vivir, con comercios de cercanía, espacios de trabajo próximos y medios de transporte accesibles (se encuentra a solo 1500 m de la estación cabecera del tren Urquiza, que en 50 minutos llega a Chacarita).
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Y ese "combo" incluye una pareja grande que ya no necesita tanto espacio, una familia monoparental o un padre divorciado que quiere estar cerca de sus hijos. "Son formatos familiares que hoy no encuentran una respuesta en el mercado inmobiliario, y Plaza Nogales ofrecerá tanto departamentos grandes como más compactos".