El fin de la Ley de Alquileres congeló el mercado: ¿qué se puede esperar y qué pasará con los inquilinos?
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La posibilidad de que se derogue la ley generó preocupación entre las agrupaciones de inquilinos que creen que el problema no es la ley sino la política económica y la falta de controles.
"Es una incógnita lo que hará el gobierno nacional, aunque no hay dudas ya, de que han demostrado una incapacidad gravísima para controlar el cumplimiento de la ley de alquileres. Los alquileres se están dolarizando, no hay contratos registrados, y cerraron el área de alquileres del Ministerio de hábitat de Nación", dijo Gervasio Muñoz, de la Federación de Inquilinos Nacional.
Desde el lado de las inmobiliarias reconocen que la novedad generó incertidumbre en el mercado, lo que paralizó las operaciones.
Eso en un contexto en el que ya la oferta de propiedades para alquiler familiar era escaza. Gran parte de los propietarios se volcó a los alquileres temporales y se dolarizó una importante porción de los precios.
Puntos principales de la ley de alquileres
El plazo mínimo del contrato de alquiler pasa a ser por 3 años, y está prohibido hacerlo por menos tiempo. Se pueden firmar hasta por 20 años.
Se paga solo un mes de depósito y aplica por los tres años. El depósito tendrá que ser devuelto al valor del último mes de contrato.
Si por algún motivo (corte de gas, o alguna lluvia por humedad, etc.) no se puede hacer uso de la vivienda, el inquilino tiene derecho a rescindir el contrato o a suspender el pago del alquiler hasta que se solucione el problema.
Si hubiere algún gasto que no corresponde pagar al inquilino (reparaciones, deudas, etc.), puede descontarlo con previo aviso del pago del alquiler.
Los inquilinos no deberán pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble (por ej. ABL, rentas, TSG, Aysa).
En cuanto a las expensas el inquilino paga los gastos de expensas ordinarias que incluyan sueldo del encargado, y limpieza. Las expensas extraordinarias como los arreglos del edificio, o de otros departamentos, o fondos de reserva, los abonan los propietarios.
Para rescindir el contrato cuando la notificación al propietario se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis de contrato, no corresponde el pago de indemnización.
En cuanto a la renovación de contrato tanto el inquilino o propietario pueden (dentro de los últimos tres meses del contrato de alquiler) convocar a una de las partes para establecer las condiciones del próximo contrato. El propietario debe avisar las condiciones del contrato y su renovación o no, en 15 días. Si no hay respuesta o no hay acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato sin pagar multa.
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
Para intervenir en un contrato de alquiler tiene que ser un corredor inmobiliario matriculado. Los honorarios o comisiones inmobiliarias las regula cada provincia.
Garantías, documentación y exigencias
El inquilino propone al propietario al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble; aval Bancario; seguro de Caución; garantía de fianza; o fiador solidario; o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. El propietario debe aceptar una de las garantías propuestas por el inquilino.
Si el propietario no quiere cobrar el alquiler por algún motivo, el inquilino podrá enviar un mail solicitando que lo acepte en el transcurso de 48hs y sino puede consignarlo judicialmente.
El propietario tiene la obligación de registrar el contrato (siempre que se haya firmado a partir del 1/7/2020) a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). El propietario tiene 15 días para registrar el contrato desde la fecha que haya firmado. El inquilino también podrá hacerlo.
Ley de Alquileres: el Gobierno deja sin efecto la norma
De acuerdo los trascendidos de Casa de Gobierno, luego de la reunión entre el Presidente y el ministro de Economía, hubo varias definiciones. Una de ellas, la que apunta a dejar sin efecto la Ley de Alquileres, en vigencia desde julio de 2020.
En el marco de las charlas entre ambos funcionarios, algo quedó en claro: la controvertida ley que regula los alquileres se debe cambiar. Aunque aún no se conoce cómo y cuáles serán los lineamientos que definirán la nueva norma para regular los contratos de locación y vivienda en todo el país.
La decisión estaría definida, algo que desde hace varios meses viene circulando en los pasillos de los despachos tanto del Poder Ejecutivo como Legislativo. A pesar de varios intentos de cambios y reformulación de la actual ley 27.551, el dato es contundente: desde su puesta en vigencia del 1° de julio de 2020, el aumento de los alquileres alcanzó en casi tres años, aumentos del 245%.
La inflación galopante, las paritarias que no superan la pauta de aumentos y el casi nulo acceso al crédito hipotecario, fueron las variables que potenciaron aún más el explosivo panorama de los propietarios e inquilinos, a la hora de definir los valores de los alquileres en un contrato.
En el cónclave, del que trascendieron escasos detalles, sí se acordó dar de baja la controvertida ley de alquileres, que fija nuevas reglas como tres años de contrato y ajuste por inflación y variación salarial, en un contexto inflacionario que generó por igual quejas de inquilinos y propietarios.
Actualmente, el mercado de los alquileres tiene muy poca oferta, con una demanda que se mantiene alta y con precios por las nubes. Por ejemplo, un alquiler que en julio de 2020 pagaba $50.000 mensuales, hoy tiene un valor de $122.500.
¿Qué pasará con los contratos vigentes o los nuevo contratos?
Según indicó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), en la suspensión debería detallarse el procedimiento a seguir en los contratos vigentes con la nueva ley y los que se firmen de aquí en adelante con la ley ya suspendida.
El presidente de Keymex Argentina, abogado, escribano y corredor inmobiliario explicó a Ámbito que una de las posibilidades será que en los "contratos vigentes se sigue aplicando la ley actual recientemente suspendida, ya que las clausulas del contrato de locación fueron negociadas y consensuadas con dicha ley".
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En tanto, García Malbrán estimó que en relación a los contratos que se firmen de aquí en adelante, "mientras no se dicte una nueva norma, se rijan por la antigua ley de alquileres. En este supuesto se podrá fijar un mínimo plazo contractual de dos años y la actualización podrá ser negociada libremente por las partes".