¿Es negocio invertir en una propiedad en Punta del Este?: pros y contras de tener un departamento en Uruguay
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La estabilidad de la moneda y la seguridad jurídica son dos grandes razones para quienes deciden invertir en propiedades en Uruguay. Sin embargo, un grupo de argentinos desaconseja o al menos recomiendan que los interesados se informen muy bien antes de comprar un inmueble allí. Los altos costos de las expensas y los impuestos municipales, sumandos a los servicios como la electricidad, hacen que la cuenta muchas veces no cierre y sea difícil mantener la propiedad.
"Como dueños de departamentos en Punta del Este, creemos necesario comunicar en Argentina lo que está pasando en Uruguay. Estamos para abrir los ojos, no aconsejamos invertir ahí", sostiene Norberto Mariani, titular de la Asociación de Propietarios Argentinos en Uruguay (APAU), que reúne a unos 3.000 miembros. Se trata de una agrupación formada en 2020 para ayudar a los argentinos dueños de propiedades en el país vecino en plena pandemia.
¿Miami o Punta del Este?: dónde conviene invertir
Los reclamos están dirigidos al elevado costo de las expensas de los nuevos edificios con amenities. "Son más caras que en Miami. Un departamento de dos dormitorios frente al mar en Miami Hallandale, zona próxima al Aventura Mall y a corta distancia del aeropuerto, pagás 700 dólares mensuales e incluye servicio de playa. Los impuestos anuales rondan los 2500 dólares", sostiene Mariani.
En Europa, agrega, la situación es similar: "Un departamento de 110 metros en Málaga Fuenguirola sobre la playa tiene 600 euros de expensas. En Punta del Este tenés expensas por ese valor, aunque no en primera línea de playa. La diferencia es que en Miami alquilás todo el año y acá, a lo sumo, 15 o 20 días. Es una locura", plantea el productor de espectáculos que veranea desde hace cuatro décadas en Uruguay y desde hace 7 años es dueño de un piso en una torre cercana al Punta Shopping incendiado hace unos meses, y al Desing District.
Negocio inmobiliario: las administraciones en la mira
Según Mariani, lo que vuelve las expensas tan caras en el balneario uruguayo son las malas administraciones. "Como los propietarios no viven ahí durante el año, no llevan el control de lo que sucede en los edificios y los administradores cobran cualquier cosa –asegura-. Es difícil organizar reuniones de copropietarios y terminan dos o tres personas decidiendo por todos. Ahí las asambleas por Zoom empezaron a tener validez recién desde hace tres meses con una nueva ley. Pero persiste alguna resistencia a organizarlas en forma virtual", asegura.
Mariani da un ejemplo concreto que un miembro de APAU compartió sobre su edificio."Se hizo una nueva instalación para mejorar internet de cara a la temporada. La administración proponía también cambiar el router en cada departamento y ofrecía hacerlo con instalación, que no es más que enchufar unos cables, por 160 dólares por unidad (120 dólares el router más 40 dólares de conexión). A un propietario le pareció un disparate y buscó cuánto costaba en Mercado Libre Argentina. El mismo salía 11.000 pesos, es decir 35 dólares, y en Mercado Libre Uruguay estaba 40 dólares. Así pasa con un montón de cosas. Cuantos más servicios tenga un edificio, más posibilidades de administrarlo mal tienen", asegura Mariani.
Las expensas, más caras en verano
Las torres top incluyen servicio de mucama de domingo a domingo, toallas en la pileta, valet parking, seguridad 24 horas, salas de juego y recreación para niños, además de piscinas climatizadas, saunas, parrilleros con vajilla (su uso se paga aparte), gimnasios completamente equipados y servicio de playa con sombrilla y reposeras.En el verano, sostienen las administradoras, las expensas aumentan porque se contrata personal eventual para afrontar el fuerte de la temporada estival.
En una torre top de la Brava en la primera línea de playa las expensas en el trimestre más fuerte rondan los 4.500 dólares. En los trimestres que no hay personal adicional se paga unos 3.000 dólares, aunque los gastos extra por reparación o mantenimiento que siempre existen pueden hacer subir los números. "Más o menos tenemos unos 15.000 dólares de expensas anuales. Es mucho, pero es lo que se paga acá por un edificio de esta categoría", dice resignada una propietaria que por los altos costos puso en venta su departamento.
Los impuestos son otro foco de conflicto
Los impuestos municipales son otro foco de conflicto. Desde 1990 hasta hoy el valor se multiplicó por quince: "El que en 1990 pagaba 100 dólares, hoy paga 1500. Yo heredé un departamento en la Torre Punta del Este, sobre avenida Roosvelt y parada 15, a 10 cuadras del mar. El edificio es de 1987, tiene 35 años. Y de contribución pago lo mismo que un departamento nuevo en primera línea de playa con full amenities. Es muy injusto", plantea Alfredo Girelli, que el último año desembolsó 4.300 dólares solo en contribución municipal.
"Eso es por un beneficio de buen pagador y porque me reconocieron, después de muchos reclamos que hice, que me estaban cobrando mal porque había metros descubiertos de la terraza que los consideraban como cubiertos. Sino, sería más", aclara, y sostiene que a pesar de que el error fue del municipio, no le reconocen los años anteriores.
"Yo no pido que me devuelvan lo que me cobraron mal desde hace 35 años. Pero al menos sí desde que inicié los reclamos, en 2017 –dice-. Con las torres viejas como esta hay una distorsión muy grande. Supuestamente te cobraban más porque tenías vista al mar y al bosque pero en el medio dieron permisos para construir torres que tapan la vista que tenías y no te descuentan nada. Es como si en Buenos Aires tuvieras que pagar 1.300.000 pesos de ABL al año por un departamento antiguo. No existe", sostiene.
¿Se recuperan los gastos con el alquiler?
Una de las premisas de los desarrolladores esteños es que los elevados gastos se recuperan con el alquiler de la propiedad en el verano. Por ejemplo, un departamento de en una exclusiva torre en primera línea de playa de tres dormitorios (180 metros cuadrados) se alquiló por 28.000 dólares el mes de enero. Eso cubre las expensas más los impuestos, que en total suman 25.000 dólares. La ganancia de 3.000 dólares, pero no es neta porque hay que descontar los gastos de los servicios, que suelen ser elevados.
Sin embargo, muchos sostienen que "salir hecho" es la excepción y no la regla. Girelli cuenta que con lo que saca por el alquiler en su torre no llega a cubrir los gastos: "Ya no es así porque la temporada acá es cada vez más corta. Y a los impuestos hay que sumar la expensas, que en un edificio viejo como este el mantenimiento es caro. Por pintar el exterior hace poco pagamos 500.000 dólares. Con todos estos gastos arrancás con un valor que no lo recuperás alquilándolo en temporada. Antes te decían que en la primera quincena sacabas lo gastado. Después, que en enero. Ahora, ni con enero ni febrero", graficaGirelli.
Mariani, además, dice que hay un impuesto que considera ilegal: "Es el de la Escuela Primaria que debe ser abonado por todos los propietarios que posean un inmueble dentro de Uruguay y la alícuota se calcula en base a la valuación del inmueble. La mayoría paga entre 500 y 1.000 dólares anuales. No es mucho pero no tenemos por qué pagarlo", dice el presidente de APAU, que suma el costo de los servicios, como la electricidad, que ahí son muy caros. "Una familia tipo puede gastar 200 dólares por mes en luz en un departamento de mediano a chico", asegura.
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Ante la consulta de por qué no vende su departamento, Mariani responde: "Hay tanta oferta que está complicado. Los que logran venderlo lo hacen por debajo del valor, es mentira que el mercado inmobiliario se está reactivando, son casos muy puntuales -plantea-. Tengo conocidos que hace años están intentando vender su propiedad y no pueden o tienen que malvenderla porque si no te la rematan por alguna deuda. Hoy, antes de comprar, la gente pregunta cuánto paga de expensas y de impuestos y cuando le dicen, no quieren saber nada. Tener una propiedad acá dejó de ser negocio", afirma el empresario.