Cómo hacer un contrato de alquiler: el modelo y las claves de la nueva ley
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La nueva Ley de Alquileres rige desde 2020, la cual regula, entre otras cosas, la forma y el plazo de actualización del monto del alquiler, la duración del contrato de alquiler y las garantías.
La ley, que ahora se busca reformar nuevamente, fue sancionada con la finalidad de que no haya una brecha de desigualdad entre locador y locatario, que el contrato de alquiler se celebre en buena fe y que se mantenga a lo largo de todo el tiempo de vigencia del acuerdo.
Si bien esta medida rige desde hace casi dos años, ya que está vigente desde el 30 de junio de 2020, con el tiempo fueron surgiendo algunos cuestionamientos que hoy hacen que la ley de alquileres esté en la mira y se busca volver atrás en algunos puntos del contrato de alquiler.
¿Cómo es la nueva ley de contrato de alquiler?
Especialistas coinciden en afirmar que la ley produjo una retracción de la oferta y un anticipo de mayores costos por parte de los propietarios.
Plazo mínimo
La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, establece un cambio en el plazo del contrato de alquiler. Antes, el plazo mínimo era de 2 años, y uno de los cambios que se impuso ahora es que pasó a ser de 3 años.
Declaración ante la AFIP
Además, a partir de la vigencia de esta ley, los contrato de alquiler deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
Actualización del monto
En cuanto a la actualización del monto establecido en el contrato de alquiler, la norma señala que "el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales", es decir que no se pueden realizar aumentos trimestrales ni semestrales.
Los ajustes se realizan con un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que es un índice salarial. Desde entonces, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica todos los días dicha fórmula, llamada Índice de Contratos de Locación (ICL).
¿Cómo se hace un contrato de alquiler?
A la hora de hacer un contrato de alquiler hay varios aspectos a tener en cuenta. Primero, el contrato de alquiler siempre se realiza por escrito y se verifican los datos de todos las partes, constatando las identidades con los respectivos documentos originales.
Se deben colocar los datos completos de las partes, es decir, del locador, locatario y garantes, con sus nombres, apellidos, tipo y números de documento, nacionalidad y domicilio real.
Es importante que el contrato de alquiler tenga la fecha y lugar donde se firma, y que cuente con las características del objeto de la locación. Además, debe indicar el plazo de duración, tanto en meses como en fecha. Por ejemplo: treinta y seis (36) meses contados a partir del 01 de agosto de 2021 hasta el 31 de Julio de 2024.
Otro de los datos que no debe faltar en el contrato de alquiler es el monto del canon locativo mensual, es decir, el alquiler en sí mismo, en número y letras, y hacer una descripción de todo lo que contiene el inmueble dentro.
Dónde se paga el contrato de alquiler y garantías
En el contrato de alquiler debe figurar dónde y cómo se abonará el canon locativo e indicar todas las cargas que debe pagar el inquilino y cuáles el propietario.
Es importante especificar los apercibimientos que se impondrán en caso de incumplimiento, ya sea tanto del no pago del alquiler o servicios, así como el no cuidado de los objetos que se encuentran dentro de la propiedad.
Un tema a tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de alquiler son las garantías, y con la nueva ley se plantearon diferentes posibilidades para que los contratos no tengan que tener, únicamente, el aval de un propietario.
El inquilino debe proponer al propietario al menos dos garantías que pueden ser: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario, o garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
En caso de ser más de un inquilino, la ley dice que "deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos" y que el propietario del inmueble "no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación", salvo el caso de que la garantía sea de ingresos, en cuyo caso puede elevarse a 10 veces. Locador, locatario y garante deberán firmar todas las hojas y entregar un ejemplar firmado para cada una de las partes.
¿Quién paga las firmas de un contrato de alquiler?
En general, el inquilino paga las firmas propias y de los garantes, mientras que el propietario paga su firma.
En cuanto a las expensas, las debe pagar el inquilino pero sólo "aquellas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario". Es decir que al inquilino no se lo puede cargar con el pago de expensas extraordinarias.
La ley dice que el contrato de alquiler puede ser resuelto por el inquilino cuando la notificación al propietario "se realiza con una anticipación de tres meses o más, transcurridos al menos seis meses de contrato", en cuyo caso "no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto". La ley dice que si pasaron seis meses de contrato, el inquilino debe "notificar en forma fehaciente su decisión" al propietario "con al menos un mes de anticipación".
Si se rescinde el contrato en el primer año del contrato, tiene que pagarle al propietario "en concepto de indemnización la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes, si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso".