Se postergan modificaciones en la Ley de Alquileres: ¿Cómo afecta al mercado?
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La postergación a los cambios en la Ley de Alquileres genera aún más problemas en el sector inmobiliario, con una caída de la oferta de departamentos para la renta y un incremento para la venta.
El conflicto se arrastra desde fines del 2021, cuando Sergio Massa, presidente de la cámara de diputados, anunció modificaciones en la Ley de Alquileres. La noticia generó revuelo en el sector y, si bien los inmobiliarios esperaban que se corrija antes de fin de año, nada de eso pasó.
Hoy con el Congreso nuevamente operativo, el acuerdo con el FMI hizo que otra vez se postergue la discusión de la ley de alquileres para regular el mercado. Mientras tanto, el stock se reduce y los precios continúan en alza.
"Los valores de los inmuebles en alquiler siguen en alza como consecuencia de una reducción del stock disponible y una demanda en crecimiento", explica Horacio Berberian, director de la inmobiliaria Shenk. Esta situación, que según Zonaprop se acrecentó en dos años con una reducción del 25% de la oferta de alquileres disponibles, se da como consecuencia del impacto de la Ley de Alquileres. "La normativa perjudicó al mercado locativo y la situación se agravó tras el anuncio de modificación. Hoy los propietarios quitaron los inmuebles del alquiler a la espera de cambios en la Ley", agrega el inmobiliario.
Las modificaciones de la Ley
Para Federico López Castromil, de la inmobiliaria homónima, la principal complicación con la Ley de Alquileres se da por que el gobierno "primero anuncia y después piensa:. "Primero debería haber un debate y después confirmarlo, para que la gente no entre en pánico y no afecte al mercado".
Y si bien todos los especialistas coinciden en que hay que hacer modificaciones sustanciales en la Ley de Alquileres que actualmente regula el mercado, para López Castromil, "la reforma tiene que ser integral".
A su entender "no se puede pedir la derogación de la normativa. Hay fallas técnicas y conceptuales sobre las que hay que abordar". A pesar de que las principales críticas recaen en dos artículos (que establece contratos a tres años y un índice fijos de incremento anual de los alquileres), hay otros puntos que se deben modificar: "las garantías como están establecidas son imposibles de cumplir", agrega.
La postergación del tratamiento de la Ley de Alquileres en el Congreso es otro de los factores que genera incertidumbre en el mercado del real estate. "Se suman además, la vivienda ociosa, la suspensión de desalojos, los precios de los alquileres congelados. Esto junto a la rentabilidad muy baja, por debajo de la región hace que los propietarios le escapen a los alquileres y se inclinen hacia las ventas. Pero sin inversores, no hay escrituras y hay mucha sobre-oferta", detalla.
Ley de alquileres y una solución inmediata
Marta Liotto presidente del Colegio de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires, asegura que "hoy la Ley de Alquileres no es una prioridad en el Congreso" por lo que "su tratamiento se sigue postergando".
Para la especialista la solución a corto plazo es "incentivar la inversión seduciendo con incentivos y leyes que faciliten el funcionamiento del mercado locativo de viviendas", explica y sintetiza: "En un mercado que funciona con oferta y demanda, a mayor oferta precios más bajos".
Además, agrega que "es necesario y urgente avanzar en una reforma de la Ley de Alquileres que vuelva a brindar previsibilidad al sector o en la puesta en práctica de políticas (como los CEDIN) que ayudarían a revitalizar el mercado".
Los CEDIN (Certificados de depósito para inversión) son un instrumento financiero que se aplica en la inversiones en el mercado inmobiliario y/o en proyectos de construcción de viviendas y que busca reactivar la actividad del sector.
En ese aspecto, López Castromil reconoce que en el corto plazo medidas como "Cedines, blanqueo de alquileres y grabación impositiva para quien ponga inmuebles en alquiler" pueden ser una buena medida. Mientras que "a largo plazo se necesita un dólar estable, controlar la inflación y otorgar créditos hipotecarios para reactivar la demanda de compra-venta de inmuebles", finaliza.