Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad en Argentina y las claves para acelerar la operación
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La pregunta del millón y que nadie parece tener respuesta. ¿Cuánto tiempo tarda hoy en venderse una propiedad publicada?. Para los inmobiliarios depende de muchos aspectos, la ubicación de la unidad, el estado y por su puesto su precio. En promedio se calcula que un inmueble que cumple con estos requisitos puede conseguir nuevo dueño en un periodo que va entre 6 y 9 meses.
"Es difícil, cada propiedad tiene su historia. En un escenario normal con estabilidad y créditos hipotecarios, debería venderse en dos meses, ahora en esta realidad si todos los planetas se alinean debería tardar como mínimo seis meses", dice Daniel Bryn fundador de Invertir Real Estate.
Pero qué significa que los planetas se alinean; "que esté bien publicada, que esté bien posicionada en los buscadores, con un precio competitivo. Si yo te dijera que en un edificio hay 100 unidades que se venden, el tuyo debería estar entre los 10 más baratos para que se comercialice en este periodo", indica el especialista.
El propietario debe ser flexible y tiene que ir retasando la unidad cuando hay muchas objeciones por parte de las visitas que no convalidan el valor. "Creo que hoy en seis meses se puede vender. Pero no es lo mismo este semestre o el semestre del año que viene, no es un dato estadístico, hoy dependemos del contexto económico y la política, no solo del buen accionar de los inmobiliarios, hay factores externos que hacen que se complique el escenario", explica.
Los plazos de venta se extienden mes a mes por un cúmulo de factores. El primero, la Ley de Alquileres, generó la quita de inmuebles en el mercado locativo para volcarse a la venta. Este fenómeno se potenció aún más con la implementación del DNU en el marco de la pandemia el año pasado, generando un sobre-stock de unidades a la venta.
Cada mes el mercado inmobiliario bate un nuevo récord con propiedades a la venta. En total existen hoy 164.221 unidades publicadas en venta, de ese número 121.898 son departamentos. Este número muestra un alza del 22,6% interanual y del 25% acumulado de este año solamente. "Es mucho, significa que hay un cuarto más de departamentos en venta en 10 meses, lo cual es una cifra muy alta", describe Bryn.
Y este dato no es menor. Al haber mucha competencia, los tiempos para vender un inmueble parecen extenderse aún más. Además el clima electoral complica la decisión de compra porque la mayoría espera que se definan los resultados del 14 de noviembre antes de tomar una decisión. "En Estados Unidos, el promedio es de 15 días, estamos muy lejos de ese mercado", reconoce.
Según el último informe de escrituras del colegio de escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en septiembre se registraron un total de 2813 operaciones de compra-venta. Mientras que el monto total de las transacciones realizadas subió un 40,3%, con $29.919 millones. Si bien los datos mostraron una mejora en comparación al año pasado, esos números siguen muy por debajo del promedio histórico para el sector.
La zona es importante
La ubicación donde se encuentre el inmueble también es un factor fundamental. "Se calcula poco más de 10 inmuebles a la venta por manzana en venta, pero hay zonas con récord por ejemplo Recoleta donde hay 50 unidades en oferta", explica Bryn.
"Si la tasamos hoy con un valor real de Mercado, de acuerdo a las características. Tomemos un 2 ambientes en Palermo Recoleta Belgrano de entre 5 y 10 años de antigüedad de una buena construcción al frente con balcón de 40 metros cuadrados (m2). Tasado en u$s100.000 a u$s110.000 tenes posibilidad de lograr la operación entre 60 a 80 días de contado", asegura Jorge Toselli dueño de JT Propiedades, especialista de la zona.
Ahora, el especialista reconoce que esos tiempos son difíciles de cumplir y que varían según las características de cada unidad. "El famoso 'lo dejo así porque el que viene lo pinta del color que quiere' ya no va más. Hay que mostrar una unidad en buen estado, que los detalles sean impecables. Cuánto más lindo, más rápida la venta", reconoce.
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"A medida que las comodidades suben, tres ambientes con dependencias de servicio o cuatro ambientes, se estira el plazo de concreción por la mayor cantidad de inmuebles ofrecidos", finaliza Toselli.