Cuánto cuesta invertir en propiedades en Miami: estos son los pro y los contra
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Miami es una de las ciudades preferidas de los argentinos. Para hacer compras, ir a la playa y pasear, es uno de los destinos más elegidos, pero también hay quienes ponen sus ojos en la ciudad para hacer inversiones.
El dato más llamativo en este sentido es que se ha incrementado el número de interesados que acceden a propiedades con montos relativamente bajos que, aún así, obtienen buenas rentas.
Entre el público argentino hay dos tipos de interesados en invertir en Real Estate en esa ciudad. Por un lado, está quien compra como inversión y lo único que busca es una renta mensual en dólares y, por el otro, está quien busca invertir pero a la vez utilizar la vivienda algunos días del año.
"Lamentablemente, la gran mayoría de argentinos que están consultando hoy pertenecen al segundo grupo. Y digo lamentablemente porque la realidad es que si buscan utilizar el departamento 15 o 30 días al año y a la vez lograr una renta mensual atractiva es incompatible", aseguró Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, a ZonaProp.
"Mi recomendación para este último público es que evalúen muy bien la rentabilidad que quieren obtener, ya que en estos casos en los que se pretende utilizar la vivienda la rentabilidad anual que arroja la unidad alcanza solo para pagar los gastos del edificio y el property tax", continúa.
Distintos tipos de inversores
Es importante tener en cuenta que dentro del grupo de los inversores hay perfiles de diferentes tamaños.
"Por un lado está el pequeño rentista que está dispuesto a mantener la unidad en locación temporaria, tanto sea administrada por él mismo como por terceros. En este perfil la inversión no suele superar los u$s350.000. Y un segundo grupo que es más selectivo y que está dispuesto a posicionarse en edificios premium, incluso con marcas destacadas como Fendi, Porsche, Armani, Aston Martin, y cuya inversión supera el millón de dólares y sin límite si la unidad cumple con sus expectativas. Este tipo de inversores compra para sí mismo y es muy difícil que rente la unidad", indica Mario Seresevsky, CEO de Desarrolladores BH.
En los diez años previos a la pandemia, los latinos representaron más del 50% de los compradores de viviendas en los Estados Unidos y se espera que esta tendencia se acelere durante los próximos 20 años. El estado de la Florida tiene la mayor concentración de latinos, dentro de los que se incluyen a los argentinos de todo el país, de acuerdo a los datos de la Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces (NAHREP).
Miami no es el único foco de interés
Pero el ojo no está puesto solamente en Miami. Además, hay muchas búsquedas en Orlando y en la zona de Tampa.
"Allí se escucha mucho proyecto de desarrollo inmobiliario y en Orlando compra de activos de clase media para trabajadores de los parques. Son propiedades, en términos generales, de bajo monto y que generan una renta en dólares muy interesante", afirma Andrés Aller, CEO de Aller&Co.
"Después también hay inversores grandes que están buscando activos un poco más premium, con operaciones más complejas donde buscan apalancarse, es decir, tomar deuda, pero hoy, a diferencia de otros años, hay una gran cantidad de gente con menos dinero comprando propiedades allá", agrega.
Esto cuesta comprar en Miami
Los expertos coinciden en que, a diferencia de lo que podría marcar el prejuicio, el mercado en estas zonas de la Florida está más al alcance de la mano de lo que se cree. "Se pueden conseguir unidades desde u$s180.000 en adelante. Sin embargo, por esos montos yo aconsejo comprar en Orlando una unidad a estrenar. En Miami por esos valores si bien se consigue, suele ser en edificios antiguos que pueden requerir renovaciones o adecuaciones que impactan fuertemente en las expensas", indica Rizzo. Al mismo tiempo, recomienda a quien cuenta con ese capital comprar en proyectos a estrenar, o mejor aún, de pozo en mercados como Orlando, donde hay proyectos que se pueden pagar en cuotas y con los que se calculan rentas de un 7% en dólares en contratos de alquileres tradicionales.
Es posible conseguir inmuebles a estrenar en Miami desde los u$s3 00.000, pero en zonas más alejadas de las más consolidadas. "Por ejemplo, en Homestead, una zona en pleno crecimiento a 40 minutos del centro de Miami, se consiguen hoy townhouses a estrenar y con entrega inmediata para poder poner en alquiler desde u$s 330.000", indica.
De hecho, en algunas zonas de Orlando se pueden encontrar propiedades de menos de u$s100.000. "Puede haber de u$s70.000 u 80.000. Generalmente, esas propiedades que tienen bajos valores suelen generar una buena renta, aunque está sujeto a que, en muchos casos, el inquilino no sea muy estable. En el caso de propiedades de mayor valor, la renta suele ser un poco más baja, aunque al ser más premium defienden mejor su valor", afirma Aller.
Además, para los que buscan opciones para dar con ese mix entre disfrute y renta, están los departamentos que ya vienen completos y con una tecnología que permite administrarlos de forma remota. "El proyecto District 225, en la zona de Downtown, se vende de pozo desde u$s360.000, y se puede pagar un 50% en cuotas durante la construcción, y el saldo a la posesión en 2024", indica como ejemplo Rizzo.
Cuáles son los "contra" de invertir en ladrillos en Miami
Los brokers aconsejan no dejarse llevar por las propiedades cerca de la playa, sobre todo a la altura de la 70 Street, en North Beach, la zona vieja.
"El argentino viene y lo primero que hace es ir a mirar en la playa, y la realidad es que en esa zona hay muchos edificios viejos, que solo se compran al contado y que el día de mañana serán muy difíciles de vender, están llenos de problemas, y una vez que lo comprás tenés que pagar un montón de gastos de special assessments", indica Rizzo.
Se trata de ofertas muy tentadoras, pero en edificios viejos llenos de inconvenientes, que son difíciles de alquilar o que tienen restricciones de alquiler temporario, y el día de mañana estarán muy limitados para venderlos porque el público local compra con hipotecas y los bancos no las dan para este tipo de construcciones.
"En primer lugar aconsejaría tomarse el tiempo necesario de búsqueda. El área de Aventura como así también los sectores de Brickell, Bal Harbour, Sunny Isle, son de preferencia de los inversores argentinos", aconseja Seresevsky.
Por otra parte, otro error común tiene que ver con el asesoramiento que se recibe. Es peligroso buscar un contador o abogado local al aterrizar en Miami, porque seguramente desconozca las implicancias de invertir al ser argentino, y lo mismo si se espera un asesoramiento de un profesional argentino que solo tenga experiencia en el mercado local. Lo ideal es encontrar expertos que contemplen las regulaciones de ambos países.
Algo muy parecido sucede con los brokers inmobiliarios.
"El consejo que le puedo dar a cualquier persona que vaya a hacer negocios a Estados Unidos es que se asesore muy bien. Que evalúe los brokers de punta a punta, no solamente el feeling, sino que pueda comparar qué tan buenos son, qué tanto saben de la zona que les están ofreciendo, tratar de identificar puntos fuertes y débiles de cada uno de los brokers con los que van a estar trabajando", concluye Aller.