Evitá problemas: todo lo que hay que saber para invertir desde pozo, la gran "estrella" del mercado inmobiliario

El sector inmobiliario atraviesa un momento complicado. La llegada de la pandemia profundizó una crisis que ya acumulaba un par de años negativos, afectada principalmente por las sucesivas devaluaciones y la incertidumbre política.

Sin embargo, hay un tipo de "producto" que resiste a los embates de la realidad argentina. De hecho, especialistas señalan que es un buen momento para apostar por las obras en pozo. Por los bajos costos en la construcción (medidos en dólares) y la posibilidad de financiarse en pesos, se considera una buena oportunidad tanto para inversores como para quien busca alcanzar su techo propio.

De hecho, según señaló Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial, "con la baja de precios que hay hoy, se puede comprar un departamento de 3 ambientes por lo que antes se pagaba uno de 2 ambientes". "Actualmente, en el mercado hay obras ya iniciadas a precios muy competitivos que difícilmente volvamos a verlas en esos valores. Estamos en el momento ideal para concretar este tipo de operaciones", remarcó Brodsky, quien pronostica que para la fecha de finalización de una obra -estimada en dos años- el retorno del capital invertido si lo que se busca es revender será de entre el 30% y el 40%.

Analizar los antecedentes de la constructora es uno de los principales consejos que dan los expertos.

Para aquellos interesados en volcarse por este tipo de inversión, hay una serie de consideraciones a tener en cuenta. Indagar acerca de la empresa desarrolladora que llevará adelante la obra, mirar la "letra chica" de los contratos y acordar previamente el tipo de cuotas, son algunos de los consejos que brindaron los expertos.

Primeros pasos

Según explicó a iProfesional Leandro Dziencielsky, broker inmobiliario de la red Century21, "hay varias modalidades que venden los constructores". "Una modalidad es el fideicomiso, que es una forma de estructurar legalmente la construcción del edificio. Y hay otra forma, que es cuando la misma constructora es una SRL que construye. Recomiendo los fideicomisos, porque hay mucha más previsibilidad de lo que va a pasar en la obra. En el caso de la SRL, es como que la constructora construye sin rendir cuentas de lo que hace en ningún momento, es mucho más riesgoso. Puede salir bien, pero se toma un riesgo al invertir porque no se tiene control de lo que pasa en la obra", señaló el especialista.

En tanto, en el fideicomiso, es importante "controlar bien al fiduciario". "Hay tres figuras en el fideicomiso: la figura que más importa es el fiduciario, que es quien administra los bienes. Tiene que ser un profesional. Al entrar a un fideicomiso, hay que ver cuál es la empresa desarrollista, quién es el fiduciario y que no tenga que ver el fiduciario con la persona que construye. Porque lo importante es que el fiduciario, quien debe rendir cuentas, no tenga relación directa con la constructora, que sea independiente. Y también es importante que la constructora haya hecho otras obras, para ver si cumplió o no con la entrega", agregó Dziencielsky.

"En estos momentos de tanta incertidumbre, diría que uno de los principales factores a tener en cuenta es la solvencia de la empresa a la cual le va a comprar. Esto implica que tenga trayectoria, que tenga obras terminadas y un nombre en el mercado. Y algo que uno puede hacer fácilmente es comprobar que la obra esté en movimiento", agregó por su parte Brodsky.

"Los antecedentes del desarrollador son claves. También la forma de pago, los tiempos de construcción y, obviamente, el valor", agregó Ariel Champanier, presidente de Remax Premium, quien estimó que el mínimo para "entrar" a un pozo es el 30% del valor del inmueble, "aunque hay desarrolladores que son muy flexibles en este punto, mas en tiempos donde no sobran inversores".

Para "entrar" al pozo, debe pagarse aproximadamente el 30% del valor. El resto se financia

"El monto mínimo que se pide para ingresar a una obra de pozo gira en torno al 30% del valor. En esa franja hay opciones. En cuanto a las cuotas, nosotros manejamos actualmente, dependiendo de la obra, dos opciones: o en dólar billete o que se paguen en pesos más CAC, que es el índice que publica la Cámara Argentina de la Construcción. Mes a mes, se va ajustando la cuota en base a ese índice, que es neutral ya que no es manipulable ni por la parte compradora ni la vendedora. En nuestro caso, tenemos proyectos que llegan hasta las 136 cuotas", remarcó al respecto el CEO de Predial.

En el caso de las cuotas, otro consejo que brindó Dziencielsky es que "también tiene que estar bien aclarado, si uno no puede pagar una cuota por cualquier motivo, qué plazo tenés para ponerte al día y qué penalidad tenés: tiene que ser una penalidad razonable". "Lo interesante de invertir en un proyecto es el financiamiento. Que vas pagando en cuotas un departamento. Tiene que estar pautado exactamente cómo van a ser los pagos. Si hay ajuste, cuándo van a ser. Y tiene que tener claro el plazo de final de obra: muchas veces, las constructoras no ponen la fecha de final de obra o ponen un plazo muy largo. Eso es un gran problema. Deberían poner un plazo de obra razonable y que pongan penalidades si se exceden de ese plazo", remarcó.

A tener en cuenta

"Lo otro que hay que chequear, antes de hacer la inversión, es que la constructora haya comprado el terreno. Muchas veces, algunas desarrolladoras salen a ofrecer proyectos y todavía no compraron el terreno. Ofrecen unidades de algo que no existe, no tienen un boleto de compra-venta del terreno. Hay que revisar eso, porque si no, ni siquiera está asegurada la obra: las estafas más grandes vinieron por ese lado. Pedir todos los papeles a la constructora: cuando se invierte, sería aconsejable pedirle a un abogado que chequee todo", remarcó el especialista de la red Century21.

Pedir los detalles de los materiales utilizados, desde el piso hasta la marca de la grifería, es otro de los tips que dan los especialistas. "Cuando arranca la preventa es el mejor momento para sentarse a hablar con un constructor: primero, porque va a salir más barato; y segundo porque se pueden pedir modificaciones de planos y materiales", sostuvo Dziencielsky, quien aclaró: "Generalmente, el 40% de la obra se vende al inicio. El 20% se vende durante los dos o tres años de la obra, y el otro 40% se vende al final. Si llegás en el medio, es un problema porque jugás con las expectativas de rentabilidad de los inversores. Porque saben que si lo esperan hasta el final de la obra, va a ganar una determinada cantidad de dinero. No lo venden a precio de pozo, que es en el arranque. Siempre conviene comprar al inicio".

"Es interesante invertir en pozo porque se puede asegurar la disponibilidad de cierta unidad, que luego durante la obra se van vendiendo: puedo elegir si quiero al frente, en qué piso", explicó Brodsky, quien aclaró: "Hoy al ingresar a una obra de pozo se están consiguiendo valores muy interesantes. En muchos casos, valores cercanos al costo de la construcción. A medida que avanza la obra, van aumentando".

Otras consideraciones

Entre otro de los consejos que dieron los especialistas, se destaca definir previamente el fin que tendrá la inversión: si es para revender, alquilar o para vivir en el inmueble. "Si comprás para invertir, conviene algo chico: cuando más chico mejor, porque lo pagás más barato y la rentabilidad si lo alquilás con respecto a uno más grande es mayor. Por ejemplo, la rentabilidad de un departamento chico, de 30m2 que puede valer u$s60.000, es casi la misma que uno de 45m2 que puede valer u$s90.000. También conviene chico si la idea es revender", graficó Dziencielsky.

"Vemos mucho movimiento en proyectos con una propuesta diferencial en ammenities. La pandemia marcó el estilo de vida que la gente busca", acotó Brodsky, quien concluyó: "Y que las unidades tengan ciertas comodidades en cuanto a la dimensión y la financiación, es un punto fundamental. Porque hoy la gente no llega a pagarlo sino. Una persona con un ingreso normal, es difícil que pueda pagar la cuota de un emprendimiento si esta no tiene un plazo extenso".