A un año de la aprobación de la Ley de Alquileres: ¿qué balance hacen desde el sector?
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El mercado inmobiliario parece adaptarse a los diferentes escenarios adversos que le toca atravesar. La Ley de Alquileres fue sin dudas una de las problemáticas más importantes que debió enfrentar en los últimos tiempos. Hoy se cumple un año desde que fue sancionada por el Senado de la Nación y desde el sector aseguran que trajo más complicaciones que beneficios. Ante un escenario impredecible en términos económicos, la extensión del contrato a tres años se convirtió en el artículo más criticado.
El primer impacto que tuvo la nueva normativa se sintió en el precio de los alquileres. Según el último informe realizado por Zonaprop, en los últimos doce meses los alquileres acumularon una suba de 71.3%. Así el precio promedio para un 2 ambientes en la ciudad se ubicó en $ 37.575 por mes, 3.9% por encima de abril. A su vez, en 2021 el alza acumulada llegó a un 22.5%, apenas por encima de la inflación.
"La misma ley provocó ese aumento inicial, hay que ver que pasa ahora porque los salarios no aumentaron al mismo nivel. Por más altos que estén los precios, la gente tiene que poder pagar la renta", advierte Soledad Balayan, titular de Maure inmobiliaria.
Es que las subas se dieron en los contratos nuevos. No sólo por la Ley de Alquileres, sino también por el DNU que congeló durante un año, en el marco de la pandemia, los valores de los alquileres.
A partir del próximo mes, los contratos vigentes empezarán a incrementarse con un nuevo índice que publica el Banco Central. Se trata de una indexación anual conformada en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE). "Este índice va a regular los contratos vigentes, pero no al mercado en general", sostiene Balayan.
Según este índice, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 34%, ya que hasta la fecha el valor indicado por el Banco Central, al tomar como punto de partida el 1 de julio 2020, es de 1,36. "Lo que puede verse como algo positivo para contratos vigentes, termina siendo muy negativo para el mercado en el largo plazo", añade la especialista.
"Muchos se quisieron cubrir con los incrementos. No solo suben por efecto inflación, sino por demanda. Al haber desaliento por los plazos de tres años, hay menos oferta y por ende aumentó el precio por demanda", explica al respecto Gabriel Battioni, director de Battioni Real Estate.
Alzas de los alquileres
Lejos quedaron los incrementos semestrales. "Es un punto negativo para ambas partes, porque al hacer incrementos cada seis meses, se podía escalonar para que el impacto en el inquilino no fuera tan grande. Buscábamos que los aumentos sean graduales", indica Battioni.
El índice que mensualmente emite el Banco Central, es para todos los inmobiliarios el tema más álgido. "Por el momento, el índice arroja un 36% de aumento en 11 meses de publicado, cuando la inflación (IPC) en los últimos 12 meses fue del 44,20%, el aumento del UVA 43,93% y el aumento del RIPTE (sueldo promedio empleado en relación de dependencia) de un 33%", describe Daniel Bryn, fundador de Invertire Real Estate y analista del mercado inmobiliario.
Entre los puntos negativos, el especialista resalta un ítem poco mencionado: los depósitos. "Que no se pueda pedir más de 1 mes de depósito, con la inflación que tenemos, ese monto en 3 años se deprecia y no llega a cubrir muchos gastos o reparaciones que suelen quedar pendientes al finalizar el contrato. Antes se podía pedir 1 mes por año de contrato", afirma.
Y otro de los puntos que dejó la nueva normativa y generó complicaciones en los propietarios es la reglamentación del régimen de registración de contratos. "Suma una carga burocrática más a los propietarios que en muchos casos terminaron contratando a un contador para hacerlo", precisa Bryn.
Aspectos a favor
A la hora de enumerar las consecuencias positivas de esta ley, los profesionales inmobiliarios aseguran que en este contexto es complejo ver puntos a favor. "Beneficios, a nivel propietario no hay. Sí, por el contrario, esto generó una baja de precios en la oferta de inmuebles en la venta. Eso fue un efecto colateral necesario para el mercado", remarca Battioni.
"Se propuso por la ley que el inquilino podría presentar garantías alternativas a la clásica ‘propiedad de CABA de familiar directo’, ahora sí se podría proponer un aval bancario, una fianza personal o un seguro de caución. No obstante, aún no se reglamentaron los requisitos que deberían cumplir", menciona Bryn como ventaja de la nueva ley.
Además, se estableció el domicilio electrónico. "Ahora todas las comunicaciones que se hagan entre las partes por el email que pongan en el contrato se consideran válidas. Otro punto a favor es que se aclaró cómo debe actuar un inquilino en el caso de una reparación urgente o en el caso de que no sea urgente, esto antes generaba conflictos", sintetiza Bryn.
Mientras, desde el Colegio Profesional Inmobiliario, insisten en pedirle al Gobierno que se modifique la ley. En nombre de los inmobiliarios, Battioni concluye: "Si algo bueno puede pasar es que dejen intervenir a las partes libremente, como sucedía antes. Tenemos mucho para aportar si nos dejan", concluye Battioni.