Atención: desde este lunes comienza a regir la norma que obliga a registrar los contratos de alquiler en la AFIP
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Los locadores de todo el país estarán obligados desde el 1 de marzo a registrar los contratos de alquiler de bienes inmuebles urbanos y rurales, locaciones temporarias y de espacios o superficies fijas o móviles, al comenzar a regir el Registro de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI) de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
Durante un encuentro con representantes del sector inmobiliario, el jefe de Departamento del Sector Servicios, Hernán Cruells de la AFIP explicó los principales puntos del Registro.
El funcionario detalló que los locadores deben registrar las locaciones de inmuebles urbanos, sublocaciones, los arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales, subarriendos, las locaciones temporarias de inmuebles con fines turísticos, de descanso o afines y las locaciones de espacios o superficies fijas o móviles como locales comerciales, stands, ferias, etc.
Cruells aclaró que entre los sujetos excluidos se encuentran la administración pública, cuando en los contratos celebrados las partes sean exclusivamente el Estado nacional o los provinciales, el Gobierno de la CABA, los municipios y sus respectivas reparticiones, entes centralizados y descentralizados.
Agregó que los locatarios o arrendatarios no están obligados a registrarse en el RELI, pero podrán informar de forma voluntaria un contrato si el locador no lo hubiera hecho.
"Eso está previsto en la propia ley 27.551 (de alquileres), que obliga a registrar todos los contratos de locación, y es una declaración voluntaria, no es obligatoria", dijo Cruells.
El inquilino, explicó, "no tiene ninguna obligación con RELI, simplemente tiene las facilidades del sistema para informar de determinadas situaciones, para enterarse, para conocer en qué contratos figura como locatario y puede aceptar o no ese contrato, y además, si tiene algún tipo de diferencia la puede informar dentro del propio servicio".
Cómo es el procedimiento
Por su parte, la subdirectora de Servicios al Contribuyente de la AFIP, Patricia Vaca Narvaja, sostuvo que "en el transcurso de la implementación de esta resolución y de este registro iremos viendo si va bien, cuáles son los problemas o complicaciones y las vamos a ir resolviendo de manera conjunta".
El RELI contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes.
El artículo 16 de la Ley 27.551 dispuso que la AFIP ponga en marcha un régimen de facilidades para el registro de estas operaciones, por lo cual implementó, a través de la resolución 4933/2021, el Régimen de Registración de Contratos de Locación.
Para registrar tales contratos (o alguna modificación) se debe acceder al sitio web de AFIP con clave fiscal, al servicio "Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - Contribuyente".
El locador, con clave fiscal de seguridad nivel 3, debe completar una serie de datos mínimos respecto del contrato y adjuntar el contrato celebrado en formato JPG o PDF.Una vez que se realiza esta operación hay un acuse de recibo de la misma y un código verificador de la registración de contrato.
El servicio RELI estará disponible a partir del 1 de marzo para declarar, consultar, modificar, renovar o dar de baja contratos de alquiler situados en el país.
Se deben registrar en el sistema las altas de contrato y las modificaciones que pudiera sufrir este contrato (rescisiones o extinciones anticipadas).
En cuanto al plazo establecido para informar la celebración de contratos y/o sus modificaciones, se indicó que es de 15 días corridos desde su celebración.
Los contratos pactados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, gozarán de un plazo excepcional para su registración, hasta el 15 de abril próximo, inclusive.
En relación a las sanciones por no registración, Cruells indicó que "es un incumplimiento a deberes formales y les cabe las multas previstas en la ley de procedimiento fiscal".
Además, alertó, habrá "un perjuicio por el inicio de una demanda por cobro de pesos, ya que el juzgado va a exigir esa registración del contrato ante AFIP".
Sanciones a lo que no registren
El registro no solo incluye los contratos que se celebren a partir de dicha fecha, sino que también integra a todos aquellos que fueron firmados a partir del primero de julio del año pasado, momento en el que la ley entró en vigencia.
"Este régimen de información recaudatorio obliga a quienes alquilan o subalquilan inmuebles urbanos o rurales, a declarar ese contrato a través de un sistema web que se llama RELI (Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles) implementado por la AFIP", afirma Patricia Faraoni, socia CEO del estudio FDX Contadores.
Faraoni afirma que, como cualquier régimen de información, si el contribuyente que está obligado a presentarlo no cumple con lo solicitado, ingresa a la Ley de Procedimiento Tributario y se le establece una multa, que puede ir desde $5000 (por contrato) para personas humanas, hasta $10.000 en el caso de sociedades.
"Pero además de la multa, si un contribuyente no menciona el alquiler en la declaración jurada de ganancias, también se le aplicará la alícuota del impuesto de las ganancias, más los intereses. El objetivo que persigue esta normativa es presionar a los que tienen inmuebles en alquiler y no los declaran, porque los inmuebles en alquiler están alcanzados por el impuesto a las ganancias", agrega Faraoni.
Las consecuencias en el mercado inmobiliario
Según informó el Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, Armando Pepe, esta ley no beneficia al mercado inmobiliario ni a los inquilinos: "Lo que produjo esto, y va a seguir produciendo, es más retracción en la oferta".
"A partir del primero de julio del año pasado muchos propietarios sacaron sus inmuebles de alquiler y los pusieron en venta, porque no quieren hacer un contrato de alquiler por tres años y ajustar una vez por año con un índice que va a publicar el Banco Central", agregó.
Y destacó que "hay un informe que hizo ZonaProp donde indica que el aumento de alquileres fue de un 62%. Entonces, si un propietario tenía un departamento en alquiler de $15.000 pero no sabe cuánto va a cobrar el segundo año, arranca pidiendo $20.000. Por este motivo los alquileres aumentaron".
"En este país siempre que se ha pretendido tocar el tema de alquileres con el argumento de ayudar a los inquilinos, se los termina perjudicando. Hoy, conseguir un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires es toda una odisea. Hay muy poca oferta", concluyó el Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
En consonancia con Armando Pepe, para Fernando Caminal, ingeniero CEO de la inmobiliaria Indico Real Estate, esta normativa perjudica al sector y a los inquilinos: "El mercado inmobiliario ya viene bastante castigado por la última ley que entró en vigencia. Esta resolución de AFIP es parte de esa ley que, a mí entender, fue muy negativa para todos los involucrados dentro del mundo de los alquileres: tanto propietarios como inquilinos".
"A los propietarios se les hizo mucho más complejo y más riesgoso alquilar y ahora es más oneroso porque tienen que pagar impuestos que antes no se pagaban. Eso puede llevar a que muchos dueños terminan sacando del mercado sus inmuebles y los pongan a la venta, lo cual influye en el precio. Los inquilinos, por otro lado, también se ven perjudicados porque sube el valor de los departamentos de alquiler mensual y, además en algunos casos, no es la intención de los arrendatarios declarar un alquiler porque tienen que justificar ingresos que no son formales. Si el dueño del departamento les declara el contrato, los inquilinos deberían tener plata blanca para pagar ese monto y esta declaración por lo tanto, les dificultaría acceder a una mejor vivienda", enfatizó.