Cómo renovar el alquiler: esto es lo que tenés que saber antes de firmar el contrato

Una vez que concluye el plazo de un primer contrato de alquiler, llega el momento de tomar decisiones importantes.

El inquilino se pregunta: "¿Estoy cómodo donde estoy o es mejor buscar un nuevo hogar?". En tanto, el propietario se plantea: "¿quiero seguir con el mismo inquilino o prefiero buscar uno nuevo o vender?". 

Las variables a tener en cuenta son numerosas, pero en caso de que ambos decidan continuar su relación, hay que empezar de nuevo con los papeles. 

Ahora, si es la primera vez que se renueva, pueden surgir varias dudas sobre qué se necesita para renovar un contrato de alquiler. Pero, incluso para los que ya pasaron por esta experiencia antes, aparecen nuevas inquietudes a raíz de la nueva ley de alquileres sancionada a mediados del 2020, ya que supone nuevas condiciones para alquilar, señala ZonaProp. 

Renovación de alquiler: qué tener en cuenta

Lo primero que aconsejan los profesionales es estar atento a las fechas y comenzar a abrir el diálogo unos 60 o 90 días antes de la fecha de vencimiento, para tener tiempo de negociar. En caso de que ambos estén de acuerdo con seguir adelante, lo que se hace es firmar un contrato nuevo, no hacer una prórroga. 

Para esto, ambas partes se tienen que poner de acuerdo sobre el aumento al que llevarán el número mensual del alquiler. Hernán Siwacki, socio Gerente de Capital Brokers Propiedades, inmobiliaria con presencia en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Colegiales, Villa Crespo, Caballito, entre otros, menciona que los contratos que se están venciendo ahora, en general, se actualizan con un aumento anual de un 20, 25 o hasta 30 por ciento para poder volver a arrancar un nuevo acuerdo de locación.

Una vez definido ese número, quedará por verse el monto de aumento anual por inflación. Antes de la nueva ley, los aumentos se hacían dos veces al año y, normalmente, se pactaban entre los privados a la hora de firmar el contrato.

Alquiler: la renovación del contrato genera dudas en inquilinos y propietarios.

Ahora, la ley establece que el índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).

"Esto genera un problema tanto para el dueño como para el inquilino porque ni el dueño sabe cuánto va a cobrar dentro de un año ni el inquilino sabe cuánto va a tener que pagar dentro de un año. Así, en mi opinión, eso generó más dudas que certezas. Y lo que pasa habitualmente es que cuando el propietario no sabe si lo que va a cobrar le va a resultar atractivo, el precio que va a poner de arranque va a ser mucho más alto para cubrirse de ese posible ajuste que le va a quedar muy retrasado", advierte Siwacki.

En ese sentido, Ignacio O’Keefe, Director de Inmobiliaria O’Keefe, tiene una opinión similar. "Con los cambios que hubo en la ley de locaciones, en general, los propietarios se están cubriendo bastante más porque tienen mucha incertidumbre con respecto a cuál va a ser el incremento real que traigan estos índices. Entonces, como a priori ellos entienden que se van a quedar desfasados y que el incremento no va a ser lo suficientemente bueno, el incremento ya lo están volcando desde el día uno. Obviamente que aparte del incremento por inflación tradicional, se está subiendo un 20 o 30 por ciento más, solamente por las dudas, por si los índices después no van".

Y agrega: "La realidad es que las propiedades igual se siguen alquilando, a pesar de estos incrementos, por una cuestión de que hay una deficiencia habitacional importante. Entonces, desde ese lado, creo que el inquilino termina absorbiendo los costos y un poco el espíritu de los cambios termina jugándoles en contra". 

La nueva ley introduce otros cambios que es importante tener en cuenta a la hora de la renovación. Por ejemplo, que el plazo mínimo de la locación de inmueble ahora pasó a ser de tres años. Lo mismo con otras cuestiones que vale la pena aclarar desde el día cero, como que el locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias, ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales.

Lo importante, coinciden ambos profesionales, es que los acuerdos se basan en la experiencia que ambos tuvieron en los años que pasaron. Si esta fue buena, va a ser más fácil negociar los términos y condiciones, porque seguramente el dueño del inmueble se muestre más abierto con tal de seguir con un inquilino que sea respetuoso del departamento y cumplidor con los pagos.

Garantía y depósito: ¿se vuelven a pedir?

"En cuanto a temas como garantía y el depósito, desde ya que eso queda siempre a decisión del propietario. Si acepta el mismo inquilino, en general no es un problema porque ya lo conoce. Se le exige que mantenga la misma garantía que tenía o se le puede pedir una nueva, en el caso de que el garante anterior no pueda continuar siendo fiador en el contrato nuevo", aclara Siwacki.

"Y el depósito también se puede mantener o lo que se hace comúnmente es que se actualiza, se aumenta con el nuevo alquiler porque ya el alquiler que se va a determinar en el nuevo contrato va a ser mayor, obviamente, del que venía pagando el inquilino en los meses anteriores a la finalización", añade. 

En esa línea, O’Keefe aclara: "Técnicamente, se piden las mismas exigencias con respecto a garantía y demás. Lo que sí, si el locatario viene con una buena historia de pagos, de mantenimiento de la propiedad y demás, lo que pasa muchas veces es que el propietario, el locador, es un poco más flexible en cuanto a tipos de garantía y algunas cuestiones y mismo hasta te diría al momento de negociar el valor. Porque, ante todo, siempre se prioriza una persona cumplidora. Los incrementos, cuando son buenas experiencias, son menores". 

Los expertos señalan que la nueva ley de alquileres complicó la situación de algunos inquilinos.

A la hora de poner la firma en el contrato, lo que tendrá mayor incidencia es la relación que ambas partes tuvieron en los años previos porque un inquilino no quiere perder un departamento en el que se sienta cómodo y el dueño no querrá desprenderse de un locatario responsable, indica ZonaProp.

Algunos puntos clave de la ley 27.551 a tener en cuenta:

• El índice para la actualización anual de los precios estará conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
• El plazo mínimo de la locación de inmueble será de tres años.
• El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
• El locatario no tiene a su cargo el pago de expensas comunes extraordinarias, ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales.
• Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza, fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
• Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
• La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local.