Nueva ley de alquileres: todo lo que hay que saber
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El 2020 será recordado por muchos cambios, tanto a nivel global, como ocurre con la pandemia, así también como los locales, llámese incendios en Córdoba, inseguridad o cambios legislativos, los cuales van desde el tratamiento de una nueva estructuración de la Justicia hasta la nueva ley de Alquileres, que después de mucho tiempo viene a implementar nuevas normas para comandar los contratos en la Argentina.
Este hecho no es menor teniendo en cuenta que, en el país, hay mucha gente que no ha llegado a la casa propia y depende de los alquileres para vivir.
"El cambio con la nueva ley de alquileres no es algo menor", adelantó Adrián Mercado, presidente de la empresa inmobiliaria que lleva su nombre, a iProfesional. "Y tarde o temprano, eso impactará en los precios", dijo hace varias semanas.
Lo cierto es que ahora la nueva ley de alquileres empieza a ponerse en marcha y hay muchas cosas que toman por sorpresa tanto al inquilino como al propietario, tanto de locales comerciales como de inmuebles para viviendas.
En este contexto, repasamos los cambios más importantes que trajo la nueva ley de alquileres y las recomendaciones que se deben tener en cuenta para hacer bien las cosas y no llevarse sorpresas.
"Las modificaciones de la nueva ley de alquileres son sustanciales. Algunas aplican solo a las locaciones para vivienda mientras que otras aplican también a las locaciones comerciales, pero en cualquier ámbito, temas claves como indexación, plazos de renovación o rescisión son elementales para realizar un contrato", detalló Mercado a este medio.
En este sentido, se entiende que para hablar de la nueva ley de alquileres hay que tener en cuenta las modificaciones esenciales y la forma de aplicarse, tal como mencionó Mercado.
Detallamos cada uno de esos aspectos.
Nueva ley de alquileres: plazo
De acuerdo a la nueva ley de alquileres se decidió que se amplía el plazo mínimo legal para la celebración del contrado de dos a tres años, tanto para las locaciones comerciales como para vivienda.
Además de ello, en las locaciones destinadas a vivienda, dentro de los tres meses anteriores a la terminación, cualquiera de las partes puede convocar a la otra parte para negociar una prórroga en un plazo no mayor a 15 días.
Bajo la nueva ley de alquileres, En caso de la negativa del locador, el locatario puede terminar el contrato de forma anticipada y sin recibir penalidad alguna por la decisión.
Nueva ley de alquileres: indexación
De acuerdo a la sanción de la nueva ley de alquileres se permitirá el ajuste del precio de los alquileres de diferentes formas según se trate de locaciones para viviendas o locaciones comerciales.
En el caso de los alquileres para vivienda, la indexación será de forma anual.
El parámetro que se utilizará para realizar el ajusto es en base a un índice conformado por el IPC y la "remuneración imponible promedio de los trabajadores estables" (RIPTE) que deberá ser elaborado por el BCRA. El alquiler debe fijarse como "valor único y por períodos mensuales", lo que implica que no pueden pactarse alquileres escalonados como es usual hacer.
En las locaciones comerciales, por su parte, no se define un índice específico, por lo cual el propietario e inquilino pueden convenir el ajuste que les parezca adecuado y que lleguen a un acuerdo.
En la nueva ley de alquileres sigue igual la posibilidad de fijar alquileres en dólares, lo que suele hacerse especialmente en inmuebles para uso comercial como oficinas, depósitos, naves industriales, entre otros.
Nueva ley de alquileres: rescisión
En este aspecto, cabe destacar que bajo la nueva ley de alquileres se mantiene el mismo régimen de rescisión anticipada luego de transcurridos seis meses de contrato. Pero se agrega que en el caso de las locaciones destinadas a vivienda cuando la rescisión se notifica con tres meses de anticipación o más –habiendo transcurridos al menos seis meses de contrato– no corresponde el pago de indemnización alguna.
Nueva ley de alquileres: arreglos
En la nueva ley de alquileres se establece que en caso de negativa o silencio del locador a realizar reparaciones urgentes el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas.
En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esta compensación, sin mayores recaudos y que se aparta del régimen de compensación más estricto que establece nuestra legislación, parece un desacierto y podría dar lugar a abusos por parte de los locatarios.
Nueva ley de alquileres: contribuciones del inmueble
Ahora, con la nueva ley de alquileres, se elimina la facultad de las partes de pactar que las cargas y contribuciones que gravan el inmueble, así como las expensas extraordinarias, queden a cargo del inquilino. Esta modificación es razonable tratándose de alquileres de vivienda de bajo monto con el fin de proteger a esos inquilinos, pero no para alquileres de inmuebles de lujo o para locaciones comerciales en los cuales las partes deberían poder negociar libremente.
Nueva ley de alquileres: garantías
Es uno de los temas que muchas veces genera más inconvenientes a la hora de celebrar un contrato de alquiler. Y la nueva ley de alquileres lo ha tenido en cuenta.
En la nueva ley de alquileres se establece que en caso de ser requerida una garantía en una locación para vivienda el locatario debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: título de propiedad de inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal que se documentará con recibo de sueldo o certificado de ingresos.
Salvo respecto a la alternativa de los recibos de sueldo, que por otra parte no otorga seguridad adicional al locador sino que sirve para acreditar la capacidad de pago del locatario, en la nueva ley de alquileres no puede solicitarse una garantía superior a cinco alquileres. Además de ese tope, tampoco está claro el alcance de las otras garantías mencionadas, algunas de las cuales requerirán de una reglamentación posterior.
Finalmente, la nueva ley de alquileres establece que el locador estaría obligado a aceptar alguna de las alternativas que se le proponen. Sin embargo, no es claro como esta obligación se implementará. En la práctica las garantías se ofrecen y evalúan antes de firmar el contrato, así que si el locador no está satisfecho simplemente no firma y no puede ser obligado a hacerlo. En definitiva, no parece una modificación acertada que pueda llevarse a la práctica o tenga mucha incidencia.
Nueva ley de alquileres: depósito
En la nueva ley de alquileres se establece cómo debe devolverse el depósito en las locaciones para vivienda: suma equivalente al precio del último mes de la locación (menos deudas impagas por servicios y expensas) a reintegrarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble.
Se trata de un cambio positivo que incorpora la nueva ley de alquileres, al intentar mantener el valor del depósito además de evitar los abusos en los que incurren algunos locadores al negarse a devolverlos, especulando con que los locatarios nunca iniciarían un reclamo judicial dado los costos y tiempos involucrados.
Nueva ley de alquileres: registro del contrato
Se establece que el locador debe declarar el contrato ante la AFIP, bajo pena de las sanciones establecidas en la ley 11.683 de procedimiento fiscal (multas). En el supuesto que se inicien acciones judiciales el juez interviniente debe informar al organismo recaudador la existencia del contrato previo al traslado (notificación) de la demanda. Esta modificación resulta llamativa.
Primero, porque la AFIP ya tiene facultades para crear un registro de este tipo e imponer sanciones a quienes no cumplan con el régimen informativo. Segundo, porque si lo que se busca es agilizar los procesos judiciales (como parece indicar la introducción de otras modificaciones por esta ley), no se ve de qué manera la obligación de los jueces de notificar a la AFIP -previo traslado de la demanda- podría ayudar.
Nueva ley de alquileres: domicilio electrónico
En la nueva ley de alquileres se establece que locador y locatario pueden pactar un domicilio "electrónico" (email) para recibir las notificaciones vinculadas con el contrato de alquiler. La modificación resulta conveniente y en línea con la digitalización de muchos procesos que vemos actualmente.
Es de esperarse que en una futura nueva reforma, que no va a darse en el corto plazo, se mejoren las deficiencias de esta nueva ley, conservándose los aciertos.
Nueva ley de alquileres: recomendaciones
La Dirección Provincial de la Promoción de la Competencia y Defensa del Consumidor de la Secretaría de Comercio Interior y Servicios del Ministerio de Producción, Ciencia y Tecnología, emitió una serie de recomendaciones para inquilinos que celebren nuevos contratos en el marco de la nueva Ley de Alquileres, N° 27551, que entró en vigencia el pasado 1° de julio.
La Dirección recomienda:
- Celebrar el contrato por escrito.
- No puede requerirse al inquilino la firma de pagarés o ni ningún otro papel que no forme parte del contrato original.
- Se puede constituir un domicilio electrónico (e-mail) para realizar allí todas las notificaciones relativas al contrato.
- Los contratos de locación para vivienda permanente (no turismo) tienen un plazo mínimo de duración de 3 años y un máximo de 20 años.
- Solamente el inquilino puede terminar el contrato de manera anticipada. Para ello, deben haber pasado por lo menos seis (6) meses desde el comienzo del contrato. El inquilino debe notificar su decisión al locador por medio fehaciente por lo menos un mes antes. Si transcurrió hasta un año desde el comienzo del contrato, el inquilino debe abonar al locador el equivalente a un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización. Si transcurrió más tiempo, debe pagar como indemnización el equivalente a un mes de alquiler. No corresponde pagar esta indemnización si el inquilino notifica al locador su decisión de finalizar el contrato con tres meses de antelación.
- En los últimos tres meses del contrato tanto el locador como el inquilino pueden convocar al otro para negociar la renovación del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos. Deben notificar a la otra parte de manera fehaciente. Si quien convocará a la renovación del contrato fuera el inquilino y el locador no responde o frente a su negativa a llegar a un acuerdo, el inquilino puede finalizar el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización.
- El precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales, conforme el índice que publicará mensualmente el BCRA, compuesto por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
- Salvo que las partes que acuerden otra cosa, son a cargo del inquilino los gastos que deriven de servicios normales y permanentes a su disposición. En cambio, no pueden ser a cargo del inquilino los gastos o contribuciones que graven la cosa, como los impuestos nacionales o provinciales.
- No se puede exigir al inquilino el pago de sumas por adelantado superiores a un mes de alquiler. Suele pactarse, aunque no necesariamente siempre sea así, un depósito en garantía. Esto es una suma de dinero que se entrega al locador para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. Este monto no puede ser superior al equivalente a un mes de alquiler.
- A partir del 1 de Julio de 2020, si el locador solicita, el inquilino debe proponer al menos dos de las siguientes garantías: título de propiedad inmueble, fiador solidario, garantía personal del locatario (que se documenta con recibo de sueldo o certificación de servicios), aval bancario o seguro de caución.
- Es obligación del locador conservar la cosa alquilada en estado apto para el fin con el que fue dada en locación. Esto significa que será a cargo del locador toda obra, reparación o mejora que deba hacerse para la conservación de la cosa, salvo que el daño se origine en la cosa por una razón atribuible al inquilino.
- Ante la falta de pago del alquiler, el locador debe intimar al inquilino a efectuar el pago en un plazo mínimo de diez días contados a partir de la recepción de la notificación. Sólo una vez transcurrido este plazo, puede el locador iniciar el juicio de desalojo.
- Los contratos de locación deben ser declarados ante AFIP por el locador. Sin perjuicio de ello, el inquilino puede informar a ese organismo la existencia del contrato.
- Una vez finalizado el contrato de locación, el inquilino debe devolver la cosa alquilada en buen estado de conservación. En consecuencia, el locador debe recibirla y no puede negarse a ello. Eventualmente, frente a algún incumplimiento del inquilino, el locador podrá ejercer las acciones legales correspondientes, pero no negarse a recibir la cosa alquilada.
- Por último, si en la celebración del contrato interviene un tercero que facilita la negociación y acerca a las partes, éste sólo puede ser un corredor inmobiliario matriculado. Cada una de las partes puede designar un corredor y en ese caso cada uno debe abonar a su corredor la comisión correspondiente. Si, en cambio actúa un solo corredor, todos le deben comisión, salvo pacto en contrario y, si una de las partes no abona el monto que le corresponde, el saldo impago no se traslada a las otras partes.